房地產(chǎn)前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一個(gè)總要的環(huán)節(jié)。在目前的房地產(chǎn)市場中，前期策劃往往不受重視，往往在前期策劃過程中采取“拍腦袋”做決定的方法來確定開發(fā)項(xiàng)目的定位、戶型配比、目標(biāo)客戶等，忽略了對相關(guān)區(qū)域市場的銷售情況及各項(xiàng)現(xiàn)有數(shù)據(jù)的分析及預(yù)測，使得項(xiàng)目在投放到市場后銷售狀況與預(yù)期大相徑庭。本文主要探討的是某國有房地產(chǎn)開發(fā)公司在津開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃中的得失。首先介紹了房地產(chǎn)前期策劃的發(fā)展以及在我國的現(xiàn)狀，并系統(tǒng)的介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的常用術(shù)語，以及目前各房地產(chǎn)公司普遍的項(xiàng)目開發(fā)流程。其次紹了房地產(chǎn)策劃的分類和前期策劃的工作流程，并介紹了前期策劃需調(diào)查的重點(diǎn)，通過實(shí)例介紹了前期策劃與成本、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)及市場營銷各環(huán)節(jié)的關(guān)系。再次對天津市房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境進(jìn)行了分析，并簡單介紹了某房地產(chǎn)開發(fā)公司的背景及其在津開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)域的市場環(huán)境。介紹了通過對比該項(xiàng)目及其主要競品項(xiàng)目的前期策劃成果及銷售狀況，指出該項(xiàng)目前期策劃方面存在的問題及改善情況。最后對房地產(chǎn)前期策劃進(jìn)行了總結(jié)及展望。本文通過對某公司前期策劃的不足及改善措施進(jìn)行了分析，說明了前期策劃中常見的一些問題，并對這些問題進(jìn)行了總結(jié)。相信在不久的將來... 

【文章來源】：天津大學(xué)天津市 211工程院校 985工程院校 教育部直屬院校

【文章頁數(shù)】：69 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期策劃的工作流程圖

開發(fā)商在觀望政策動(dòng)向、老百姓在觀望價(jià)格走勢，濃厚的觀望情緒使市場漸漸走向低迷。2011 在 4 月底，伴隨著一批大盤項(xiàng)目開盤、加推，市場逐漸暖，市場成交量開始放大。值得一提的是，天津市全年商品住宅供應(yīng)量高達(dá)1536.41 萬平米，同比增加了 21.12%，幾乎相當(dāng)于 08、09 年兩年的總供應(yīng)量但巨額的供應(yīng)量并未全部轉(zhuǎn)化成銷量，成交量始終不溫不火，月均維持在 80 平米左右。 即便是在“金九月”，供應(yīng)量高達(dá) 250 萬平米，成交量也僅為 92 平米，尚未達(dá)到 2 月份成交水平。市場在掙扎了 5 個(gè)月后，消耗了大部分剛需求后，成交量開始出現(xiàn)下滑。 進(jìn)入 11 月，政策層面放出消息 2012 將持續(xù)控政策。從發(fā)展商到購房者，基本都對房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期減弱，市場信心逐步受挫。在 11 月份天津市房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，成交僅為 46.48 萬平創(chuàng) 2010 年 2 月份以來最差成交數(shù)據(jù)，隨后市場再次陷入低潮。2012 年上半受各大銀行貸款利率下調(diào)以及剛性需求集中爆發(fā)的影響，商品房成交面積持續(xù)增加，2012 年下半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)小高潮，從 5 月份開始月成交量終維持在 100 萬平方米左右，6 月份商品房成交量達(dá)到今年的最到點(diǎn)，成交面積達(dá)到 113.13 萬平方米，具體成交走勢及數(shù)據(jù)見圖 3-7 及表 3-2。

3.2.1 近五年天津土地市場概述如圖 3-14 所示，2007 年至今，天津土地市場成交量總體上呈上升趨勢，由于限購政策的影響，2012 年前三季度成交量有所下降。非住宅用地成交價(jià)格波動(dòng)較大，2010 年最高，達(dá)到 1184 元/平米，隨后逐年下降，2012 年至今的非住宅土地成交價(jià)格僅為 760 元/平米；住宅用地成交價(jià)格從 2008 年開始總體呈上漲趨勢，從 2008 年的 987 元/平方米上漲到 2012 年的 2475 元/平方米。成交平均溢價(jià)率方面，住宅和非住宅均成波動(dòng)形式，且波動(dòng)的拐點(diǎn)相同，出現(xiàn)這種情況的原因也是由于政策的影響。從 2007 年開始，房地產(chǎn)市場火爆，房價(jià)上漲速度快，在此影響下，2008年的土地市場也是近年來最為火爆的，在土地供應(yīng)量增多的情況下，溢價(jià)率高達(dá) 19%，說明各開發(fā)商普遍看好房地產(chǎn)市場發(fā)展的預(yù)期，搶地?zé)崆楦裢飧邼q。2009 年開始，受國際金融危機(jī)以及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響，土地供應(yīng)量雖然變化不大，但是溢價(jià)幅度大為降低，甚至出現(xiàn)了負(fù)數(shù)，說明各開發(fā)商對市場預(yù)期不樂觀而降低了土地儲(chǔ)備量。


本文編號(hào)：3103129