綠色建筑全壽命周期經(jīng)濟(jì)評價(jià)基本技術(shù)參數(shù)探析
發(fā)布時(shí)間：2014-07-29 13:48
引言
使用經(jīng)濟(jì)壽命作為全壽命周期對綠色建筑進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，控制綠色建筑的壽命周期成本，可最大限度地體現(xiàn)綠色建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，加深投資者、地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者對綠色建筑的了解，促進(jìn)綠色建筑在我國的迅速發(fā)展。
1 全壽命周期
建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期根據(jù)時(shí)間長短的不同分為四種：
1.1 物理壽命
建設(shè)項(xiàng)目從決策階段到正常使用年限過長產(chǎn)生損壞且無法滿足用戶正常使用的整段時(shí)間即物理壽命期。
1.2 功能壽命
建設(shè)項(xiàng)目從其決策、建造并投入使用后到自身功能無法滿足業(yè)主需要的整個時(shí)間段被稱為功能壽命
1.3 法律壽命
法律上規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目合理使用年限被稱為法律壽命，在我國，由于研究的需要，我們通常認(rèn)為法律壽命與土地使用期限一致，對住宅項(xiàng)目可認(rèn)為其法律壽命為70年。
1.4 經(jīng)濟(jì)壽命
建設(shè)項(xiàng)目從其壽命開始，到繼續(xù)使用不再經(jīng)濟(jì)而被更新所經(jīng)歷的時(shí)間就是經(jīng)濟(jì)壽命，它通常伴隨著運(yùn)營費(fèi)用的提高和使用價(jià)值的降低。我們也可認(rèn)為經(jīng)濟(jì)壽命就是從成本觀點(diǎn)確定的建設(shè)項(xiàng)目的壽命周期。
這四者之中經(jīng)濟(jì)壽命短于法律壽命；物理壽命使用時(shí)間最長，但是易受到多方面影響，具有不確定性；同樣功能壽命受技術(shù)更新、業(yè)主要求等影響，也具有不確定性。
本文研究綠色建筑的全壽命周期經(jīng)濟(jì)評價(jià)，綠色建筑通過前期較高的建造成本和后期較低的運(yùn)營成本反映其經(jīng)濟(jì)性，涵蓋上述成本的全壽命周期成本即全壽命周期內(nèi)自身折現(xiàn)貨幣成本的優(yōu)劣就成為衡量綠色建筑經(jīng)濟(jì)性的重要指標(biāo)。對全壽命周期成本實(shí)行控制，可實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化，達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果。實(shí)行全壽命周期成本控制時(shí)，建造成本相對固定，但運(yùn)營成本與建設(shè)項(xiàng)目壽命周期的選取有關(guān)：若選取的壽命周期過長，建筑后期功能的迅速下降將增大運(yùn)營成本；若選取的壽命周期過短，會使建設(shè)項(xiàng)目過早"退休"，不能反映建設(shè)項(xiàng)目真實(shí)的經(jīng)濟(jì)性。比較上述四種壽命周期，結(jié)合我國國情并參考我國現(xiàn)階段建設(shè)項(xiàng)目使用年限，以經(jīng)濟(jì)性和一定的效率為依據(jù)，本文采用經(jīng)濟(jì)壽命作為綠色建筑的全壽命周期，選取綠色建筑的全壽命周期為50年。
2 基準(zhǔn)收益率
基準(zhǔn)收益率是指建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中對項(xiàng)目費(fèi)用和效益計(jì)算凈現(xiàn)值的基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是衡量項(xiàng)目內(nèi)部收益率的基本值，是項(xiàng)目可行性分析和方案比選的依據(jù)。通常，基準(zhǔn)收益率應(yīng)根據(jù)國家規(guī)劃、該行業(yè)未來的發(fā)展、市場的供給和需求、風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素以該行業(yè)的平均資本構(gòu)成測定得出�；鶞�(zhǔn)收益率反映了投資人對項(xiàng)目占用資金的本文由筆耕文化傳播收集整理判斷，是投資人可接受的最低收益率。目前受到廣泛應(yīng)用的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》列舉了一些行業(yè)的基準(zhǔn)收益率取值表，可投資者參考，此外投資者還可根據(jù)自身發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)、資金來源、邊際成本等因素綜合測定。在遵循一定原則的基礎(chǔ)上，基準(zhǔn)收益率按以下原則確定：
1）政府投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)必須采用權(quán)威部門發(fā)布的相關(guān)行業(yè)基準(zhǔn)收益率；
2）非政府投資的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)既可采用權(quán)威部門發(fā)布的行業(yè)基準(zhǔn)收益率，也可由投資者自行確定收益率。
3 費(fèi)用與效益
與傳統(tǒng)建筑相似，綠色建筑的效益也包括經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益三方面。本文主要研究綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益，對社會效益及環(huán)境效益不作單獨(dú)的評價(jià)，凡是涉及社會效益和環(huán)境效益的，可把相關(guān)的收益折算成現(xiàn)金流量計(jì)入投資人的費(fèi)用和效益。
綠色建筑的全壽命周期會產(chǎn)生多種費(fèi)用和效益，若全部考慮會耗費(fèi)過長時(shí)間，且技術(shù)上有一定難度，因此本文僅對典型費(fèi)用和效益列項(xiàng)，并計(jì)算其現(xiàn)金流量。綠色建筑和非綠色建筑的很多技術(shù)措施相同或接近，只在一些具體的項(xiàng)目如墻體保溫上有所差別，所以本文以非綠色建筑為基礎(chǔ)，綠色建筑較非綠色建筑增加的投資視為增量成本，對各種增量經(jīng)濟(jì)參數(shù)進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論。通常只需收集綠色建筑與非綠色建筑差別方案引起的費(fèi)用和效益，就可進(jìn)行綠色建筑項(xiàng)目的方案比選。
3.1 費(fèi)用類型
3.1.1 運(yùn)營前費(fèi)用
指居民正常使用建筑物前或建筑物正常工作前發(fā)生的所有費(fèi)用，是前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段和施工階段費(fèi)用的總和。運(yùn)營前費(fèi)用如前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用可根據(jù)國家發(fā)布的或行業(yè)規(guī)定的參考數(shù)值取費(fèi)，因?yàn)閰⒖紨?shù)值基于大量工程統(tǒng)計(jì)得出，所以運(yùn)營前費(fèi)用與最后實(shí)際發(fā)生的數(shù)額差別較小。
3.1.2 運(yùn)營階段費(fèi)用
除設(shè)備更新和設(shè)備本身消耗的資源以外，設(shè)備所有的正常運(yùn)營與相關(guān)維護(hù)費(fèi)用的總和就是運(yùn)營階段費(fèi)用。與運(yùn)營前費(fèi)用相比，運(yùn)營階段費(fèi)用的估算比較困難，因?yàn)椴煌ㄖ迷O(shè)備及運(yùn)營狀況各不相同，由此引起的費(fèi)用也各不相同。
3.1.3 設(shè)備的更換費(fèi)用
不同品牌的同類型設(shè)備，其使用壽命也不盡相同，一般不大于建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期。在實(shí)際運(yùn)營階段，當(dāng)建筑設(shè)備無法保持原有運(yùn)行成本時(shí)及時(shí)更換，保證建筑物正常使用所需的設(shè)備有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.1.4 能源消費(fèi)費(fèi)用
通常我們由設(shè)備的能耗對能源消費(fèi)量進(jìn)行計(jì)量，再根據(jù)當(dāng)時(shí)的能源價(jià)格，得出能源消費(fèi)費(fèi)用。對于具體的能耗，我們應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的建筑物模型，設(shè)立與能耗相關(guān)的各項(xiàng)參數(shù)，如墻體材料、氣候類型、住戶習(xí)慣等，然后用計(jì)算軟件對建筑物的使用情況進(jìn)行動態(tài)逐時(shí)模擬，最后得到建筑物運(yùn)行的能耗數(shù)據(jù)。
3.2 效益類型
項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是指項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。
3.2.1 直接效益
由項(xiàng)目產(chǎn)出物直接產(chǎn)生并在項(xiàng)目有效統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)所獲得的總的經(jīng)濟(jì)效益稱為直接效益。參考《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書對直接效益的定義及分類，本文的直接效益可分為：
1）經(jīng)營效益
建成出售型綠色建筑特有的健康可持續(xù)環(huán)境、運(yùn)營期間的低能耗使消費(fèi)者愿意支付更高的購買價(jià)格，且建筑物長期運(yùn)營產(chǎn)生的效益會為房屋帶來相應(yīng)增值，綠色建筑高于非綠色建筑的那部分售價(jià)增量我們可視為開發(fā)商因綠色建筑獲得的差額利潤，即差額經(jīng)營效益。
2）殘留價(jià)值
指綠色建筑的相關(guān)設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限無法繼續(xù)使用或再繼續(xù)使用不經(jīng)濟(jì)，需要對設(shè)備進(jìn)行更新，在處理舊設(shè)備時(shí)獲得的扣除處理成本費(fèi)后的金額。非綠色建筑預(yù)計(jì)凈殘值率在3%—5%浮動，綠色建筑較好的運(yùn)營管理可適當(dāng)提高設(shè)備的凈殘值率，則其預(yù)計(jì)凈殘值率定為5%。
3.2.2 間接效益
在直接效益中未得到反映的、由項(xiàng)目引起的那部分效益稱為間接效益，如技術(shù)擴(kuò)散和示范效果等。
4 結(jié)束語
國內(nèi)外目前關(guān)于綠色建筑經(jīng)濟(jì)性的研究，還沒有形成固定套路及一定評價(jià)體系，沒有將評價(jià)的指標(biāo)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，可操作性不強(qiáng)。評價(jià)的指標(biāo)體系、評價(jià)內(nèi)容、參數(shù)的選擇、費(fèi)用和效益的認(rèn)定各方看法都不盡相同，且經(jīng)濟(jì)評價(jià)不夠直白，一方面是消費(fèi)者或投資人對綠色建筑持懷疑態(tài)度，認(rèn)為其徒有其表，不了解綠色建筑帶來的經(jīng)濟(jì)收益，對綠色建筑的接受意愿不高；另一方面，綠色建筑經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系的不明朗也給真正喜愛綠色建筑，想去投資、建造或購買綠色建筑的那部分投資者、開發(fā)商和消費(fèi)者也帶來了不便。所以，建立與一定的綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的綠色建筑經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系，對減少溫室氣體的排放及促進(jìn)綠色建筑在我國的快速發(fā)展，具有積極的意義。
本文編號：8104
使用經(jīng)濟(jì)壽命作為全壽命周期對綠色建筑進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，控制綠色建筑的壽命周期成本，可最大限度地體現(xiàn)綠色建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，加深投資者、地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者對綠色建筑的了解，促進(jìn)綠色建筑在我國的迅速發(fā)展。
1 全壽命周期
建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期根據(jù)時(shí)間長短的不同分為四種：
1.1 物理壽命
建設(shè)項(xiàng)目從決策階段到正常使用年限過長產(chǎn)生損壞且無法滿足用戶正常使用的整段時(shí)間即物理壽命期。
1.2 功能壽命
建設(shè)項(xiàng)目從其決策、建造并投入使用后到自身功能無法滿足業(yè)主需要的整個時(shí)間段被稱為功能壽命
1.3 法律壽命
法律上規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目合理使用年限被稱為法律壽命，在我國，由于研究的需要，我們通常認(rèn)為法律壽命與土地使用期限一致，對住宅項(xiàng)目可認(rèn)為其法律壽命為70年。
1.4 經(jīng)濟(jì)壽命
建設(shè)項(xiàng)目從其壽命開始，到繼續(xù)使用不再經(jīng)濟(jì)而被更新所經(jīng)歷的時(shí)間就是經(jīng)濟(jì)壽命，它通常伴隨著運(yùn)營費(fèi)用的提高和使用價(jià)值的降低。我們也可認(rèn)為經(jīng)濟(jì)壽命就是從成本觀點(diǎn)確定的建設(shè)項(xiàng)目的壽命周期。
這四者之中經(jīng)濟(jì)壽命短于法律壽命；物理壽命使用時(shí)間最長，但是易受到多方面影響，具有不確定性；同樣功能壽命受技術(shù)更新、業(yè)主要求等影響，也具有不確定性。
本文研究綠色建筑的全壽命周期經(jīng)濟(jì)評價(jià)，綠色建筑通過前期較高的建造成本和后期較低的運(yùn)營成本反映其經(jīng)濟(jì)性，涵蓋上述成本的全壽命周期成本即全壽命周期內(nèi)自身折現(xiàn)貨幣成本的優(yōu)劣就成為衡量綠色建筑經(jīng)濟(jì)性的重要指標(biāo)。對全壽命周期成本實(shí)行控制，可實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化，達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果。實(shí)行全壽命周期成本控制時(shí)，建造成本相對固定，但運(yùn)營成本與建設(shè)項(xiàng)目壽命周期的選取有關(guān)：若選取的壽命周期過長，建筑后期功能的迅速下降將增大運(yùn)營成本；若選取的壽命周期過短，會使建設(shè)項(xiàng)目過早"退休"，不能反映建設(shè)項(xiàng)目真實(shí)的經(jīng)濟(jì)性。比較上述四種壽命周期，結(jié)合我國國情并參考我國現(xiàn)階段建設(shè)項(xiàng)目使用年限，以經(jīng)濟(jì)性和一定的效率為依據(jù)，本文采用經(jīng)濟(jì)壽命作為綠色建筑的全壽命周期，選取綠色建筑的全壽命周期為50年。
2 基準(zhǔn)收益率
基準(zhǔn)收益率是指建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中對項(xiàng)目費(fèi)用和效益計(jì)算凈現(xiàn)值的基準(zhǔn)折現(xiàn)率，是衡量項(xiàng)目內(nèi)部收益率的基本值，是項(xiàng)目可行性分析和方案比選的依據(jù)。通常，基準(zhǔn)收益率應(yīng)根據(jù)國家規(guī)劃、該行業(yè)未來的發(fā)展、市場的供給和需求、風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素以該行業(yè)的平均資本構(gòu)成測定得出�；鶞�(zhǔn)收益率反映了投資人對項(xiàng)目占用資金的本文由筆耕文化傳播收集整理判斷，是投資人可接受的最低收益率。目前受到廣泛應(yīng)用的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》列舉了一些行業(yè)的基準(zhǔn)收益率取值表，可投資者參考，此外投資者還可根據(jù)自身發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)、資金來源、邊際成本等因素綜合測定。在遵循一定原則的基礎(chǔ)上，基準(zhǔn)收益率按以下原則確定：
1）政府投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)必須采用權(quán)威部門發(fā)布的相關(guān)行業(yè)基準(zhǔn)收益率；
2）非政府投資的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)既可采用權(quán)威部門發(fā)布的行業(yè)基準(zhǔn)收益率，也可由投資者自行確定收益率。
3 費(fèi)用與效益
與傳統(tǒng)建筑相似，綠色建筑的效益也包括經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益三方面。本文主要研究綠色建筑的經(jīng)濟(jì)效益，對社會效益及環(huán)境效益不作單獨(dú)的評價(jià)，凡是涉及社會效益和環(huán)境效益的，可把相關(guān)的收益折算成現(xiàn)金流量計(jì)入投資人的費(fèi)用和效益。
綠色建筑的全壽命周期會產(chǎn)生多種費(fèi)用和效益，若全部考慮會耗費(fèi)過長時(shí)間，且技術(shù)上有一定難度，因此本文僅對典型費(fèi)用和效益列項(xiàng)，并計(jì)算其現(xiàn)金流量。綠色建筑和非綠色建筑的很多技術(shù)措施相同或接近，只在一些具體的項(xiàng)目如墻體保溫上有所差別，所以本文以非綠色建筑為基礎(chǔ)，綠色建筑較非綠色建筑增加的投資視為增量成本，對各種增量經(jīng)濟(jì)參數(shù)進(jìn)行分析，得出相關(guān)結(jié)論。通常只需收集綠色建筑與非綠色建筑差別方案引起的費(fèi)用和效益，就可進(jìn)行綠色建筑項(xiàng)目的方案比選。
3.1 費(fèi)用類型
3.1.1 運(yùn)營前費(fèi)用
指居民正常使用建筑物前或建筑物正常工作前發(fā)生的所有費(fèi)用，是前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段和施工階段費(fèi)用的總和。運(yùn)營前費(fèi)用如前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi)用可根據(jù)國家發(fā)布的或行業(yè)規(guī)定的參考數(shù)值取費(fèi)，因?yàn)閰⒖紨?shù)值基于大量工程統(tǒng)計(jì)得出，所以運(yùn)營前費(fèi)用與最后實(shí)際發(fā)生的數(shù)額差別較小。
3.1.2 運(yùn)營階段費(fèi)用
除設(shè)備更新和設(shè)備本身消耗的資源以外，設(shè)備所有的正常運(yùn)營與相關(guān)維護(hù)費(fèi)用的總和就是運(yùn)營階段費(fèi)用。與運(yùn)營前費(fèi)用相比，運(yùn)營階段費(fèi)用的估算比較困難，因?yàn)椴煌ㄖ迷O(shè)備及運(yùn)營狀況各不相同，由此引起的費(fèi)用也各不相同。
3.1.3 設(shè)備的更換費(fèi)用
不同品牌的同類型設(shè)備，其使用壽命也不盡相同，一般不大于建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期。在實(shí)際運(yùn)營階段，當(dāng)建筑設(shè)備無法保持原有運(yùn)行成本時(shí)及時(shí)更換，保證建筑物正常使用所需的設(shè)備有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.1.4 能源消費(fèi)費(fèi)用
通常我們由設(shè)備的能耗對能源消費(fèi)量進(jìn)行計(jì)量，再根據(jù)當(dāng)時(shí)的能源價(jià)格，得出能源消費(fèi)費(fèi)用。對于具體的能耗，我們應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的建筑物模型，設(shè)立與能耗相關(guān)的各項(xiàng)參數(shù)，如墻體材料、氣候類型、住戶習(xí)慣等，然后用計(jì)算軟件對建筑物的使用情況進(jìn)行動態(tài)逐時(shí)模擬，最后得到建筑物運(yùn)行的能耗數(shù)據(jù)。
3.2 效益類型
項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是指項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。
3.2.1 直接效益
由項(xiàng)目產(chǎn)出物直接產(chǎn)生并在項(xiàng)目有效統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)所獲得的總的經(jīng)濟(jì)效益稱為直接效益。參考《技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書對直接效益的定義及分類，本文的直接效益可分為：
1）經(jīng)營效益
建成出售型綠色建筑特有的健康可持續(xù)環(huán)境、運(yùn)營期間的低能耗使消費(fèi)者愿意支付更高的購買價(jià)格，且建筑物長期運(yùn)營產(chǎn)生的效益會為房屋帶來相應(yīng)增值，綠色建筑高于非綠色建筑的那部分售價(jià)增量我們可視為開發(fā)商因綠色建筑獲得的差額利潤，即差額經(jīng)營效益。
2）殘留價(jià)值
指綠色建筑的相關(guān)設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限無法繼續(xù)使用或再繼續(xù)使用不經(jīng)濟(jì)，需要對設(shè)備進(jìn)行更新，在處理舊設(shè)備時(shí)獲得的扣除處理成本費(fèi)后的金額。非綠色建筑預(yù)計(jì)凈殘值率在3%—5%浮動，綠色建筑較好的運(yùn)營管理可適當(dāng)提高設(shè)備的凈殘值率，則其預(yù)計(jì)凈殘值率定為5%。
3.2.2 間接效益
在直接效益中未得到反映的、由項(xiàng)目引起的那部分效益稱為間接效益，如技術(shù)擴(kuò)散和示范效果等。
4 結(jié)束語
國內(nèi)外目前關(guān)于綠色建筑經(jīng)濟(jì)性的研究，還沒有形成固定套路及一定評價(jià)體系，沒有將評價(jià)的指標(biāo)模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化，可操作性不強(qiáng)。評價(jià)的指標(biāo)體系、評價(jià)內(nèi)容、參數(shù)的選擇、費(fèi)用和效益的認(rèn)定各方看法都不盡相同，且經(jīng)濟(jì)評價(jià)不夠直白，一方面是消費(fèi)者或投資人對綠色建筑持懷疑態(tài)度，認(rèn)為其徒有其表，不了解綠色建筑帶來的經(jīng)濟(jì)收益，對綠色建筑的接受意愿不高；另一方面，綠色建筑經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系的不明朗也給真正喜愛綠色建筑，想去投資、建造或購買綠色建筑的那部分投資者、開發(fā)商和消費(fèi)者也帶來了不便。所以，建立與一定的綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的綠色建筑經(jīng)濟(jì)評價(jià)體系，對減少溫室氣體的排放及促進(jìn)綠色建筑在我國的快速發(fā)展，具有積極的意義。
本文編號：8104
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