【摘要】：土地價(jià)值和價(jià)格在國(guó)家、社會(huì)和生活中,一直處于重要地位。在近年來(lái)“地王”頻現(xiàn),地價(jià)溢價(jià)率極高的情況下,對(duì)土地出讓底價(jià)的研究又成為了土地管理者和財(cái)政管理者等相關(guān)部門(mén)的焦點(diǎn)。因此,如何討論土地出讓底價(jià)的合理性具有重要意義。本文以醴陵市為例,在系統(tǒng)分析地租地價(jià)、土地價(jià)格影響因素以及評(píng)估方法等重要理論的前提下,以2010-2014年醴陵市土地出讓數(shù)據(jù)、醴陵市相關(guān)住宅樓盤(pán)數(shù)據(jù)、醴陵市統(tǒng)計(jì)年鑒等資料為基礎(chǔ),運(yùn)用蒙特卡羅模擬評(píng)估51宗土地。從中得到每塊宗地土地出讓底價(jià)的合理區(qū)間,通過(guò)對(duì)比宗地底價(jià),區(qū)別出符合蒙特卡羅模擬估值區(qū)間的宗地地塊和不在蒙特卡羅模擬估值區(qū)間的宗地地塊,在此基礎(chǔ)上深入分析偏離蒙特卡羅模擬估值區(qū)間內(nèi)的具體原因。研究結(jié)果表明：在51宗土地中,有29宗土地出讓價(jià)格在蒙特卡羅模擬估值區(qū)間內(nèi),即是合理的土地出讓底價(jià)；而另有22宗地塊土地出讓價(jià)格不在估值區(qū)間內(nèi),即屬于不合理的土地出讓底價(jià)。具體分析,得到樣本中偏離蒙特卡羅模擬估值區(qū)間的主要原因在于受醴陵市產(chǎn)業(yè)政策影響,醴陵經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的形成和發(fā)展,重要交通路線的建設(shè)、變更對(duì)周邊土地的輻射作用�；诖�,提出結(jié)合土地市場(chǎng)發(fā)展變化,適時(shí)更新局部基準(zhǔn)地價(jià),完善地價(jià)動(dòng)態(tài)體系監(jiān)測(cè),建立健全土地和房產(chǎn)案例庫(kù)等建議,為更有效地評(píng)估土地價(jià)格提供條件。
[Abstract]:The value and price of land have always been in an important position in the country, society and life. In recent years, with the frequent emergence of "land king" and the extremely high premium rate of land price, the research on the base price of land transfer has become the focus of the relevant departments such as land managers and financial managers. Therefore, it is of great significance to discuss the rationality of the floor price of land transfer. This paper takes Liling City as an example, on the premise of systematically analyzing the important theories of land rent and land price, influencing factors of land price and evaluation methods, taking the land transfer data of Liling City from 2010 to 2014, and the relevant residential property data of Liling City. Based on the statistical yearbooks of Liling City, 51 land samples were evaluated by Monte Carlo simulation. From this, we get the reasonable interval of the floor price of each plot of land, and by comparing the base price of the land, we distinguish the plots that accord with the Monte-Carlo simulation valuation interval and those that are not in the Monte-Carlo simulation valuation interval. On this basis, the specific reasons for deviating from the Monte Carlo simulation valuation range are analyzed in depth. The results show that out of 51 land plots, 29 are within the Monte-Carlo simulation valuation range, which is the reasonable floor price of the land transfer, while the other 22 are not within the valuation range. That is, unreasonable land transfer floor price. The main reasons for deviating from the Monte Carlo estimation range in the sample are the influence of the industrial policy of Liling, the formation and development of Liling Economic Development Zone, the construction of important transportation routes, and the radiation effect on the surrounding land. Based on this, some suggestions such as updating local benchmark land price timely, perfecting land price dynamic system monitoring and establishing and perfecting land and real estate case bank are put forward, which can provide conditions for more effective evaluation of land price.
【學(xué)位授予單位】：湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類(lèi)號(hào)】：F224;F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2187871