發(fā)布時(shí)間：2020-08-06 17:42

【摘要】：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展,越來越多的企業(yè)開始逐漸的滲入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中,為了可以獲取到更多正確的企業(yè)價(jià)值評(píng)估,2006年財(cái)政部將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)當(dāng)中抽離出來,單獨(dú)作為一個(gè)科目,使投資性房地產(chǎn)的真實(shí)情況得到更準(zhǔn)確的反映,在后續(xù)的計(jì)量上,允許企業(yè)自主選擇,而選用不同的計(jì)量模式會(huì)帶來不同的影響和后果。因此,企業(yè)計(jì)量模式的選擇和變更以及變更后對(duì)公司財(cái)務(wù)的影響一直都是關(guān)注的重點(diǎn),對(duì)它的研究具有很大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。本文采用理論梳理和案例分析相結(jié)合的方法來完成論述,以茂業(yè)商業(yè)作為研討對(duì)象,分析了該公司于2016年投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變之下,對(duì)2015年的財(cái)報(bào)進(jìn)行追溯調(diào)整后對(duì)公司財(cái)務(wù)上的影響進(jìn)行分析。對(duì)比之后可以得知,企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在使用不同的計(jì)量模式之下,公司財(cái)務(wù)有著較大的差異。公允價(jià)值模式下雖然會(huì)對(duì)于企業(yè)的資產(chǎn)有美化作用,在一定程度上會(huì)對(duì)于投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)作用,但與成本模式相比依然具有可取性。因此,在本文當(dāng)中,對(duì)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式之下的轉(zhuǎn)變所存在的后續(xù)問題也有進(jìn)行探討,并適當(dāng)?shù)奶岢隽艘恍└倪M(jìn)的策略。
【學(xué)位授予單位】：湘潭大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F299.233.42
【圖文】：

續(xù)表 3.6 計(jì)量模式更改對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響2015 年（成本模式） 2015 年（公允價(jià)值模式）凈資產(chǎn)收益率 5.92% 44.57%銷售凈利率 4.00% 10.38%營(yíng)運(yùn)能力：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 73.52% 143.43%通過上表，我們可以進(jìn)行如下分析：（1）在茂業(yè)商業(yè)計(jì)量模式變更之后，企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模得到了增加，資產(chǎn)負(fù)債率降低了 9.15%，賬面償債能力得到了明顯好轉(zhuǎn)。（2）在公允價(jià)值模式下，茂業(yè)商業(yè)的賬面利潤(rùn)高于成本模式，導(dǎo)致總資產(chǎn)報(bào)酬率從 4.11%大幅增長(zhǎng)為 19.98%，凈資產(chǎn)收益率從 5.92%大幅度增長(zhǎng)為44.57%；且無需再計(jì)提折舊和攤銷，這部分?jǐn)?shù)額的減少改善了公司的盈利水平，從而使得銷售凈利率從 4%增長(zhǎng)為 10.38%。（3）更改計(jì)量模式后，茂業(yè)商業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由 73.53%增長(zhǎng)為 143.43%，使總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度增長(zhǎng)了約兩倍。

3.2.3 融資需求對(duì)計(jì)量模式選擇的影響當(dāng)公司的每股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量出現(xiàn)不穩(wěn)定的時(shí)候，是無法滿足公司的經(jīng)營(yíng)需求的，這個(gè)時(shí)候公司必須尋找外部融資通道。通過本章開頭的茂業(yè)商業(yè)的基本會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表，即表 3.1 我們可知，茂業(yè)商業(yè)在使用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)科目的前三年，公司由經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~處在持續(xù)走低的狀態(tài)，從 2013 年的 21140 萬元降到 2014 年的 19627 萬元，2015 年降幅更大，數(shù)額僅為 6777 萬元。所以茂業(yè)商業(yè)必須尋找對(duì)外融資通道。根據(jù)茂業(yè)商業(yè) 2013 年——2016 年出具的上市公司年度報(bào)告，我們整理除了茂業(yè)在成本模式計(jì)量下的前三年以及使用公允價(jià)值模式的第一年，即連續(xù)四個(gè)會(huì)計(jì)年度的盈利狀況，如圖 3.8 所示。（單位：萬元）

企業(yè)計(jì)量由成本計(jì)量向公允計(jì)量的轉(zhuǎn)變，需要用于會(huì)計(jì)政策的變更時(shí)，需要將公允價(jià)值以及賬面價(jià)值之間的數(shù)值差作為期初留存。另外，企業(yè)只對(duì)計(jì)量模式由公允價(jià)值轉(zhuǎn)向了成本計(jì)量，這種轉(zhuǎn)向關(guān)系必須是單向的，企業(yè)在來的發(fā)展過程里，不能夠再由成本計(jì)量轉(zhuǎn)向于公允計(jì)量。對(duì)于一些發(fā)展?fàn)顩r較的公司，或許會(huì)選擇成本計(jì)量，公司在后期發(fā)展過程里，假如由于個(gè)別原因出了虧損，將會(huì)對(duì)計(jì)量模式進(jìn)行變更，用于保證公司財(cái)務(wù)方面的穩(wěn)定。目前為止國(guó)相關(guān)部門并沒有限制公允計(jì)量的實(shí)際評(píng)估方法，因此，一些上市企業(yè)能夠依企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r制定評(píng)估方法。以茂業(yè)商業(yè)為例，他們?cè)谠u(píng)估過程里，主要是依當(dāng)前市場(chǎng)中在最近時(shí)期內(nèi)同類型地產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格出發(fā)，并綜合考慮交易地區(qū)及時(shí)間等一些因素。企業(yè)在采取公允計(jì)量模式以后必然會(huì)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及凈利潤(rùn)產(chǎn)生影。為了準(zhǔn)確了解變更帶來的影響范圍，能夠引入商品毛利潤(rùn)以及其凈利潤(rùn)加以較。以茂業(yè)商業(yè)為例，它就是不包含資產(chǎn)當(dāng)期的收益損失、營(yíng)業(yè)稅金與其他相的費(fèi)用。為了更直觀地了解在轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)計(jì)量方式后的茂業(yè)商業(yè)凈收益以及公允值在一年中的變動(dòng)狀況，詳情可見圖 4.2：

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本文編號(hào)：2782749