【摘要】：改革開放30多年來,中國經(jīng)濟取得了飛速發(fā)展,人民生活水平不斷提高,居民住房條件有了較大改善,中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較快發(fā)展的趨勢。 1993年到2003年,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1937.5億元,增長至10106.1億元,10年間增長了4.2倍,平均每年增長17.96%,盡管比同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率低約1.5個百分點,但卻遠遠超過了同期GDP的增長速度。到2004年,北京、上海等一線城市商品房價格漲幅超過20%,這對全國許多城市的商品房價格產(chǎn)生不同程度的推動作用,商品房價格的快速上漲已影響到人們的日常生活。為了抑制商品房價格上漲,2004年政府出臺政策要求停止協(xié)議出讓土地以規(guī)范土地市場,同時中央銀行近八年來首次提高利率,以抑制過熱需求,2005年又要求部分地區(qū)停止轉按揭業(yè)務,以抑制投機。2006-2007年商品房價格繼續(xù)大幅度上漲,中國房地產(chǎn)市場凸顯出一定程度的非理性特征。2008年,受美國次貸危機和全球性金融危機的影響,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象,特別是有效需求大幅下降,導致了較為嚴重的供求非均衡,直到2009年年初才到得到了緩解。但2009年年底,中國房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)非理性發(fā)展的趨勢,大量資金涌入,致使土地拍賣市場“地王”價格不斷被刷新,商品房價格大幅提升,迫使政府不斷出臺新政穩(wěn)定商品房價格,但大部份城市的商品房價格增長趨勢有增無減,北京、上海、杭州等一線城市商品房價格上漲勢頭更為迅猛,帶動二、三線城市商品房價格不斷上漲。 中國房地產(chǎn)市場的表面繁榮現(xiàn)象難以掩蓋其深層次的癥結,例如空置率居高不下、市場競爭不規(guī)范、區(qū)域發(fā)展不均衡、商品房金融市場不健全等。市場經(jīng)濟告訴我們：供大于求應當導致商品價格下跌,但中國房地產(chǎn)市場恰恰是價格持續(xù)上漲與結構性供給過剩同時并存,這說明中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求非均衡的現(xiàn)象。為確保國民經(jīng)濟科學發(fā)展,抑制這種現(xiàn)象進一步惡化,2010年01月國辦發(fā)出通知要求促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,2010年04月國務院、銀監(jiān)會、住建部不斷出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策：銀行不得對投機投資購房貸款,加快保障房建設遏制房價過快上漲,貸款買二套房首付不得低于50%,房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,商品住房嚴格實行購房實名制。 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大、影響面廣,既涉及到國民經(jīng)濟整體運行的問題,又涉及到消費者安居樂業(yè)的問題。房地產(chǎn)市場非均衡現(xiàn)象既涉及到市場體制機制問題,又涉及到政策調(diào)控問題,既受宏觀因素影響,又受微觀因素的制約。房地產(chǎn)市場的各種現(xiàn)象既有深厚的歷史背景,又有鮮明的時代特征。鑒于此,對房地產(chǎn)的研究應是一個龐大的系統(tǒng)性工程,本文更多的從一般理論角度來入手,運用非均衡理論和方法研究中國房地產(chǎn)市場供求非均衡問題,通過分析中國房地產(chǎn)市場供求非均衡的現(xiàn)狀、探討房地產(chǎn)市場供求非均衡運行的原因和調(diào)節(jié)機制,尋求房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展的途徑和方法,為促進房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展提供政策依據(jù)。 本文主要研究內(nèi)容如下： 第一章緒論。明確本文研究背景、研究對象和內(nèi)容、研究方法與思路。對相關概念及分析方法進行界定,提出了問題以及分析框架。 第二章文獻綜述。評述房地產(chǎn)市場、有效供求理論及非均衡理論的研究現(xiàn)狀,包括主要學術觀點、已有研究成果等內(nèi)容。 第三章房地產(chǎn)市場供求非均衡實證分析。 1、回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展沿革,從供求總量、供求結構和區(qū)域供求角度分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供求非均衡的現(xiàn)狀。 2、分析房地產(chǎn)市場供求非均衡的影響機理,商品房價格是房地產(chǎn)市場供求非均衡的主要影響因素。 3、構建基于Kornai雙曲線聚合方程的房地產(chǎn)市場供求非均衡計量模型,并采用2000-2009年中國房地產(chǎn)市場相關數(shù)據(jù)進行定量分析,計算出房地產(chǎn)市場有效供給和有效需求的數(shù)量,以及市場供求非均衡度及其變化趨勢。 第四章房地產(chǎn)市場非均衡理論模型分析。在以上定量分析的基礎上,剖析房地產(chǎn)市場內(nèi)部結構,對房地產(chǎn)市場供求非均衡的內(nèi)因以及外因如何通過內(nèi)因起作用進行定性討論。 1、建立包括產(chǎn)品供給市場、要素供給市場、土地拍賣市場、二手房拆遷市場的總供給模型,分析消費者、開發(fā)商、地方政府、二手房房東行為規(guī)律；建立包括產(chǎn)品商品房租用市場、商品房投資市場、商品房生產(chǎn)市場以及增量-存量關聯(lián)的總需求模型,分析投資者、開發(fā)商及消費者行為規(guī)律。推導出總供給和總需求均衡條件、有效供求數(shù)量及價格。這樣可以定性的描述出市場均衡點,說明關聯(lián)市場、關聯(lián)主體應以什么樣的條件進行協(xié)同配合,才能使市場均衡運行。 2、建立房地產(chǎn)市場總供求模型,推導總供求均衡條件。通過將市場實際運行的條件同模型中的理想假設相比較,可以發(fā)現(xiàn)兩者有較大差距,從而致使市場在實際運行過程中供求是處于非均衡狀態(tài)。 3、在總供求均衡條件基礎上,運用比較靜態(tài)方法分析內(nèi)生因素及外生因素對房地產(chǎn)市場供求非均衡的影響及傳導機制。進一步通過分析關聯(lián)市場、關聯(lián)主體特征與趨勢從而達到對市場非均衡運動方向與強度進行判斷和預測,為有效調(diào)控提供依據(jù)。 第五章房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展政策建議。從完善供求調(diào)節(jié)機制、規(guī)范關聯(lián)主體行為、完善住房保障體系及強化監(jiān)管執(zhí)行體系四個方面給出了政策建議。 本文的主要結論： 第一,中國房地產(chǎn)市場供求非均衡有其歷史背景與市場體制背景,主要表現(xiàn)在總量非均衡、結構非均衡和區(qū)域非均衡。 第二,中國房地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)測算表明：房地產(chǎn)市場有效供求非均衡度較高,商品房價格水平高于供求均衡市場狀態(tài)下消費者的支付能力,實際上降低了消費者的有效需求。 第三,基于非均衡理論方法建立計量模型實證結果表明：在影響中國房地產(chǎn)市場供求非均衡的因素中,銷售價格對有效供求影響較大。從房地產(chǎn)需求來看,有效需求與商品房銷售價格(XSJ)呈正相關關系；有效需求與商品房銷售價格(XSJ)呈正相關關系說明了現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場存在投機行為,同實際情況是相符合的；從房地產(chǎn)供給來看,有效供給量與商品房建設投資量(STZ)、商品房銷售價格(XSJ)呈正相關的關系。通過模型擬合有效需求與有效供給,計算出中國房地產(chǎn)市場非均衡度,結果表明中國房地產(chǎn)市場2000-2001年處于供應略顯不足；2001-2004年處于供大于求,其中2004年的非均衡值最小,說明出現(xiàn)了較為嚴重的供大于求現(xiàn)象；2004-2005年有效需求不斷上升,并出現(xiàn)了供不應求現(xiàn)象；2005-2006年供求基本平衡；2006-2008年又出現(xiàn)了供過于求現(xiàn)象,并在2008年中出現(xiàn)較為嚴重的供給過�，F(xiàn)象；到2009年市場逐步恢復供需平衡,但有效需求仍然略顯不足。 第四,由房地產(chǎn)市場總供求模型推導出市場變量對非均衡的作用機制：有效供給數(shù)量同消費者預算、規(guī)劃調(diào)整、拍賣競爭程度以及與土地在成本中所占比例呈同向變動關系,同開發(fā)成本呈反向變動關系；有效供給價格同消費者的選擇、規(guī)劃調(diào)整系數(shù)、土地競拍競爭程度以及土地價格在總成本中所占比例呈反向變動關系；有效需求數(shù)量同資本化率、宏觀經(jīng)濟指標、折舊率呈正向變動關系,同邊際生產(chǎn)成本、租金邊際需求呈反向變動關系；有效需求價格同宏觀因素、折舊率與開發(fā)邊際成本呈正向變動關系,同資本化率成反向變動關系； 第五,由房地產(chǎn)市場總供求模型推導出關聯(lián)主體行為對市場非均衡的影響機理：消費者對商品房的選擇越多,則有效供給數(shù)量與有效供給價格越大；土地市場競拍越激烈,則有效供給數(shù)量越大,有效供給價格越低；地方政府操縱土地市場力度越大,則有效供給數(shù)量越大,有效供給價格越低；地方政府對規(guī)劃調(diào)整越大,則有效供給數(shù)量越多,有效供給價格越低；房東所接受的拆遷成本越高,則有效供給數(shù)量越小,有效供給價格越高；存量折舊越快,則有效需求越大,有效需求價格越小；投資者對資本化率要求較小,則有效需求數(shù)量增加,有效需求價格降低；消費者對租金越敏感,則有效需求數(shù)量越少,有效需求價格越低；開發(fā)邊際成本越高,則有效需求數(shù)量越少,有效需求價格越低。 2、本文的主要創(chuàng)新點： 第一,房地產(chǎn)市場非均衡分析常常采用計量模型來進行主要影響因素的分析,受可采集數(shù)據(jù)的限制,而無法深入房地產(chǎn)市場內(nèi)部進行深入討論。得本文較全面地考察了與房地產(chǎn)市場供求相關多個市場以及關聯(lián)主體特征。根據(jù)各市場交易內(nèi)容、關聯(lián)主體以及在整個房地產(chǎn)市場中所起作用,可以劃歸到總供給與總需求兩大方面,形成房地產(chǎn)市場中的總供給市場與總需求市場。 其中總供給市場包括產(chǎn)品供給市場、要素供給市場、拆遷市場、土地競拍市場。在產(chǎn)品供給市場,消費者行為由商品房價格與二手房價格以及預算約束線決定；在要素供給市場,開發(fā)商行為由商品房價格和土地拍賣價格決定；在土地拍賣市場,地方政府行為由土地拍賣價格和拆遷成本決定；在二手房拆遷市場,房東行為由二手房價格和拆遷成本決定�？傂枨笫袌霭ㄉ唐贩孔庥檬袌觥⑸唐贩客顿Y市場、商品房生產(chǎn)市場。在商品房的租用市場,使用者對商品房存量的租用需求受宏觀經(jīng)濟、租金水平、租金需求以及存量的供求等因素影響；在商品房投資市場上,商品房價格是通過將未來的收益按一定資本化率折現(xiàn)而得到：在商品房生產(chǎn)市場上,商品房價格由商品房投資市場決定,生產(chǎn)數(shù)量保持在商品房資產(chǎn)價格等于商品房開發(fā)成本的水平上。 通過對總供給市場和總需求市場的討論,發(fā)現(xiàn)市場運行的一些規(guī)律和關聯(lián)主體的行為特征。 第二,基于古典經(jīng)學假設建立了房地產(chǎn)市場總供求非均衡理論模型,推導了總供給與總需求的均衡條件,定義了房地產(chǎn)市場供求非均衡。并且市場供求均衡條件、非均衡定義均以市場運行規(guī)律和關聯(lián)主體行為特征來表達的,這樣就建立了房地產(chǎn)市場供求非均衡的微觀分析基礎。當總供給市場在一定條件下形成均衡時,就形成均衡的供給價格與供給數(shù)量,本文定義為有效供給價格與有效供給數(shù)量。當總需求市場在一定條件下形成均衡時,就形成均衡的需求價格和需求數(shù)量,本文定義為有效需求價格與需求數(shù)量。當市場總供求在一定條件下形成一致的有效供求的數(shù)量和價格時,市場總供求處于均衡狀態(tài),否則市場供求處于非均衡。非均衡理論者一般認為市場價格機制調(diào)節(jié)作用是有限的,應該采用價格-數(shù)量結合的調(diào)節(jié)機制,而以前學者對房地產(chǎn)市場的非均衡分析主要從數(shù)量的角度進行計量分析或討論,本文推導出了均衡條件下的供求價格和數(shù)量,為深入討論價格調(diào)整、數(shù)量調(diào)整以及價格數(shù)量關聯(lián)關系打下基礎。 第三,基于房地產(chǎn)市場總供求非均衡理論模型,運用比較靜態(tài)方法討論了房地產(chǎn)市場供求非均衡的內(nèi)生因素和外生因素及其作用機制。發(fā)現(xiàn)內(nèi)生因素是根本原因,只有把握住了市場運行的基本規(guī)律和關聯(lián)主體的自利行為特征,才能真正認識和理解房地產(chǎn)市場供求關系。在此基礎之上,本文提出基于完善市場自身建設、規(guī)范關聯(lián)主體行為等為著力點的宏觀調(diào)控政策。
【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3

【參考文獻】

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本文編號：2774352