本文關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控策略研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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我國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控策略研究

發(fā)布日期： 2012-02-26 發(fā)布：  

  2010年第14期目錄       本期共收錄文章20篇

　　摘要:從1998年房地產(chǎn)改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。但同時(shí)也存在著房地產(chǎn)價(jià)格不合理持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投機(jī)性需求日益增加、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等突出矛盾和問題,對(duì)此國家也曾出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策。本文立足于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀,分析了我國土地、金融、稅收、保障性住房等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用以及所存在的問題,并提出相應(yīng)的政策調(diào)控思路與方法,促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
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　　Abstract:From the market improving in 1998, real cstatc market developed quickly in China. But it is positive that prices raised innormally, speculative needs grown increasingly and the market is confuse and so on. Because of these questions,the government has adopted a series of macro――control policies.During focusing on current situations of the Real cstatc market economy ,we analyse the policies of land、finance、tax、low-income housing as well as its defaults.It gives some suggestions and idears about resolving the problems, on order to improve Real cstatc market developed healthily.
　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀調(diào)控
　　Key Words:Real cstatc market Macro adjustment and control
　　作者簡介:湯景林(1983―),男,漢族,廣西桂林人,廣西師范大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生。
　　
　　改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。以住房為主的中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用,同時(shí)帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、電力、金融、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展,推進(jìn)了城市化進(jìn)程。然而在此同時(shí),也出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快、房地產(chǎn)投機(jī)日益嚴(yán)重,市場(chǎng)潛在需求與有效供給不足,土地市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等問題。造成房價(jià)過度上漲,催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫。這不僅威脅房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,而且嚴(yán)重影響人民生活及我國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。房地產(chǎn)是關(guān)系國計(jì)民生的特殊商品,政府為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和高效運(yùn)行,必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)控。
　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)改革以來所存在的問題
　　近年來,中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人民生活水平提高,擴(kuò)大內(nèi)需等積極政策促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,但也出現(xiàn)了不少問題,主要表現(xiàn)在以下方面:
　　(一)土地資源稀缺 投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重
　　房地產(chǎn)是從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資的行業(yè),離不開土地的供給。土地是一種不可再生的資源,供給彈性小。隨著中國城市人口的增多,城市化步伐加快,人們對(duì)土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越顯突出。在目前不完善的土地交易制度下,由于利益的驅(qū)動(dòng),房地產(chǎn)開發(fā)商總是千方百計(jì)的圈地。在獲得國有土地使用權(quán)的過程中,通過賄賂、暗箱操作等手法,低價(jià)獲得國有土地使用權(quán)。或?qū)⑼恋馗邇r(jià)格轉(zhuǎn)讓,進(jìn)行投機(jī)獲利。有限的土地資源反復(fù)交易,導(dǎo)致價(jià)格急速上漲,形成房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫破裂,不僅嚴(yán)重?cái)_亂了行業(yè)正常秩序,危害整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
　　(二)房地產(chǎn)對(duì)金融依賴程度較高,蘊(yùn)藏較大金融風(fēng)險(xiǎn)
　　我國房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴程度很高,積累了大量金融風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面:一、房地產(chǎn)信貸增長過快;二、房地產(chǎn)商自有資金比重低。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或者間接來自銀行貸款,而個(gè)人通過按揭貸款買房的人占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%,這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上;三、商業(yè)銀行過度競(jìng)爭(zhēng)。近年來,由于我國商業(yè)銀行特別是國有銀行存在流動(dòng)性過剩的現(xiàn)象,具體表現(xiàn)為存貸差越來越大,迫于盈利壓力,銀行急于把過剩的資金貸出去,而房地產(chǎn)由于有抵押物相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小,成為各家銀行理想的房貸對(duì)象。投資過快、供給增加在導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)過度繁榮的同時(shí)逐漸把房價(jià)推到了嚴(yán)重偏離實(shí)際價(jià)值的不合理價(jià)位。事實(shí)上中國部分城市房價(jià)已在高位運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)與銀行之間已形成一榮俱榮、一損俱損的態(tài)勢(shì),一旦房地產(chǎn)由繁榮走向蕭條,房地產(chǎn)泡沫破滅可能引發(fā)銀行資金鏈斷裂,從而對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶來沉重打擊。
　　 (三)房價(jià)過快上漲,超過普通百姓的承受能力
　　從2003―2009年,中國房地產(chǎn)價(jià)格明顯呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。尤其是在2009年,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲,漲幅逐月增加。在我國貸款買房人當(dāng)中,一半以上的人月供超過其是收入的30%。房地產(chǎn)市場(chǎng)過高的價(jià)格,不但抑制了人們?nèi)粘ＯM(fèi),更可能會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。
　　 (四)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡
　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,許多地區(qū)盲目地開發(fā)高檔住宅和別墅,而中低檔的商品住房建設(shè)規(guī)模較小,兩者開發(fā)比例嚴(yán)重失衡。這一方面導(dǎo)致了結(jié)構(gòu)上的供給失衡,致使房價(jià)不斷攀升。另一方面更忽視了普通群眾對(duì)中低檔住房的需求,導(dǎo)致人民群眾不滿情緒滋生,給社會(huì)穩(wěn)定帶來不安定因素。
　　二、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果分析
　　2003年以來,大部分城市房屋銷售價(jià)格明顯上漲;商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)凸顯,部分地區(qū)房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重等等。針對(duì)這一現(xiàn)象,國家政府給予了高度的重視。2002年8月26日各部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》明確指出,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在房價(jià)上漲過快,商品房供給結(jié)構(gòu)失衡,房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂等問題。隨后為整頓房地產(chǎn)市場(chǎng),2005年3月國務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見,力求穩(wěn)定房價(jià)。2005年5月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)問題作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。2006年5月24日國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施。在此我們將其調(diào)控手段和措施進(jìn)行具體分析。
　　(一)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策分析
　　土地宏觀調(diào)控是國家為了維護(hù)土地所有制,調(diào)整土地關(guān)系、保護(hù)和開發(fā)土地資源、合理利用土地而采取的行政、經(jīng)濟(jì)、法律等綜合性的手段和措施。近幾年中央頒布的一系列限制土地供應(yīng),引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控政策和措施,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深刻影響,對(duì)房價(jià)的增速也起到了抑制作用。2002年5月9日,國土資源部下發(fā)《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,該文件叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。2004年3月31日,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,要求在2004年8月31日后,各地在經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓中不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。2004年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓、嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,要求全國半年內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批。2006年5月31日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》,提出遏止一些地方違法違規(guī)占用土地,要求清理閑置和別墅用地。2007年11月19日《土地儲(chǔ)備管理辦法》出臺(tái),明確規(guī)定儲(chǔ)備土地必須符合規(guī)劃、計(jì)劃,優(yōu)先儲(chǔ)備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。

　　(二)現(xiàn)行土地市場(chǎng)調(diào)控政策評(píng)價(jià)
　　由于不少地方政府長期以來一直依靠出讓土地來獲得地方財(cái)政收入,依靠房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的相關(guān)帶動(dòng),從而實(shí)現(xiàn)地方GDP的增長。這種追求短期政績的發(fā)展模式,造成了土地供應(yīng)的無序和盲目。與中央有關(guān)部門的調(diào)控積極性相比,地方政府表現(xiàn)被動(dòng),我國部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲在相當(dāng)程度上是地方政府主導(dǎo)下的價(jià)格上漲。部分地方政府出于地方利益考慮,在政策制定和執(zhí)行上傾向于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。在這種地方政府與中央的博弈的狀態(tài)下,中央政策傳導(dǎo)機(jī)制不暢,調(diào)控政策無法得到落實(shí),調(diào)控效果大打折扣,無法中根本上達(dá)到抑制房價(jià)的目的。
　　(三)金融調(diào)控政策分析
　　房地產(chǎn)金融政策,是指政府與房地產(chǎn)密切相關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通,以及在信用基礎(chǔ)上為其提供金融服務(wù)活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)的核心問題是金融體制問題,金融方面的任何變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生反應(yīng)。
　　金融政策調(diào)控分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是由中央銀行直接干預(yù)房地產(chǎn)信用業(yè)務(wù),以行政控制為主的貸款限額管理和貸款質(zhì)量控制,主要包括消費(fèi)者信用控制、不動(dòng)產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等;而間接調(diào)控包括貨幣供給總量控制和貨幣需求總量控制,貨幣供給總量控制以準(zhǔn)備金率和基礎(chǔ)貨幣為主,貨幣需求量控制以利率手段為主。在實(shí)踐中,各國中央銀行主要通過利率微調(diào)以及不動(dòng)產(chǎn)信用控制在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　中國人民銀行根據(jù)調(diào)控政策實(shí)施的需要,適時(shí)地運(yùn)用利率工具,對(duì)利率水平和利率結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況,實(shí)現(xiàn)調(diào)控房價(jià)的目的。利率是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿之一,而房地產(chǎn)市場(chǎng)是資本高度密集型的產(chǎn)業(yè),對(duì)利率的變化反映比較靈敏,加息往往會(huì)帶來擠出資產(chǎn)泡沫的效應(yīng)。此外,房地產(chǎn)是一種需求價(jià)格彈性較高的特殊商品,大多數(shù)消費(fèi)者缺乏一次性付款購買的能力,而多采用抵押貸款的方式進(jìn)行購買。利率的變化可以較為明顯地增減消費(fèi)者的還款額,直接影響購房成本。如果利率提高,消費(fèi)者的還款額增加,購房成本上升,一部分消費(fèi)者就會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng),需求的下降將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌。反之,如果利率降低,消費(fèi)者的還款額減少,購房成本降低,潛在消費(fèi)者就會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),需求的增加將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
　　不動(dòng)產(chǎn)信用控制是指中央銀行對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)向客戶提供不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的管理措施。主要是規(guī)定貸款的最高限額、貸款的最長期限和首付的最低金額等,采取這些措施的目的主要在于限制房地產(chǎn)投機(jī),抑制房地產(chǎn)泡沫。
　　2003年以來,針對(duì)房地產(chǎn)金融體制中存在的各種問題,金融主管部門采取了各種調(diào)控手段,改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。2003年4月,中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,從加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放等多方面對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行了規(guī)范和控制。2004年9月銀監(jiān)會(huì)下達(dá)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,明確商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的限定。2004年10月中國人民銀行上調(diào)存貸款利率。2006年4月央行再次全面上調(diào)各檔次貸款利率,抑制房地產(chǎn)投資需求。2007年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,界定首套自住房和第二套房貸款首付款比例。2007年3月至12月,央行連續(xù)六次加息。2008年7月,中國人民銀行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,對(duì)各類地產(chǎn)貸款作了具體規(guī)范。
　　(四)金融調(diào)控政策評(píng)價(jià)
　　近年來國家頻頻調(diào)整金融政策,從政策實(shí)施意圖來講,是想通過貨幣政策杠桿來調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)中投資過熱等問題。通過利率、貨幣供應(yīng)量和存款準(zhǔn)備金政策來調(diào)控投資增長過快和房價(jià)上漲過快的問題。但是,實(shí)際上貨幣政策雖然在一定程度上可以影響房價(jià)和房地產(chǎn)投資,但是對(duì)房價(jià)上漲的抑制作用不明顯。主要原因有:一、剛性需求量大,利率上調(diào)反而推助房價(jià)上漲。從1998年國家全面停止住房實(shí)物分配政策滯后,因政策變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、和人民生活水平提高而釋放出的住房需求遠(yuǎn)大于住房的供應(yīng),造成大量的剛性需求。因此國家通過對(duì)金融機(jī)構(gòu)利率的微調(diào)來行使經(jīng)濟(jì)杠桿作用,不能在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求造成大的影響,相反,會(huì)使開發(fā)資金成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上,在一定程度上拉升房價(jià);二、利率傳導(dǎo)渠道不暢,加上調(diào)整幅度較小,對(duì)房地產(chǎn)投資貸款影響不大。由于我國目前仍然是非市場(chǎng)化的利率結(jié)構(gòu),資金的價(jià)格缺乏貨幣供給的增減作出反應(yīng)的機(jī)制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,資金價(jià)格一直受到非市場(chǎng)化的政策指導(dǎo)。利率對(duì)房地產(chǎn)投資的價(jià)格缺乏調(diào)節(jié)能力;三、貨幣供應(yīng)量難以精確控制。由于貨幣需求的不穩(wěn)定性和貨幣供給的內(nèi)生性,使得央行不能精確控制貨幣供應(yīng)量,難以達(dá)到貨幣政策的預(yù)期目標(biāo);四、央行實(shí)施的宏觀調(diào)控政策存在滯后性。從2004年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為,抑制放假過快增加,截止到2008年仍處于政策滯后期。
　　(五)對(duì)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策分析
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收包括所有與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的稅收。房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收包括了流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅三大類。房地產(chǎn)稅收政策是國家針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而專門指定的、由若干稅種構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。是國家調(diào)控房地產(chǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為的重要經(jīng)濟(jì)杠桿。
　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策是以不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅、所得稅為主體的多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收的復(fù)合稅收政策體系。其存在著比如稅種繁雜,重復(fù)征稅,稅種課稅范圍狹窄,稅基覆蓋不全等問題。針對(duì)這些問題,稅務(wù)主管部門采取了多種調(diào)控手段與規(guī)定。例如要求對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅種,各地要依法征收,不對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整,征收個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓和住房投資、投機(jī)行為作了區(qū)分對(duì)待,重新修訂《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額在原基礎(chǔ)上提高2倍等等,使得政策體系不斷的完善和修正。
　　(六)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策評(píng)價(jià)
　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,房地產(chǎn)稅收政策是維護(hù)市場(chǎng)公平公正以及整個(gè)市場(chǎng)有序運(yùn)行的重要條件。然而現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展要求很不適用,難以充分發(fā)揮稅收應(yīng)有的功能。目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜的現(xiàn)象較為嚴(yán)重,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價(jià)格,加重了購房者的負(fù)擔(dān)。同時(shí)稅收政策的規(guī)范性和穩(wěn)定性較弱,使得其難以發(fā)揮作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。從稅收結(jié)構(gòu)看,房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多,稅負(fù)重,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少,造成土地閑置,浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重,不利于土地的高效利用。相反,進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要承受過高的稅負(fù),這不僅抑制土地的正常流動(dòng)和交易,而且造成逃稅現(xiàn)象增多。
　　此外,我國在稅收管理上還存在不少問題。例如現(xiàn)行課稅多依據(jù)為國家行政機(jī)關(guān)頒布《暫行條例》執(zhí)行,而不是全國人大或人大委員會(huì)頒布的稅法,使得房地產(chǎn)稅立法層次偏低,稅收法規(guī)多變。稅收又過度集中于中央,難以體現(xiàn)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn),無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。
　　(七)住房保障制度調(diào)控政策分析
　　滿足本國居民的居住需求,是為保證國家穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟(jì)必須充分重視的問題。不能單單把以盈利為目的的房地產(chǎn)市場(chǎng),作為解決居民居住問題的唯一途徑。住房商品化的實(shí)施,并不排除國家實(shí)施對(duì)中低收入居民提供社會(huì)保障性質(zhì)住房的措施。建立住房保障體系,就是以政府為主導(dǎo),發(fā)揮社會(huì)保障功能,利用政府專項(xiàng)資金,解決中低收入居民的住房問題。其政策目的是在我國建立起兩種住房供應(yīng)體系,一是以高收入者為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公平的市場(chǎng)上,以市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)商品房;二是以中低收入者為對(duì)象,滿足以基本住房需求的住房供應(yīng)體系。2003年以來,我國加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房和廉租房供應(yīng)政策的頒布。在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號(hào))就指出:經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費(fèi)、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實(shí)稅收優(yōu)惠政策等措施。建立和完善廉租房制度,強(qiáng)化政府住房保障只能,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》、《國務(wù)院辦關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)住房價(jià)格意見的通知》等文件進(jìn)一步強(qiáng)調(diào):要規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度,真正解決低收入家庭的住房需要。2006年8月30日建設(shè)部出臺(tái)《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》要求加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè),規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理。

　　(八)住房保障制度調(diào)控政策評(píng)價(jià)
　　一直以來,我國住房保障政策落實(shí)情況卻不近人意。開發(fā)比例太小,投資增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與同期商品房,加上多數(shù)保障住房項(xiàng)目地處偏遠(yuǎn),對(duì)中心城區(qū)的房價(jià)影響微乎其微,住房保障體系與商品房市場(chǎng)的發(fā)展,兩者顯現(xiàn)出嚴(yán)重不均衡發(fā)展態(tài)勢(shì),致使商品房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)嚴(yán)重扭曲,同時(shí)也成為了政府不斷行政干預(yù)商品房市場(chǎng)的誘因。
　　三、對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議
　　(一)貨幣政策應(yīng)充分關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格
　　房地產(chǎn)價(jià)格作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量,在目前實(shí)行通貨膨脹目標(biāo)制的國家貨幣當(dāng)局的視野中,房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)不可忽視的參考指標(biāo)和信息變量。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和深化,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)已可以影響消費(fèi)和投資的水平,貨幣政策不能完全無視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及影響。央行應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng),積極借助房地產(chǎn)價(jià)格這一傳導(dǎo)渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì),以促進(jìn)貨幣政策最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。央行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的手機(jī)、處理,建立放滴汗市場(chǎng)預(yù)警體系,使市場(chǎng)正確判斷市場(chǎng)價(jià)位和市場(chǎng)走勢(shì),以形成合理的預(yù)期,從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。
　　(二)逐步實(shí)現(xiàn)中介目標(biāo)向利率指標(biāo)的過渡
　　隨著各國金融深化的不斷進(jìn)行,金融資產(chǎn)的內(nèi)容也不斷豐富。在這種情況下,對(duì)于各層次貨幣總量的定義是極為困難的。因此貨幣供給量作為中介目標(biāo)的實(shí)用性在降低。利率不但是最具有穩(wěn)定性的經(jīng)濟(jì)變量,而且具有及時(shí)性、可測(cè)性和可控性,能夠通過資金供求雙方不斷變化的交易及時(shí)反映出來。隨著我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化、貨幣化程度的提高,利率作為使用資金的成本,對(duì)貨幣政策的敏感性將會(huì)逐步加強(qiáng),能有效引導(dǎo)投資和消費(fèi),央行可以制訂優(yōu)惠利率,把資金引向國家最需要的地區(qū)和行業(yè),改善投資結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu),有效實(shí)現(xiàn)貨幣政策的終極目標(biāo)。
　　(三)房地產(chǎn)稅收,強(qiáng)化稅收調(diào)節(jié)作用,控制投資性購房
　　通過稅收杠桿的功能,抑制短期炒作行為。在房價(jià)漲幅特別大的城市設(shè)置合理的級(jí)差利得稅。對(duì)于短期轉(zhuǎn)讓的商品房,政府應(yīng)對(duì)差價(jià)部分課以利得稅,稅率隨房產(chǎn)持有年限的增加而遞減。引入兩種新的稅收工具幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展:一種是物業(yè)稅(對(duì)持有環(huán)節(jié)征收),另一種是級(jí)差資本利得稅(在買賣二手房環(huán)節(jié)針對(duì)轉(zhuǎn)讓所得利潤征收利得稅,對(duì)購買后1―2 年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的住宅課以很高稅率,稅率隨住宅擁有年限遞減)。
　　(四)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投融資體制的建設(shè)
　　政府應(yīng)對(duì)銀行信貸作出有效管理,改善房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu),開發(fā)新的金融新產(chǎn)品,開辟多元化的融資渠道,盡快建立和健全個(gè)人和企業(yè)的征信制度,以避免逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn);分散和化解違約風(fēng)險(xiǎn)。資本市場(chǎng)的發(fā)展將為房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作,為股、債權(quán)融資提供便利,通過抵押銀行、房地產(chǎn)信托和抵押貸款的證券化等多種金融創(chuàng)新來創(chuàng)造合理的房地產(chǎn)投融資體制。
　　(五)規(guī)范土地供給市場(chǎng)
　　協(xié)調(diào)推進(jìn)住房用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施。按照經(jīng)政府批準(zhǔn)的供地計(jì)劃,結(jié)合政府收購儲(chǔ)備地塊開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供需的情況,確定年度計(jì)劃中擬供應(yīng)的地塊,合理安排供地時(shí)序。
　　堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度。各地要按照公開、公平、公正的原則和統(tǒng)一、規(guī)范的市場(chǎng)建設(shè)要求,堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度。房價(jià)過高、上漲過快的城市,市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊,按照政府確定的限價(jià)房項(xiàng)目采用競(jìng)地價(jià)辦法招拍掛出讓土地,發(fā)揮抑制房價(jià)上漲過快的調(diào)節(jié)作用。要按照提高土地開發(fā)利用效率的原則,探索綜合評(píng)標(biāo)的具體方法。在確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上,將土地價(jià)款交付、開發(fā)建設(shè)周期、中小套型建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度等影響土地開發(fā)利用的因素作為評(píng)標(biāo)條件,科學(xué)量化標(biāo)準(zhǔn),合理確定各因素權(quán)重,完善評(píng)標(biāo)專家?guī)?細(xì)化評(píng)標(biāo)規(guī)則,規(guī)范運(yùn)作,依法依紀(jì)嚴(yán)格監(jiān)督。
　　嚴(yán)格土地出讓合同管理。土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。上述條款約定不完備的,不得簽訂合同,違規(guī)簽訂合同的,必須追究出讓人責(zé)任。受讓人逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的,必須收回土地。
　　(六)加大保障性住房建設(shè)力度
　　科學(xué)編制保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃及棚戶區(qū)改造規(guī)劃,結(jié)合本地區(qū)已供土地開發(fā)利用情況和閑置土地處置情況,科學(xué)編制住房特別是保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃,合理確定住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)。確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地爭(zhēng)取用3 年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。一是通過加大廉租住房建設(shè)力度和實(shí)施城市棚戶區(qū)(危舊房、筒子樓)改造等方式,解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實(shí)施國有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程,解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問題。三是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),各地從實(shí)際情況出發(fā),增加經(jīng)濟(jì)適用住房供給。
　　(七)改善地方政府的績效考核體系
　　將GDP、城市化率納入到地方政府的考核體系中,勢(shì)必導(dǎo)致地方政府為實(shí)現(xiàn)本地區(qū)短期的經(jīng)濟(jì)高速增長而忽視經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此,必須改變中央政府與地方政府的“委托―代理”機(jī)制,在地方政府的績效考核體系中加入保障性住房等關(guān)注民生的考核標(biāo)準(zhǔn)。
　　此外,為改善地方財(cái)政的不合理結(jié)構(gòu),解決地方財(cái)政收入問題,在地方財(cái)政信息系統(tǒng)和市政債券發(fā)行機(jī)制建設(shè)完畢后,中央政府可能允許地方政府發(fā)行市政債券以解決財(cái)政赤字問題。此措施可加強(qiáng)對(duì)地方政府的財(cái)政管理,并從長遠(yuǎn)角度促進(jìn)中央和地方財(cái)政收入制度改革。它還為地方政府設(shè)置了“鼓勵(lì)”平臺(tái),以通過發(fā)行市政債券的公共房屋項(xiàng)目進(jìn)行融資,從而緩解了很多大城市房價(jià)高漲帶來的社會(huì)問題。
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