深圳商業(yè)地產開發(fā)市場的政府監(jiān)管研究
發(fā)布時間：2021-02-03 10:26
伴隨著市場經濟的快速發(fā)展,商業(yè)、旅游等產業(yè)迅速崛起,現代城市發(fā)展對商業(yè)地產業(yè)的需求也在不斷增大。當前,隨著我國城市人口與面積的不斷激增,深圳市的房地產行業(yè)整體上呈現一派繁榮發(fā)展的趨勢,與此同時深圳市的房地產價格也是持續(xù)走高。在這樣的大環(huán)境下,深圳市如何加強對商業(yè)地產開發(fā)市場的宏觀調控,對于政府來說是一個巨大的考驗。面對持續(xù)走高的商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展現狀,深圳市政府如何制定相關的房地產市場監(jiān)管政策和實施措施,對于保障地方房地產行業(yè)的健康發(fā)展是具有非常重要的現實意義和價值的。本文的研究對象是深圳市商業(yè)地產開發(fā)市場下有關政府監(jiān)管的部分,隨著深圳的經濟發(fā)展,深圳市的地產業(yè),特別是商業(yè)地產板塊發(fā)展迅猛。深圳市政府近年來采取了一系列的政策措施來使深圳商業(yè)地產開發(fā)市場保持積極健康,政府既面對地方商業(yè)地產行業(yè)快速發(fā)展的可喜態(tài)勢,同時也面臨著嚴峻的政府監(jiān)管的政策問題。因此,深圳市政府必須通過積極借鑒國內外的優(yōu)秀經驗,科學地落實對地方商業(yè)地產開發(fā)的政府監(jiān)管的諸多政策措施,以適應新時代深圳商業(yè)地產開發(fā)市場的新特征,探索出深圳商業(yè)地產開發(fā)市場下政府監(jiān)管問題及對策。本論文由五個部分組成:開篇是緒論,闡述深圳商業(yè)地...
【文章來源】：西北師范大學甘肅省
【文章頁數】：55 頁
【學位級別】：碩士
【部分圖文】：
12006-2019年深圳住宅批售數量表（單位：套）
第二章深圳市商業(yè)地產開發(fā)市場政府監(jiān)管現狀21市場較為簡單，其共享公寓缺少針對高端人才和藍領技術人才的多樣化產品類型。雖然在價格方面，深圳的共享公寓未能體現明顯的價格優(yōu)勢，但因實際缺口，發(fā)展空間依然存在。圖2.1.22006-2019年深圳商務公寓批售數量表（單位：套）如圖2.1.2，在累計14年里，深圳一共批建了95158套商務公寓，加上2020年的計劃供應，15年供應超過11萬套。但是因為公寓產品的“功能缺失”，無法算作有效的住房供應。對于房地產而言，此類用地的非常寶貴的土地資源，大面積去批建公寓，不但會造成資源錯配，還會加劇住宅供應的緊缺，遠期還會帶來非常多的社會問題（比如學位配給）。所以政府在出具規(guī)劃時，應合理配比，來對深圳的供應缺口起到緩解作用。深圳的甲級寫字樓在2018年新供應量達到70萬平方米。雖同比下降將近18%，但按供求比，仍屬于高位。受到整體經濟中的一些負面因素影響，企業(yè)業(yè)務運營壓力及其對未來需求的負面影響表明下半年寫字樓需求明顯放緩，但全年456，000平方米的吸收容積仍然是歷史上的最高水平。另一方面，在持續(xù)的高供應下，A級寫字樓的平均供需比率從2014年起明顯增加，市場壓力也同時加大，深圳甲級寫字樓的空置率比去年同期增長3.1個百分點至15.7%，深圳寫字樓的總數量增加到490萬平方米。然而伴隨著監(jiān)管力度的收緊，P2P企業(yè)相繼爆雷、債券違約等消極因素使金融業(yè)需求放緩，在福田中心區(qū)聚集的金融企業(yè)是空置率增高的重要原因，市場活動減少，導致租船客戶和金融企業(yè)的租賃情況不佳。2018年末空缺率比上年年末高出2.9個百分點，同比增長13.8%。但平均租金同比增長0.8%，達到了307.6元/m2/月，那是因為作為深圳科技企業(yè)的集中區(qū)，南山寫字樓市場迅速發(fā)展，特別是在后海地?
第二章深圳市商業(yè)地產開發(fā)市場政府監(jiān)管現狀23圖2.2.12018年深圳商業(yè)地產市場開發(fā)統(tǒng)計圖（二）商業(yè)網點趨向密集化如圖2.2.1，深圳市優(yōu)質的購物中心存量總體量達到378萬平方米，在2018年全年新增供應達到51.7萬。但是這些新項目都各具特色，例如在購物中心頂層打造的商業(yè)小鎮(zhèn)、深圳的首家索尼直營店以及全球首個三合一的無印良品的項目；80余家首次引入深圳的品牌，入駐深圳第二座萬象城—南山萬象城。而這些新增供應的商業(yè)地產，都主要集中于人流密集的商務區(qū)或人口集中的成熟居住區(qū)①。（三）商業(yè)購物中心日益精準化商業(yè)地產的精準定位是投資者與開發(fā)商面對市場存量巨大、同類型項目競爭眾多的關鍵倡導點。因地制宜地進行差異化定位，對輻射范圍內商業(yè)供給和需求進行仔細分析從而鎖定目標群體，從而同時滿足經營者與顧客的需求。目前圳經濟戰(zhàn)略升級的蛇口自貿區(qū)與前海自貿區(qū)和深圳灣總部基地三大CBD交匯，讓深圳南山成為全球國際精英的聚集地，匯聚了最具前沿消費觀與強勁消費力的國際人群，而未來商業(yè)的意義在于洞察社群，為品牌提供精準的群落，經營社群的關系，讓其建立品牌忠誠度與消費的粘性。根據圖2.2.1中2018年深圳市商業(yè)地產開發(fā)顯示，在深圳市商業(yè)地產開發(fā)中，深圳灣萬象城位于深圳灣畔華潤集團總部大廈樓下，總建面約8萬平方米，規(guī)劃為融合奢侈購物、①商業(yè)網點趨向密集化.［EB/OL］：http://news.winshang.com/html/064/2146.html深圳商業(yè)地產市場開發(fā)統(tǒng)計研究，2019-12-2.
【參考文獻】：
期刊論文
[1]如何提高房地產市場監(jiān)管效果分析[J]. 梁禮松. 低碳世界. 2017(15)
[2]海南省房地產市場基本特征、存在問題及發(fā)展思路[J]. 張華強,王江波,石海峰. 海南金融. 2017(05)
[3]我國房地產權屬登記制度研究[J]. 晏雨薇. 城市住宅. 2017(03)
[4]淺析商品房預售法律制度的缺陷及其完善[J]. 單其滿. 中外企業(yè)家. 2016(34)
[5]房地產市場監(jiān)管機制思考[J]. 武向陽,陳云景. 經營管理者. 2016(06)
[6]美國市場監(jiān)管的概況、特點和啟示[J]. 梁遠,許濤. 中國機構改革與管理. 2015(12)
[7]整體性治理:地方政府市場監(jiān)管體制改革探析——基于四個地方政府改革的案例研究[J]. 徐鳴. 學術界. 2015(12)
[8]大市場監(jiān)管體制改革的功能分析、挑戰(zhàn)與對策——以上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)管體制改革為例[J]. 劉洋洋,曲明明. 江西行政學院學報. 2015(02)
[9]房地產管理的創(chuàng)新與實踐分析[J]. 付濤. 科技資訊. 2015(05)
[10]市場準入監(jiān)管法的問題與對策[J]. 盧炯星. 福建法學. 2014(02)
碩士論文
[1]地方政府房地產市場有效監(jiān)管研究[D]. 于琪.吉林大學 2015
[2]地方政府房地產市場管理的不足及對策研究[D]. 劉齊富.湖南師范大學 2014
[3]風險管理視角下的房地產市場監(jiān)管機制困境及其路徑選擇[D]. 唐傳寶.武漢科技大學 2013
本文編號：3016354
【文章來源】：西北師范大學甘肅省
【文章頁數】：55 頁
【學位級別】：碩士
【部分圖文】：
12006-2019年深圳住宅批售數量表（單位：套）
第二章深圳市商業(yè)地產開發(fā)市場政府監(jiān)管現狀21市場較為簡單，其共享公寓缺少針對高端人才和藍領技術人才的多樣化產品類型。雖然在價格方面，深圳的共享公寓未能體現明顯的價格優(yōu)勢，但因實際缺口，發(fā)展空間依然存在。圖2.1.22006-2019年深圳商務公寓批售數量表（單位：套）如圖2.1.2，在累計14年里，深圳一共批建了95158套商務公寓，加上2020年的計劃供應，15年供應超過11萬套。但是因為公寓產品的“功能缺失”，無法算作有效的住房供應。對于房地產而言，此類用地的非常寶貴的土地資源，大面積去批建公寓，不但會造成資源錯配，還會加劇住宅供應的緊缺，遠期還會帶來非常多的社會問題（比如學位配給）。所以政府在出具規(guī)劃時，應合理配比，來對深圳的供應缺口起到緩解作用。深圳的甲級寫字樓在2018年新供應量達到70萬平方米。雖同比下降將近18%，但按供求比，仍屬于高位。受到整體經濟中的一些負面因素影響，企業(yè)業(yè)務運營壓力及其對未來需求的負面影響表明下半年寫字樓需求明顯放緩，但全年456，000平方米的吸收容積仍然是歷史上的最高水平。另一方面，在持續(xù)的高供應下，A級寫字樓的平均供需比率從2014年起明顯增加，市場壓力也同時加大，深圳甲級寫字樓的空置率比去年同期增長3.1個百分點至15.7%，深圳寫字樓的總數量增加到490萬平方米。然而伴隨著監(jiān)管力度的收緊，P2P企業(yè)相繼爆雷、債券違約等消極因素使金融業(yè)需求放緩，在福田中心區(qū)聚集的金融企業(yè)是空置率增高的重要原因，市場活動減少，導致租船客戶和金融企業(yè)的租賃情況不佳。2018年末空缺率比上年年末高出2.9個百分點，同比增長13.8%。但平均租金同比增長0.8%，達到了307.6元/m2/月，那是因為作為深圳科技企業(yè)的集中區(qū)，南山寫字樓市場迅速發(fā)展，特別是在后海地?
第二章深圳市商業(yè)地產開發(fā)市場政府監(jiān)管現狀23圖2.2.12018年深圳商業(yè)地產市場開發(fā)統(tǒng)計圖（二）商業(yè)網點趨向密集化如圖2.2.1，深圳市優(yōu)質的購物中心存量總體量達到378萬平方米，在2018年全年新增供應達到51.7萬。但是這些新項目都各具特色，例如在購物中心頂層打造的商業(yè)小鎮(zhèn)、深圳的首家索尼直營店以及全球首個三合一的無印良品的項目；80余家首次引入深圳的品牌，入駐深圳第二座萬象城—南山萬象城。而這些新增供應的商業(yè)地產，都主要集中于人流密集的商務區(qū)或人口集中的成熟居住區(qū)①。（三）商業(yè)購物中心日益精準化商業(yè)地產的精準定位是投資者與開發(fā)商面對市場存量巨大、同類型項目競爭眾多的關鍵倡導點。因地制宜地進行差異化定位，對輻射范圍內商業(yè)供給和需求進行仔細分析從而鎖定目標群體，從而同時滿足經營者與顧客的需求。目前圳經濟戰(zhàn)略升級的蛇口自貿區(qū)與前海自貿區(qū)和深圳灣總部基地三大CBD交匯，讓深圳南山成為全球國際精英的聚集地，匯聚了最具前沿消費觀與強勁消費力的國際人群，而未來商業(yè)的意義在于洞察社群，為品牌提供精準的群落，經營社群的關系，讓其建立品牌忠誠度與消費的粘性。根據圖2.2.1中2018年深圳市商業(yè)地產開發(fā)顯示，在深圳市商業(yè)地產開發(fā)中，深圳灣萬象城位于深圳灣畔華潤集團總部大廈樓下，總建面約8萬平方米，規(guī)劃為融合奢侈購物、①商業(yè)網點趨向密集化.［EB/OL］：http://news.winshang.com/html/064/2146.html深圳商業(yè)地產市場開發(fā)統(tǒng)計研究，2019-12-2.
【參考文獻】：
期刊論文
[1]如何提高房地產市場監(jiān)管效果分析[J]. 梁禮松. 低碳世界. 2017(15)
[2]海南省房地產市場基本特征、存在問題及發(fā)展思路[J]. 張華強,王江波,石海峰. 海南金融. 2017(05)
[3]我國房地產權屬登記制度研究[J]. 晏雨薇. 城市住宅. 2017(03)
[4]淺析商品房預售法律制度的缺陷及其完善[J]. 單其滿. 中外企業(yè)家. 2016(34)
[5]房地產市場監(jiān)管機制思考[J]. 武向陽,陳云景. 經營管理者. 2016(06)
[6]美國市場監(jiān)管的概況、特點和啟示[J]. 梁遠,許濤. 中國機構改革與管理. 2015(12)
[7]整體性治理:地方政府市場監(jiān)管體制改革探析——基于四個地方政府改革的案例研究[J]. 徐鳴. 學術界. 2015(12)
[8]大市場監(jiān)管體制改革的功能分析、挑戰(zhàn)與對策——以上海市浦東新區(qū)市場監(jiān)管體制改革為例[J]. 劉洋洋,曲明明. 江西行政學院學報. 2015(02)
[9]房地產管理的創(chuàng)新與實踐分析[J]. 付濤. 科技資訊. 2015(05)
[10]市場準入監(jiān)管法的問題與對策[J]. 盧炯星. 福建法學. 2014(02)
碩士論文
[1]地方政府房地產市場有效監(jiān)管研究[D]. 于琪.吉林大學 2015
[2]地方政府房地產市場管理的不足及對策研究[D]. 劉齊富.湖南師范大學 2014
[3]風險管理視角下的房地產市場監(jiān)管機制困境及其路徑選擇[D]. 唐傳寶.武漢科技大學 2013
本文編號：3016354
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