【摘要】：為研究二手房買賣經(jīng)紀模式對買方效用的影響,比較不同經(jīng)紀模式下的買方效用,基于對現(xiàn)實二手房買賣過程及特點的分析,分別構(gòu)建"單一經(jīng)紀人"和"雙經(jīng)紀人"模式下的買方效用數(shù)理模型并進行求解,最后采用Matlab工具對這2種經(jīng)紀模式下的買方效用及相關(guān)指標(biāo)進行仿真比較。研究結(jié)果表明:1)與"雙經(jīng)紀人"模式相比,"單一經(jīng)紀人"模式下的買方傭金激勵程度小,但經(jīng)紀人搜尋努力高且買方效用大;2)在其他條件不變的情況下,從買方效用的角度分析,二手房買賣過程中的買方應(yīng)選擇"單一經(jīng)紀人"模式,以達到促進交易進程的目標(biāo)。
【圖文】：

又有針對性地反映不同經(jīng)紀模式下各指標(biāo)的相對情況，本文根據(jù)對仿真結(jié)果的試算和觀察，設(shè)定ρ∈［０，２］、σ２∈［０，１］。３．２傭金激勵程度比較在不同的風(fēng)險規(guī)避程系數(shù)ρ和市場環(huán)境變量σ２下，經(jīng)紀人對經(jīng)紀服務(wù)產(chǎn)出的分享系數(shù)βｉ（ｉ＝１，，２）反映了買賣雙方對經(jīng)紀人的傭金激勵程度。結(jié)合式（１２）和式（１９）以及各項變量的賦值，仿真計算得到“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下的買方對經(jīng)紀人的傭金激勵程度β＊１和β＊＊１的結(jié)果如圖３所示。圖３“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下的買方傭金激勵程度β＊１與β＊＊１比較由圖３可知：１）β＊１＜β＊＊１。表明：“單一經(jīng)紀人”模式下買方對經(jīng)紀人的傭金激勵程度小于“雙經(jīng)紀人”模式下買方對經(jīng)紀人的傭金激勵程度；２）（β＊＊１－β＊１）隨著ρ和σ２的增加而增大。圖３說明，與“雙經(jīng)紀人”模式相比，“單一經(jīng)紀人”模式下的買方對經(jīng)紀人的傭金激勵程度受到經(jīng)紀人風(fēng)險態(tài)度變化和市場環(huán)境波動的影響更顯著。３．３經(jīng)紀人搜尋努力程度的比較在不同的風(fēng)險規(guī)避程度系數(shù)ρ和市場環(huán)境變量σ２下，ａ＊１和ａ＊＊１的變化體現(xiàn)了“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下經(jīng)紀人為買方搜尋的努力程度，結(jié)合式（１１）和式（１８）以及各項變量的賦值，計算ａ＊１和ａ＊＊１，結(jié)果如圖４所示。圖４“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下的經(jīng)紀人搜尋努力程度ａ＊１和ａ＊＊１的比較由圖４可知：１）總體上ａ＊１＞ａ＊＊１

－β＊１）隨著ρ和σ２的增加而增大。圖３說明，與“雙經(jīng)紀人”模式相比，“單一經(jīng)紀人”模式下的買方對經(jīng)紀人的傭金激勵程度受到經(jīng)紀人風(fēng)險態(tài)度變化和市場環(huán)境波動的影響更顯著。３．３經(jīng)紀人搜尋努力程度的比較在不同的風(fēng)險規(guī)避程度系數(shù)ρ和市場環(huán)境變量σ２下，ａ＊１和ａ＊＊１的變化體現(xiàn)了“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下經(jīng)紀人為買方搜尋的努力程度，結(jié)合式（１１）和式（１８）以及各項變量的賦值，計算ａ＊１和ａ＊＊１，結(jié)果如圖４所示。圖４“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下的經(jīng)紀人搜尋努力程度ａ＊１和ａ＊＊１的比較由圖４可知：１）總體上ａ＊１＞ａ＊＊１。表明：在搜尋努力程度方面，“單一經(jīng)紀人”模式下的經(jīng)紀人總體上高于“雙經(jīng)紀人”模式下的買方經(jīng)紀人；２）隨著ρ和σ２的增加，（ａ＊１－ａ＊＊１）逐漸減校圖４說明，經(jīng)紀人風(fēng)險態(tài)度和市場環(huán)境變化對“單一經(jīng)紀人”模式中的經(jīng)紀人搜尋努力程度影響更大。３．４買方效用比較為比較“單一經(jīng)紀人”與“雙經(jīng)紀人”模式下的買方效用Ｚ＊１和Ｚ＊＊１，結(jié)合式（１２）和式（１９）以及各項變量的賦值，仿真計算得到的Ｚ＊１和Ｚ＊＊１的結(jié)果如圖５所示。由圖５可知：１）總體上Ｚ＊１＞Ｚ＊＊１，可知“單一經(jīng)紀人”模式下的買方效用大于“雙經(jīng)紀人”模式下的買方效用；２）Ｚ＊１隨著ρ和σ２的增加先增加后減小，Ｚ＊＊１隨著ρ和σ２的增加而增加，但增加的幅度逐漸減小，（Ｚ
【作者單位】： 清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心;清華大學(xué)城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心;北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院;香港恒生管理學(xué)院會計系;東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系;
【基金】：國家自然科學(xué)基金資助項目(71373143) 北京林業(yè)大學(xué)青年科技啟動基金項目(BLX2014-57)
【分類號】：F299.233.55

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本文編號：2518948