本文關(guān)鍵詞：基于差別化角度的包頭市城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：基準(zhǔn)地價(jià)是土地資產(chǎn)量化的標(biāo)尺,不但為土地投資者提供決策依據(jù),也為土地購(gòu)買者和使用者提供參考。建立科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估體系,是發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、平衡土地市場(chǎng)、合理配置土地資源的有力工具。因此,如何完善并發(fā)展基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作相關(guān)的研究就顯得十分重要。目前,在內(nèi)蒙古自治區(qū)范圍內(nèi),各大城鎮(zhèn)基本都具備了更新基準(zhǔn)地價(jià)的經(jīng)驗(yàn),但由于技術(shù)的不統(tǒng)一與區(qū)域性的差異,使得基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作面臨許多問(wèn)題。包頭市的基準(zhǔn)地價(jià)更新速度近年來(lái)較為及時(shí),在2007年、2012年、2015年分別進(jìn)行了三次土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,對(duì)政府的宏觀調(diào)控和包頭市土地市場(chǎng)的健康發(fā)展都起到了良好的作用,本文研究主要建立在2015年包頭市新一輪的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新基礎(chǔ)之上,主要內(nèi)容分為以下幾點(diǎn)：(1)本文根據(jù)因子作用分衰減與總分頻率直方圖,確定了包頭市高級(jí)別地價(jià)區(qū)與低級(jí)別地價(jià)區(qū)的分界線。將商服用地分值在25分以上(1-5級(jí))設(shè)為高級(jí)別地價(jià)區(qū),25分以下(6-7級(jí))設(shè)為低級(jí)別地價(jià)區(qū)；住宅用地分值在34分以上(1-4級(jí))為高級(jí)別地價(jià)區(qū),34分以下(5-6級(jí))。(2)通過(guò)用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法將假定待估宗地用單一化容積率修正體系與差別化容積率修正體系分別運(yùn)算,得出的兩種樓面價(jià)與原樣點(diǎn)樓面價(jià)相比較,通過(guò)對(duì)比分析結(jié)果得出：商服用地參與計(jì)算的210個(gè)樣點(diǎn)中,與原始樣點(diǎn)樓面地價(jià)相近的大多為差別化容積率體系修正下的樓面地價(jià),占到樣點(diǎn)總數(shù)的79.52%。住宅用地參與計(jì)算的180個(gè)樣點(diǎn)中,與原始樣點(diǎn)樓面地價(jià)相近的大多為差別化容積率體系修正下的樓面地價(jià),占到樣點(diǎn)總數(shù)的70.56%。計(jì)算結(jié)果表明差別化的容積率修正體系使得宗地評(píng)估結(jié)果更為準(zhǔn)確,充分驗(yàn)證了差別化容積率修正體系的科學(xué)性。通過(guò)因素作用分衰減分析確定差別化的開發(fā)程度,進(jìn)而最終確定了包頭市差別化地價(jià)內(nèi)涵。(3)完善了樓面價(jià)地價(jià)體系與樓層修正體系,建立了臨街商服用地路線價(jià)加價(jià)體系,同時(shí)通過(guò)樣點(diǎn)的反推計(jì)算,驗(yàn)證了路線價(jià)加價(jià)體系的合理性。(4)通過(guò)用途轉(zhuǎn)換原理,將商服用地、住宅用地、工業(yè)用地以外的其他地類進(jìn)行了全面的用途修正。通過(guò)對(duì)樣點(diǎn)分類、修正、計(jì)算,又結(jié)合地級(jí)市的相關(guān)指標(biāo)制定了符合包頭市實(shí)際情況的用途修正系數(shù),一定程度上解決了商、住、工以外的其他地類出讓時(shí)的地價(jià)計(jì)算問(wèn)題,使基準(zhǔn)地價(jià)更新成果更加便于使用。(5)將新一輪的基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用做了簡(jiǎn)要介紹,方便了新一輪更新成果的應(yīng)用。(6)最后,對(duì)包頭市城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)控提出對(duì)策和優(yōu)化思路,強(qiáng)調(diào)關(guān)注地價(jià)動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì),讓基準(zhǔn)地價(jià)更新成果更好地為建立良性循環(huán)的土地市場(chǎng)服務(wù)。
【關(guān)鍵詞】：樓面地價(jià) 基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 全用途修正 包頭市
【學(xué)位授予單位】：內(nèi)蒙古師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：F299.23
【目錄】：

• 中文摘要3-5
• ABSTRACT5-9
• 1 緒論9-15
• 1.1 研究背景與意義9-10
• 1.1.1 研究背景9
• 1.1.2 研究意義9-10
• 1.2 國(guó)內(nèi)外研究進(jìn)展10-12
• 1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀10-11
• 1.2.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀11-12
• 1.3 研究?jī)?nèi)容、方法以及技術(shù)路線12-15
• 1.3.1 研究?jī)?nèi)容12-13
• 1.3.2 研究方法13
• 1.3.3 技術(shù)路線13-15
• 2. 城市基準(zhǔn)地價(jià)更新基礎(chǔ)理論15-16
• 2.1 地租與地價(jià)理論15
• 2.2 區(qū)位理論15
• 2.3 土地供給與需求理論15-16
• 3. 基于差別化角度的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估16-35
• 3.1 研究區(qū)概況及存在問(wèn)題16-18
• 3.1.1 自然經(jīng)濟(jì)概況16
• 3.1.2 土地利用現(xiàn)狀16
• 3.1.3 前期基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用中存在的問(wèn)題16-18
• 3.2 差別化地價(jià)內(nèi)涵的確定方法18-25
• 3.2.1 高級(jí)別地價(jià)區(qū)與低級(jí)別地價(jià)區(qū)分界線的確定18-20
• 3.2.2 差別化容積率與單一容積率對(duì)比分析20-23
• 3.2.3 差別化開發(fā)程度的確定23-24
• 3.2.4 設(shè)定城區(qū)差別化地價(jià)內(nèi)涵24-25
• 3.3 樓面地價(jià)的確定25-35
• 3.3.1 樓面地價(jià)的評(píng)估思路25-26
• 3.3.2 樓面地價(jià)的特點(diǎn)與實(shí)用性26
• 3.3.3 有效樣點(diǎn)的篩選與計(jì)算26-27
• 3.3.4 樓面地價(jià)的修正27-31
• 3.3.5 樓面地價(jià)的確定31-33
• 3.3.6 差別化路線價(jià)加價(jià)體系的編制33-35
• 4. 差別化角度下樓面基準(zhǔn)地價(jià)修正體系確定35-46
• 4.1 編制意義、原理及思路35-36
• 4.2 區(qū)位因素修正系數(shù)的確定36-37
• 4.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域修正幅度的確定36
• 4.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)的確定36-37
• 4.3 個(gè)別因素修正系數(shù)的確定37-41
• 4.4 包頭市城市土地用途分類及修正系數(shù)確定41-46
• 4.4.1 包頭市土地全用途分類體系構(gòu)建41-42
• 4.4.2 用途修正系數(shù)的確定42-46
• 5 基于差別化角度的基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用46-50
• 5.1 宗地地價(jià)的測(cè)算46-48
• 5.1.1 商服用地宗地地價(jià)測(cè)算46-47
• 5.1.2 住宅用地宗地地價(jià)測(cè)算47-48
• 5.1.3 工業(yè)用地宗地地價(jià)測(cè)算48
• 5.1.4 商住混合用地地價(jià)測(cè)算48
• 5.1.5 其他用途基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算48
• 5.2 差別化角度的基準(zhǔn)地價(jià)更新成果應(yīng)用對(duì)策48-50
• 6 結(jié)論與討論50-53
• 6.1 結(jié)論50-51
• 6.2 討論與展望51-53
• 6.2.1 討論51
• 6.2.2 展望51-53
• 參考文獻(xiàn)53-56
• 致謝56

  本文關(guān)鍵詞：基于差別化角度的包頭市城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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本文編號(hào)：426104