本文關鍵詞：舊城改造中“地隨房走”模式分析

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【摘要】：土地出讓問題是當前社會熱點問題之一。我國現行土地儲備制度有效促進了社會和經濟發(fā)展,但其推高房價、導致土地財政等負面作用也廣為詬病。受成都市北部舊城區(qū)改造中典型案例的啟發(fā),本文通過案例分析、文獻研究、對比分析、數據測算、公式推導、模型分析等方法,提出了適用于舊城改造的“地隨房走”模式。該模式下,地方政府通過招標等公開方式確定實施舊城改造的地產商,由后者按照市場化原則直接從城市居民或企業(yè)手中購買房產,然后拆舊重建,減少了土地儲備制度下土地儲備機構直接收儲土地并整理后面向市場出讓的交易環(huán)節(jié),政府在其中僅扮演監(jiān)督管理和促成交易的角色。從法律角度分析,“地隨房走”模式遵循現行主要法律的原則性條款,符合當前土地改革的總體思路,最大突破是未按照土地儲備制度要求進行操作,大范圍推廣前需政府修改部分行政法規(guī)和部門規(guī)章。據相關文獻,土地儲備制度的弊端在于政府通過行政壟斷方式直接參與土地使用權交易,造成土地價格扭曲、房價高企、社會總福利降低等不良后果�！暗仉S房走”模式與現行土地儲備制度的最大區(qū)別為:政府土地儲備機構不再直接參與交易。本文重點從土地市場的結構差異、地方政府利益訴求的側重點、對地方政府的利弊、對開發(fā)企業(yè)的利弊、被拆遷人的接受程度等方面對兩種土地出讓模式進行了比較,說明“地隨房走”模式不但優(yōu)化了土地市場結構,還解決了地方政府在舊城改造中的資金不足等問題,能產生明顯的社會效益,也易于被房地產企業(yè)和被拆遷人接受,對舊城改造進度可起到巨大推動作用。在上述結論的基礎上,本論文采用微觀經濟學和房地產經濟學的研究方法進一步分析認為,如果“地隨房走”模式推廣實施,將在一時間段內增加土地供應量、降低土地成交價格,從而增加商品房供應量并降低一手房價格,進而減少二手房的供應和需求量,降低二手房價格,也將影響房產租賃市場。該模式在一定時期內對降低房價,滿足居民購房需求,確保房地產市場穩(wěn)定發(fā)展有重要現實意義。最后,本論文總結認為,政府應在舊城改造領域全面推廣“地隨房走”模式,并簡述了推廣過程中需要注意的問題。
【關鍵詞】：地隨房走 土地出讓 舊城改造 房地產
【學位授予單位】：電子科技大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：D922.3;F301.2
【目錄】：

• 摘要5-6
• ABSTRACT6-10
• 第一章 緒論10-19
• 1.1 研究背景與問題的提出10-13
• 1.1.1 研究背景綜述10-13
• 1.1.2 問題的提出13
• 1.2 相關研究和文獻綜述13-17
• 1.2.1 土地供應模式及改革13-15
• 1.2.2 我國土地市場結構及其影響15-16
• 1.2.3 地產和房產市場關聯度16-17
• 1.3 研究思路和論文框架17-19
• 1.3.1 研究基本思路及方法17-18
• 1.3.2 論文框架18-19
• 第二章“地隨房走”模式構建19-26
• 2.1 適用前提及范圍19-20
• 2.2 具體實施步驟20-23
• 2.3 施行的政策環(huán)境和條件23-24
• 2.3.1 對當前法律的遵循性23
• 2.3.2 政策突破23-24
• 2.4 本章小結24-26
• 第三章“地隨房走”與現行土地儲備制度的對比分析26-39
• 3.1 兩種模式的主要區(qū)別概述26-27
• 3.2 兩種模式下土地市場結構的差異27
• 3.3 地方政府利益訴求的側重點27-33
• 3.3.1 土地儲備制度下地方政府的利益訴求28-30
• 3.3.2“地隨房走”模式下地方政府的利益訴求30-33
• 3.4 對地方政府的利弊33-35
• 3.4.1“地隨房走”模式的益處33-34
• 3.4.2“地隨房走”模式的風險34-35
• 3.5 對開發(fā)企業(yè)的利弊35-37
• 3.5.1“地隨房走”模式的益處35-37
• 3.5.2“地隨房走”模式的風險37
• 3.6 對被拆遷人的利弊37-38
• 3.7 本章小結38-39
• 第四章“地隨房走”模式對房地產市場的影響39-46
• 4.1 對地產市場的影響39-40
• 4.2 對房產市場的影響40-45
• 4.2.1 對一手房市場的影響40-42
• 4.2.2 對二手房銷售市場的影響42-43
• 4.2.3 對房產租賃市場的影響43-44
• 4.2.4 基于四象限模型的分析44-45
• 4.3 本章小結45-46
• 第五章 結論46-51
• 5.1 對研究結論的總結46-47
• 5.2 推廣“地隨房走”模式需要注意的問題47
• 5.3 延伸思考47-51
• 5.3.1“地隨房走”模式適用范圍的可擴展性47-48
• 5.3.2“地隨房走”模式的可替代性48-51
• 致謝51-52
• 參考文獻52-55

【參考文獻】

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1 張鵬;高波;李智;;政府城市土地市場壟斷的產業(yè)經濟分析:結構、行為與績效[J];城市發(fā)展研究;2014年01期

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1 馬小剛;房地產開發(fā)土地供給制度分析[D];重慶大學;2009年

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