發(fā)布時間：2017-04-20 02:17

  本文關(guān)鍵詞：上海市商品住宅價格影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：自從1998年取消福利分房以來,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷擴(kuò)大,商品住房的銷售面積從1998年的12185萬平方米增長到了2012年的111304萬平方米,向上增長了近10倍。一方面老百姓的住房條件得到了極大的改善,全國城鎮(zhèn)人均住房面積從1998年的18.7平方米增長到2012年的32.9平方米,漲幅高達(dá)76%。另一方面房價卻日益提高,老百姓高呼房價過高,“房奴”現(xiàn)象越發(fā)普遍,并帶來“夾心層”望房興嘆的社會問題。本文首先以商品住宅價格理論為出發(fā)點,對商品住房市場進(jìn)行理論分析。其次以上海市為例,選取2003—2013年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。結(jié)果表明,近十年來,房價總體不斷上漲,同時伴隨著居民常住人口,生產(chǎn)總值,居民消費價格指數(shù)等的上漲。再次,采用定性的分析方法對影響上海市住宅價格的主要因素進(jìn)行研究。在此基礎(chǔ)上采用多元線性回歸模型和因子分析模型對各個影響因素進(jìn)行實證研究。分析指出:前3個主成份包含了9個指標(biāo)98.95%的信息,生產(chǎn)總值,常住人口,居民消費價格指數(shù),城鎮(zhèn)居民人均住房面積,城市居民人均消費支出,戶口人口城鎮(zhèn)化率,住宅竣工平均造價,居住用地交易價格指數(shù)對商品住宅價格的影響為正,住宅竣工建筑面積對住宅售價的影響為負(fù)。并且進(jìn)一步得出,影響房價的前三位因素分別是居住用地交易價格指數(shù),居民消費價格指數(shù)和城鎮(zhèn)居民人均住房面積。最后,運用二次擬合灰色馬爾科夫模型預(yù)測上海未來3年的商品住宅價格,結(jié)果表明:二次擬合灰色馬爾科夫模型預(yù)測精度相比簡單的GM(1,1)更好,并得出2014,2015,2016上海市商品住宅的平均價格分別為18044元/平方米,19780元/平方米,22062元/平方米。研究表明,目前上海市房價收入比過高,未來幾年內(nèi)上海市仍然面臨著房價上漲的趨勢。政府在制定公共政策時應(yīng)當(dāng)著重如下五個方面:一是改革現(xiàn)有的土地使用制度,加大土地供給;二是加強保障性住房供給管理;三是改革房產(chǎn)稅,適當(dāng)增加住房保有環(huán)節(jié)稅賦;四是解決地方政府財政困難以減少土地依賴;最后拓寬資本投資渠道。本文試圖以上海市商品房住宅市場為例,運用多元線性回歸模型及因子分析的方法找出影響房價的主要因素,采用二次擬合的灰色馬爾科夫模型預(yù)測上海市未來房價的走勢,希望研究成果能為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場給出相關(guān)啟示。
【關(guān)鍵詞】：商品住宅價格 影響因素 因子分析 灰色馬爾科夫模型
【學(xué)位授予單位】：上海工程技術(shù)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要6-8
• ABSTRACT8-13
• 第一章 緒論13-17
• 1.1 研究背景與研究意義13-14
• 1.1.1 研究背景13
• 1.1.2 研究意義13-14
• 1.2 研究方法、基本框架和創(chuàng)新點14-17
• 1.2.1 研究方法14-15
• 1.2.2 基本框架15
• 1.2.3 創(chuàng)新點15-17
• 第二章 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述17-23
• 2.1 商品住宅價格影響因素研究17-21
• 2.1.1 國外文獻(xiàn)綜述17-19
• 2.1.2 國內(nèi)文獻(xiàn)綜述19-21
• 2.2 商品住宅價格預(yù)測研究21-23
• 第三章 房地產(chǎn)價格相關(guān)理論概述23-30
• 3.1 房地產(chǎn)價格基本概念23-25
• 3.1.1 房地產(chǎn)相關(guān)概念23-24
• 3.1.2 房地產(chǎn)價格的概念24-25
• 3.1.3 房地產(chǎn)價格的種類25
• 3.2 房地產(chǎn)價格基本理論25-30
• 3.2.1 市場供求理論25-26
• 3.2.2 房地產(chǎn)市場理論26-28
• 3.2.3 價格的形成與傳導(dǎo)機(jī)制28-29
• 3.2.4 房地產(chǎn)價格的本質(zhì)29-30
• 第四章 上海商品住宅價格影響因素的定性分析30-41
• 4.1 需求因素30-36
• 4.1.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值30-31
• 4.1.2 居民消費價格指數(shù)31-32
• 4.1.3 人口32-33
• 4.1.4 人均消費支出33-34
• 4.1.5 人均住房面積34-35
• 4.1.6 戶口城鎮(zhèn)化率35-36
• 4.2 供給因素36-38
• 4.2.1 土地交易價格指數(shù)36
• 4.2.2 竣工面積36-37
• 4.2.3 住宅投資額37-38
• 4.2.4 平均造價38
• 4.3 其他因素38-41
• 4.3.1 政策因素39
• 4.3.2 社會狀況39
• 4.3.3 環(huán)境因素39-40
• 4.3.4 心理因素40-41
• 第五章 上海市住宅價格影響因素的定量分析41-61
• 5.1 模型的評價與選擇41-59
• 5.1.1 多元線性回歸模型41-47
• 5.1.2 主成分分析法47-59
• 5.2 模型的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋59-61
• 第六章 上海市商品住宅價格的預(yù)測61-74
• 6.1 模型的評價與選擇61-66
• 6.1.1 預(yù)測模型的構(gòu)造62
• 6.1.2 模型構(gòu)造步驟62-65
• 6.1.3 GM(1，1) 模型的檢驗65-66
• 6.2 實證研究66-70
• 6.2.1 計算累加序列的預(yù)測值66-68
• 6.2.2 狀態(tài)劃分并確定馬爾科夫狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率矩陣68-69
• 6.2.3 二次擬合灰色馬爾科夫模型的實證檢驗69
• 6.2.4 未來三年房價的預(yù)測69-70
• 6.3 預(yù)測結(jié)果的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋70-74
• 第七章 總結(jié)與展望74-82
• 7.1 結(jié)論74
• 7.2 政策建議74-78
• 7.2.1 處理好政府和市場的關(guān)系74-75
• 7.2.2 完善土地政策,擺脫土地財政75-76
• 7.2.3 實施房產(chǎn)稅政策，有效解決住房空置問題76
• 7.2.4 合理的金融政策,穩(wěn)定物價指數(shù)76-77
• 7.2.5 加快保障性住房體系建設(shè),發(fā)展房屋租賃市場77-78
• 7.2.6 拓寬資本投資渠道,加大政府信息公布78
• 7.3 政策著力點78-81
• 7.3.1 改革現(xiàn)有的土地使用制度,加大土地供給78-79
• 7.3.2 加強保障性住房供給管理79-80
• 7.3.3 改革房產(chǎn)稅,適當(dāng)增加住房保有環(huán)節(jié)的稅賦80
• 7.3.4 解決地方政府財政困難以減少土地依賴80-81
• 7.3.5 拓寬資本的投資渠道81
• 7.4 有待進(jìn)一步研究的問題81-82
• 參考文獻(xiàn)82-88
• 附錄88-91
• 攻讀碩士學(xué)位期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文及取得的相關(guān)科研成果91-92
• 致謝92-93

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本文編號：317689