本文關(guān)鍵詞：基于非均衡理論的成都市房地產(chǎn)市場供求研究

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【摘要】：2010年中央和地方政府密集出臺(tái)了一系列涵蓋住房市場、土地市場、金融信貸市場的房地產(chǎn)調(diào)控政策,目的是抑制過多的投資和投機(jī)性購房,防止房價(jià)過快上漲,保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。從年初的78家央企退出房地產(chǎn)市場和“國11條”頒布,號(hào)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控拉開序幕,房地產(chǎn)市場面臨重新洗牌的局面。 在此背景下,本文以市場機(jī)制的主體——供求機(jī)制為切入點(diǎn),運(yùn)用大量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場調(diào)研信息對(duì)成都市房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況展開研究。 針對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律、周期波動(dòng)、宏觀調(diào)控等問題,我國學(xué)者從一般均衡理論角度取得了很多研究成果。一般均衡理論假定社會(huì)中所有商品、生產(chǎn)要素的供給量、需求量、價(jià)格是相互聯(lián)系、相互作用的,它以邊際效用價(jià)值為基礎(chǔ),從微觀經(jīng)濟(jì)主體的行為出發(fā),考察了所有商品市場的供給和需求同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)的價(jià)格決定問題。該理論提出了一系列嚴(yán)格的假設(shè)前提,認(rèn)為只要市場是完善的,價(jià)格具有充分彈性,市場就會(huì)自動(dòng)出清,自行實(shí)現(xiàn)供求均衡。 然而,社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的復(fù)雜性往往不能滿足這些條件。因此,非均衡理論提出了更為接近經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的假設(shè)條件：1、廣義均衡；2、價(jià)格剛性；3、數(shù)量調(diào)整和雙重決策；4、收入約束；5、非均衡價(jià)格交換。非均衡理論指出,均衡只是市場經(jīng)濟(jì)一種理想狀態(tài),非均衡才是一種常態(tài)。但是,非均衡意味著經(jīng)濟(jì)資源的浪費(fèi)和社會(huì)福利的降低,所以政府應(yīng)該發(fā)揮其宏觀調(diào)控的職能,與市場調(diào)節(jié)這只“看不見的手”聯(lián)合起來,將市場的非均衡程度降到最低以提高市場運(yùn)行效率。 房地產(chǎn)業(yè)作為成都三大主體投資力量之一,在成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中起著舉足輕重的作用。但我們分析歷年成都市房地產(chǎn)市場的市場交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),市場供求并不是均衡的,而是在不同的階段呈現(xiàn)不同程度的供求失衡現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場大多數(shù)時(shí)候不能出清,總是存在著超額供給或超額需求,價(jià)格具有粘性,不能有效地調(diào)節(jié)市場需求量和供給量向均衡狀態(tài)轉(zhuǎn)變。顯然,在一般均衡理論框架下,不能對(duì)此做出經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的解釋。所以,本文采用成熟的非均衡理論對(duì)成都市房地產(chǎn)市場的供求情況進(jìn)行研究。 目前在房地產(chǎn)市場研究領(lǐng)域,基于非均衡理論的定性研究文獻(xiàn)比較多,深入的實(shí)證研究還比較少。本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上,運(yùn)用統(tǒng)計(jì)資料和市場調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)1991-2010年間的成都市住宅市場以及1995年至今的寫字樓、商業(yè)用房市場分別做了非均衡分析。建立了住宅市場的非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型,其中有效需求方程選擇房價(jià)、城市居民人均可支配收入、非農(nóng)業(yè)人口所占比重作為解釋變量,有效供給方程選取住宅開發(fā)投資額、房價(jià)作為解釋變量,宏觀市場聚合方程采用了雙曲線型聚合方程。通過非均衡度這一指標(biāo)并結(jié)合歷史數(shù)據(jù)分析了住宅市場不同階段的供求失衡情況和原因。在房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中,寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房大約占了1/3的市場份額。開發(fā)商對(duì)于寫字樓、商業(yè)用房的經(jīng)營模式較為靈活,可以出售、持有(只租不售)或者租售并舉,還可以根據(jù)市場情況售轉(zhuǎn)租或租轉(zhuǎn)售。目前持有型物業(yè)占寫字樓、商業(yè)用房的平均比例大約為10%。鑒于寫字樓、商業(yè)用房的特殊性,而且局限于統(tǒng)計(jì)資料的不完整,對(duì)這兩類房地產(chǎn)市場不再進(jìn)行非均衡模型的估計(jì),僅根據(jù)能搜集到的市場數(shù)據(jù)從開發(fā)投資情況、供銷比、空置面積等指標(biāo)入手,分析其供求是否均衡。 文章最后綜合運(yùn)用非均衡理論和前面定量分析的結(jié)果,針對(duì)住宅市場和寫字樓、商業(yè)用房市場在非均衡運(yùn)行過程中出現(xiàn)的問題分別提出了宏觀調(diào)控建議。期望能為政府、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者等參與主體更深入理解房地產(chǎn)市場供求的變化規(guī)律、影響因素、發(fā)展趨勢提供參考,從而為他們的市場交易行為提供決策依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】：成都市房地產(chǎn)市場 供求分析 非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型 非均衡度 宏觀調(diào)控
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.3;F224
【目錄】：

• 內(nèi)容摘要4-6
• Abstract6-11
• 1. 緒論11-25
• 1.1 研究背景11-15
• 1.1.1 非均衡理論的提出和發(fā)展11-13
• 1.1.2 成都市房地產(chǎn)市場的非均衡現(xiàn)象13-15
• 1.2 選題的現(xiàn)實(shí)意義15-17
• 1.3 國內(nèi)外研究綜述17-21
• 1.3.1 國外研究概況17-18
• 1.3.2 國內(nèi)研究概況18-21
• 1.4 本文的研究內(nèi)容和框架21-22
• 1.5 本文的研究方法22-23
• 1.6 本文可能的創(chuàng)新點(diǎn)和不足23-25
• 2. 非均衡理論及模型概述25-35
• 2.1 非均衡理論概述25-27
• 2.1.1 非均衡理論的含義和基本假設(shè)25-27
• 2.1.2 非均衡的實(shí)現(xiàn)過程27
• 2.2 非均衡理論中的幾個(gè)重要概念27-30
• 2.2.1 概念需求(供給)和有效需求(供給)28
• 2.2.2 價(jià)格信號(hào)和價(jià)格調(diào)整28-29
• 2.2.3 數(shù)量信號(hào)和數(shù)量調(diào)整29-30
• 2.3 非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型30-35
• 2.3.1 基本模型:最小原則模型30-31
• 2.3.2 市場聚合條件下的非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型31-35
• 3. 房地產(chǎn)市場供求理論簡介35-42
• 3.1 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)及分類35-38
• 3.1.1 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)35-37
• 3.1.2 房地產(chǎn)市場的分類37-38
• 3.2 房地產(chǎn)市場的供求及特點(diǎn)38-42
• 3.2.1 房地產(chǎn)市場的需求及特點(diǎn)38-40
• 3.2.2 房地產(chǎn)市場的供給及特點(diǎn)40-42
• 4. 成都市房地產(chǎn)市場非均衡運(yùn)行實(shí)證分析42-76
• 4.1 成都市房地產(chǎn)市場總體發(fā)展情況42-47
• 4.1.1 成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展背景42-44
• 4.1.2 成都市房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)分析44-47
• 4.2 成都市住宅市場的供求分析47-68
• 4.2.1 影響住宅市場有效供求的因素48-51
• 4.2.2 住宅市場非均衡計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型51-60
• 4.2.3 住宅市場非均衡模型的經(jīng)濟(jì)意義解釋和分析60-63
• 4.2.4 住宅市場非均衡度實(shí)證分析63-68
• 4.3 成都市寫字樓、商業(yè)用房市場的供求分析68-76
• 4.3.1 寫字樓市場供求分析70-73
• 4.3.2 商業(yè)用房市場供求分析73-76
• 5. 研究結(jié)論及啟示76-85
• 5.1 主要研究結(jié)論76-78
• 5.2 住宅市場的宏觀調(diào)控建議78-82
• 5.3 寫字樓和商業(yè)用房市場的宏觀調(diào)控建議82-85
• 參考文獻(xiàn)85-89
• 附錄89-96
• 致謝96-97
• 科研成果目錄97

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：584853