本文關鍵詞：我國重點城市房地產(chǎn)業(yè)集中度研究　出處：《西南財經(jīng)大學》2014年碩士論文　論文類型：學位論文

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【摘要】：1998年國務院取消福利分房制度,標志著中國的房地產(chǎn)業(yè)全面進入市場化。至2013年,房地產(chǎn)業(yè)投資支出在我國GDP中所占比例已經(jīng)達到16%,對我國國民經(jīng)濟支撐作用進一步加強。我國房地產(chǎn)業(yè)近年來快速發(fā)展,市場規(guī)模不斷擴大,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)水平也逐步提升。但是,從2012年開始,我國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)分化。一線城市房價繼續(xù)快速上漲,剛需充足,房屋開工量和銷售量都穩(wěn)步上升,同時部分三四線城市出現(xiàn)空置率較高,甚至“空城”現(xiàn)象。本文通過產(chǎn)業(yè)集中度這一指標,分析不同城市之間房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的差異。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較強的區(qū)域性特征。房地產(chǎn)行業(yè)的特性要求其發(fā)展必須要有足夠的實業(yè)基礎支撐,其本身不是一個獨立的行業(yè),同制造業(yè)不同,一個地區(qū)不可能長期只依靠大量興建商品住宅來促進經(jīng)濟發(fā)展。因為商品住宅的最終需求依然是普通消費者。對于某個地區(qū)而言,維持一定數(shù)量的有效購房者才是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的有利支撐。而當?shù)亟?jīng)濟總量是否具有一定規(guī)模,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(除房地產(chǎn)業(yè)外)是否合理,產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否具有可持續(xù)性等多種因素的影響,才是共同決定某一地區(qū)房地產(chǎn)市場能否保持長期可持續(xù)發(fā)展的根本。因此,不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場,其市場特征也是不一樣的。對于北上廣深一線城市而言,房地產(chǎn)業(yè)集中度要明顯高于研究樣本中的二線城市。這同一線城市市場制度完善,土地等開發(fā)成本較高以致提高了行業(yè)壁壘等因素有關系。同時,在我國一些地區(qū),尤其部分三四線城市,房地產(chǎn)業(yè)集中度普遍較低。但從我國總體來看,房地產(chǎn)業(yè)集中度在逐步提高。大中型房企所占市場份額進一步上升。這反映隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境不斷完善,而大型房企由于占據(jù)了規(guī)模、管理以及融資方面的優(yōu)勢,對市場的影響力在逐步提高。未來隨著我國城鎮(zhèn)化細則的進一步完善,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的作用恐進一步深化。 目前,國內(nèi)外學者對于房地產(chǎn)業(yè)研究大多數(shù)可歸結(jié)于兩個方面：針對房價“泡沫”的研究；針對全國性的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的研究。房價“泡沫”的問題在學術界多年來備受爭議。學者多從房價收入比等相關指標來衡量我國房地產(chǎn)市場是否存在“泡沫”。但本文認為,行業(yè)本身的快速發(fā)展同行業(yè)存在“泡沫”之間并沒有必然的聯(lián)系。在房價近十年快速攀升的背景下,單純從房價出發(fā)考證行業(yè)是否出現(xiàn)“泡沫”顯然邏輯并不充分。因此,針對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基礎進行研究,根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性特性,從房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)入手,以產(chǎn)業(yè)集中度指標衡量城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況,分析支撐房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的根本原因,針對影響商品房有效需求量的有關因子進行分析,筆者認為可以據(jù)此對房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展做出有效的判斷。本文以十個重點城市為代表,選取其2009年至2013年之間的相關數(shù)據(jù)進行實證分析,試圖探討城市房地產(chǎn)業(yè)集中度與城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關系,分析我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢。 本文緊緊圍繞城市房地產(chǎn)業(yè)集中度這一話題,分五個部分逐步展開,層層深入。文章的基本結(jié)構(gòu)如下： 第一部分是引言。對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行分析,針對2013年房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的變化提出對城市房地產(chǎn)業(yè)集中度的研究.2013年前十大地產(chǎn)企業(yè)銷售總額達到11173億元,占到當年全國商品房銷售總額的13.72%,比2009年的8.09%提高了5.63%.前20大地產(chǎn)商銷售額達到15372.9億元,占當年全國商品房銷售總額的18.88%,較2009年11.79%的占比提高7個百分點左右。我國房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集中度上升、大中型房企市場競爭力不斷增強的局面。 第二部分是文獻綜述。包括國內(nèi)外學術界對對產(chǎn)業(yè)集中度相關理論的研究以及國內(nèi)學者對我國房地產(chǎn)業(yè)所做的研究。產(chǎn)業(yè)集中度(Industrial Concentration)指標主要用于分析某個產(chǎn)業(yè)的競爭程度以及是否存在對市場具有完全控制能力的企業(yè)。國內(nèi)外學者針對如何衡量產(chǎn)業(yè)集中度以及產(chǎn)業(yè)集中度和市場績效之間的關系所做研究較多。國內(nèi)學者對房地產(chǎn)業(yè)的研究按照研究角度的不同可分為以下四個方面：其一,針對房地產(chǎn)業(yè)的價格、利潤、泡沫及其調(diào)控政策的研究；其二,針對房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟影響的研究；其三,針對房地產(chǎn)企業(yè)財務方面的研究,包括投融資、資金管理等問題；其四,針對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、定價行為及價格規(guī)制、資源配置等方面的研究； 第三部分對我國房地產(chǎn)業(yè)集中度現(xiàn)狀及包括北上廣深等一些重點城市房地產(chǎn)市場集中度現(xiàn)狀及變化的回顧； 第四章為實證分析。本文收集了2009年-2013年北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、杭州、重慶、青島、南京十個城市房地產(chǎn)銷售額TOP10企業(yè)、GDP以及當?shù)氐牡姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額,運用相關模型分析城市產(chǎn)業(yè)集中度的差異性。 第五部分是結(jié)論和建議。結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)管理論以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學相關理論對研究結(jié)論進行解釋,并分別針對政策制定者、房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者提出建議 本文的研究結(jié)論表明：不同城市的房地產(chǎn)業(yè)集中度存在差異。同時,以北上廣深為代表的發(fā)達城市房地產(chǎn)業(yè)集中度明顯高于其它城市。本文認為之所以存在這種差異,有兩個關鍵因素的影響：城市經(jīng)濟規(guī)�？偭浚怀鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟總量越高,城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越完善,房地產(chǎn)業(yè)的集中度越高。在市場競爭中,土地是很多行業(yè)發(fā)展的基礎要素。城市土地的需求受到多種因素的影響,比如城市商業(yè)發(fā)展、城市工業(yè)化、或者類似海南這種全省涉及旅游的地區(qū)。即使在北上廣深四個城市里,深圳市的房地產(chǎn)業(yè)集中程度也明顯高于其它三個城市。針對這一現(xiàn)象,本文認為：深圳作為改革開放最成功的試驗點,歷史遺留問題少,市場化程度較高,其政策傾斜力度較大。所以針對深圳房地產(chǎn)市場進行分析,相信可以是對我國房地產(chǎn)市場改革進一步探索的一條途徑。 本文的創(chuàng)新之處在于：(1)本文認為不同城市間房地產(chǎn)業(yè)集中度存在差異,這種差異的根本在于房地產(chǎn)市場狀況同當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平的相關關系。一個城市經(jīng)濟總量越高,城市開發(fā)程度越高,其房地產(chǎn)市場集中度越高。(2)本文的研究并沒有局限于僅從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的理論出發(fā)對房地產(chǎn)集中度進行分析,而是結(jié)合了實證分析、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、產(chǎn)業(yè)組織理論以及產(chǎn)業(yè)背景、經(jīng)濟熱點、投資者心理分析等一系列內(nèi)容,力求做到理論與數(shù)據(jù)相結(jié)合的模式,多者互為印證,保證研究結(jié)論的科學性、合理性。 本文的結(jié)論對房地產(chǎn)經(jīng)營管理者以及對房地產(chǎn)經(jīng)濟關注的相關人士有所啟示意義。我國房地產(chǎn)業(yè)正處于城市分化發(fā)展的階段。但是為什么會分化,如何分化,不論是專業(yè)學者還是房地產(chǎn)企業(yè)目前都并沒有準確的定論。作為房地產(chǎn)開發(fā)商,可以從本文中借鑒一些思想,對企業(yè)未來戰(zhàn)略規(guī)劃有所幫助。作為政策當局,對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控屢屢失敗,筆者認為也可以具體問題具體分析,不同城市不同情況區(qū)別對待。中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)本身就是一個很大的課題,即使就房地產(chǎn)而言,依然有很多未知需要去探索分析。 本文不足之處尤其在數(shù)據(jù)方面,若能進一步完善,則文章結(jié)論更具現(xiàn)實意義。另外,針對城市的房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)信息搜集整理更是開始較晚。相信隨著行業(yè)的不斷完善,數(shù)據(jù)會進一步完整、詳細,后來學者在筆者的基礎上能夠做出更深入的研究。
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【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2014
【分類號】：F299.23

【參考文獻】

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本文編號：1349293