從房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐來看,受投資資金體量大、周期長、易受宏觀經(jīng)濟政策、區(qū)域供求關(guān)系等諸多因素的影響,房地產(chǎn)開發(fā)投資面臨的不確定性大且投資往往不可逆。特別地,近年來伴隨著房地產(chǎn)市場需求與政策形勢的不斷變化,不確定性對于房地產(chǎn)開發(fā)決策的重要影響更是不容忽視。傳統(tǒng)的折現(xiàn)現(xiàn)金流方法難以捕捉和刻畫不確定環(huán)境下地產(chǎn)開發(fā)決策的靈活性價值,而實物期權(quán)方法能夠很好體現(xiàn)延遲開發(fā)、放棄項目等企業(yè)擁有的決策靈活性,進而在項目價值評估和投資時機決策等方面具有優(yōu)勢。本文在提煉房地產(chǎn)開發(fā)項目基本特征和進行文獻綜述的基礎(chǔ)上,首先結(jié)合實物期權(quán)方法及其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)應(yīng)用,以CDZJT公司JTRH項目為典型案例,提煉房地產(chǎn)開發(fā)項目的實物期權(quán)特征,并建立了同時考慮延遲期權(quán)和放棄期權(quán)的多階段二叉樹實物期權(quán)模型;其次針對JTRH項目,通過對其現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出等進行預(yù)測分析,分別運用傳統(tǒng)NPV法則和實物期權(quán)方法進行項目價值評估和決策分析;最后給出管理啟示與行業(yè)建議。研究結(jié)論表明,房地產(chǎn)項目投資的高不確定性、不可逆性,以及開發(fā)過程的多階段性,使得實物期權(quán)方法不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行科學(xué)的價值評估,而且還能給出依不確定性不斷揭示的動態(tài)決策路徑。具體到為期三年的JTRH項目一期開發(fā)而言,采用NPV凈現(xiàn)值方法得到的項目價值為-8,177.62萬元,而同時考慮放棄期權(quán)和延遲期權(quán)的情況下,采用實物期權(quán)法得到的項目價值為101,062.46萬元。進一步從動態(tài)的決策路徑來看,區(qū)別于NPV法則下的立即放棄決策,實物期權(quán)的分析結(jié)果表明:在第一和第二年,即便市場狀況良好,項目也應(yīng)延遲開發(fā)直至第三年在進行開發(fā);相反,如果第二年和第三年市場狀況差,應(yīng)該放棄開發(fā)。研究結(jié)論的重要管理啟示在于,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)強化對市場不確定性的風(fēng)險管理和對價值評估工具的科學(xué)選擇,二者共同構(gòu)成企業(yè)完善的投資決策機制和最終決定投資項目價值。
【學(xué)位單位】：電子科技大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：F299.233.42
【部分圖文】：

全國房地產(chǎn)開發(fā)歷年投資額（億元）
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本文編號：2874398