【摘要】：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展,在國(guó)家政策調(diào)控和市場(chǎng)趨冷的大環(huán)境下,從黃金時(shí)代邁入了白銀時(shí)代,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平正在向社會(huì)平均水平回歸。在行業(yè)拐點(diǎn)期和下行期,管理不善、業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)的房企將退出市場(chǎng),留下的房企面臨業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和精細(xì)化提升。與此同時(shí),隨著行業(yè)整合趨勢(shì)加快,行業(yè)集中度進(jìn)一步提高,兼并重組日漸增多,大房企規(guī)模擴(kuò)張迅速,中型房企生存和發(fā)展空間被擠壓,小房企瀕臨淘汰�，F(xiàn)階段,在房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方面,理論界尚未形成體系完整的研究成果,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也都在淺水區(qū)邊摸索邊實(shí)踐,主要是開展橫向多元化和縱向上下游業(yè)務(wù)延伸,尚未有真正成功的案例和相對(duì)成熟的商業(yè)模式可供借鑒。本文在開展研究過程中,主要采取文獻(xiàn)研究法、調(diào)查研究法、案例研究法。查閱、整理國(guó)家及地方政府在近兩年出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策,明確國(guó)家政策導(dǎo)向。通過對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型研究成果和案例分析,探索地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)海的商業(yè)機(jī)會(huì)及商業(yè)模式。依靠出讓土地增加地方財(cái)政收入、開發(fā)房地產(chǎn)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式已逐漸走到盡頭。以產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)、以存量更新為提升的模式將成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能。因此,本文認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向,并進(jìn)行重點(diǎn)研究。在研究中發(fā)現(xiàn),在商業(yè)模式等諸多方面上,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的區(qū)別。住宅地產(chǎn)的商業(yè)模式核心是銷售,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量地產(chǎn)的商業(yè)模式核心是自持運(yùn)營(yíng)。因此,本文提出,房企從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量地產(chǎn),首先是要轉(zhuǎn)變思想。根據(jù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)邏輯和商業(yè)模式,建立新的組織架構(gòu)、績(jī)效考核和各業(yè)務(wù)條線的管理體系。在本文研究過程中,多次實(shí)地查閱魯能集團(tuán)內(nèi)部資料、采訪內(nèi)部人員,盡可能收集和掌握企業(yè)客觀情況,通過SWOT分析法對(duì)魯能地產(chǎn)進(jìn)行深入分析。在充分研究國(guó)家政策導(dǎo)向及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的基礎(chǔ)上,結(jié)合魯能地產(chǎn)自身?xiàng)l件及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量地產(chǎn)開發(fā)要素,進(jìn)一步分析和聚焦,提出適合魯能地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的項(xiàng)目,以及在企業(yè)戰(zhàn)略管理及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)理論指導(dǎo)下,研究制定魯能地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型規(guī)劃、實(shí)施方案及保障措施。在現(xiàn)階段,房企紛紛開展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型探索,且關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、存量地產(chǎn)研究成果較少的情況下,本文的研究成果具有一定的啟發(fā)和借鑒意義。
【圖文】：

山東大學(xué)碩士學(xué)位論文逡逑２．１．３實(shí)施過程與模式逡逑制定企業(yè)戰(zhàn)略，首先要明確企業(yè)的使命和愿景，通過對(duì)企業(yè)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)逡逑會(huì)、威脅等進(jìn)行ＳＷＯＴ綜合分析，確定適合企業(yè)未來發(fā)展的戰(zhàn)略方向和目標(biāo)，進(jìn)而逡逑制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及實(shí)施方案，并在實(shí)施過程中密切監(jiān)控，根據(jù)執(zhí)行效果反饋及逡逑時(shí)作出調(diào)整和修正，最終達(dá)成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。具體流程如圖２－１企業(yè)戰(zhàn)略管理的逡逑過程與模式中所示。逡逑企業(yè)所擁有的卓越的、特有的、難于模仿的、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略資源與核心逡逑競(jìng)爭(zhēng)能力，決定了企業(yè)是否在市場(chǎng)中具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在進(jìn)行戰(zhàn)略選擇時(shí)，應(yīng)選擇逡逑能夠最有效利用企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、抓住外部市場(chǎng)機(jī)遇的戰(zhàn)略方向，并以此展開組逡逑織設(shè)計(jì)和落地實(shí)施。公司資源稟賦和所處的內(nèi)外部環(huán)境因素共同決定了公司戰(zhàn)略。逡逑

圖３－１房企收并購(gòu)產(chǎn)業(yè)交易金額統(tǒng)計(jì)逡逑３．３魯能地產(chǎn)當(dāng)前主要難題逡逑３．３．邋１調(diào)控政策紅線逡逑魯能集團(tuán)嚴(yán)格遵守國(guó)家及地方政府下發(fā)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。在２0１７逡逑年１月２０日國(guó)資委下發(fā)的《中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單（２０１７年版）》中，逡逑“非房地產(chǎn)主業(yè)中央企業(yè)新購(gòu)?fù)恋亻_展的商業(yè)性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目”被列為禁逡逑止范圍。國(guó)家電網(wǎng)是非房地產(chǎn)主業(yè)央企，魯能集團(tuán)是國(guó)家電網(wǎng)全資子公司，，逡逑因此在禁止之列。自接到國(guó)資委文件后，魯能集團(tuán)立即執(zhí)行，停止一切土地逡逑獲取工作，從２０１７年１月至今無任何新增土地。逡逑房地產(chǎn)是魯能集團(tuán)核心業(yè)務(wù)，主要是通過市場(chǎng)招拍掛方式獲取土地開發(fā)逡逑權(quán)，以銷售型物業(yè)開發(fā)建設(shè)為主，少部分酒店、商場(chǎng)自持經(jīng)營(yíng)。獲取土地開逡逑一
【學(xué)位授予單位】：山東大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F299.233.4;F272

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本文編號(hào)：2589371