德?tīng)柗品ㄔ诜康禺a(chǎn)可行性研究決策應(yīng)用中的分析
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【摘要】:在房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中前期準(zhǔn)備工作中,首先要做的就是可行性研究決策。作為投資決策分析的第一步,可行性研究決策影響項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程,對(duì)于項(xiàng)目的成功與否意義重大。房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有投資大、投資收益周期長(zhǎng)等特點(diǎn),可研決策是否合理,在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)一直到交房使用環(huán)節(jié)都至關(guān)重要。重要性伴隨著風(fēng)險(xiǎn)性,而對(duì)于投資的第一步來(lái)講,越早的通過(guò)可行性研究分析,制定自己的開(kāi)發(fā)策略,識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),所付出的代價(jià)卻是將對(duì)較低的。在房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)初期,因?yàn)閷?duì)其他產(chǎn)業(yè)有積極的帶動(dòng)作用,而且對(duì)地方財(cái)政及GDP都有巨大的貢獻(xiàn),所以國(guó)家是全力支持其發(fā)展的。而且,因?yàn)檎O(jiān)管、報(bào)批報(bào)建、金融融資等都不盡完善,所以地產(chǎn)業(yè)在成長(zhǎng)初期是高投入、高回報(bào)的行業(yè)。隨著濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的復(fù)蘇,再加之政府“供給側(cè)”政策的出臺(tái)和土地資源稀缺,房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可見(jiàn)及不可約見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)增加。在2015年下半年至2016年上半年土地市場(chǎng)實(shí)際操作中,開(kāi)發(fā)商囤地?zé)崆楦邼q且拿地過(guò)程越發(fā)欠缺理智。在以往開(kāi)發(fā)過(guò)程中,開(kāi)發(fā)企業(yè)都先是要確定區(qū)位因素再去拿地,而現(xiàn)在卻變成了先不計(jì)代價(jià)的拿地,再確定自己的開(kāi)發(fā)政策。不理智的市場(chǎng)行為將為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多的不確定因素。同時(shí),今年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇也催生了大量房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)生,導(dǎo)致房企間的相互競(jìng)爭(zhēng)壓力也逐年加大。不確定因素的增加、房企間競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)過(guò)程中越來(lái)越重視可行性研究決策。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的在公司性質(zhì)、規(guī)模、發(fā)展階段等方面的差異,現(xiàn)階段主流的可研決策主要分為如下四種:獨(dú)裁式、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品、基于可研?bào)告的決策。但單一一種決策方法的刻板應(yīng)用已經(jīng)很難滿足房企的要求?尚行匝芯繘Q策應(yīng)用于現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中,要符合如下要求:1、能對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效果的眾多因素進(jìn)行科學(xué)的統(tǒng)計(jì);2、要對(duì)影響因素進(jìn)行科學(xué)的定性及定量分析;3、整個(gè)分析過(guò)程要求高效低耗;4、整個(gè)分析過(guò)程要處于一個(gè)相對(duì)保密的環(huán)境。根據(jù)以上四點(diǎn)要求,本文將試圖將修正版德?tīng)柗品邦^腦風(fēng)暴法相結(jié)合用于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的可行性研究中,并分析其在具體操作中的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)。同時(shí),因?yàn)榉治瞿繕?biāo)引入魯商義和莊項(xiàng)目,在分析過(guò)程中使用實(shí)證分析法和程序仿真法獲取結(jié)果。為了達(dá)到分析數(shù)據(jù)的可靠性,義和莊項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)來(lái)自專業(yè)編制單位編制的可行性研究報(bào)告。
【關(guān)鍵詞】:可行性 決策 德?tīng)柗品?/strong> 房地產(chǎn)
【學(xué)位授予單位】:山東大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】:碩士
【學(xué)位授予年份】:2016
【分類號(hào)】:F299.23
【目錄】:
- 摘要8-10
- ABSTRACT10-12
- 第1章 緒論12-21
- 1.1 研究背景及問(wèn)題提出12-17
- 1.1.1 研究背景12
- 1.1.2 研究問(wèn)題提出12-17
- 1.2 研究目的及意義17-18
- 1.2.1 研究目的17-18
- 1.2.2 研究意義18
- 1.3 研究方法18-19
- 1.3.1 實(shí)證分析法18-19
- 1.3.2 程序仿真法19
- 1.4 創(chuàng)新研究19-21
- 第2章 理論依據(jù)及方法操作過(guò)程21-27
- 2.1 傳統(tǒng)德?tīng)柗品ǖ睦碚撘罁?jù)及操作過(guò)程21-23
- 2.1.1 傳統(tǒng)德?tīng)柗品ǖ睦碚撘罁?jù)21-22
- 2.1.2 傳統(tǒng)德?tīng)柗品ǖ牟僮鬟^(guò)程22-23
- 2.2 德?tīng)柗品ǖ膶?shí)際應(yīng)用23-27
- 2.2.1 修正版德?tīng)柗品ㄊ褂靡罁?jù)23-24
- 2.2.2 修正版德?tīng)柗品ㄊ褂貌僮鬟^(guò)程24-27
- 第3章 修正版德?tīng)柗品ㄔ趹?yīng)用中的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施27-32
- 3.1. 專家?guī)靻?wèn)題27-29
- 3.1.1 專家?guī)旖⒅械膯?wèn)題27
- 3.1.2 解決方案27-29
- 3.2 專家抽取問(wèn)題29-30
- 3.2.1 專家?guī)斐槿≈械膯?wèn)題29-30
- 3.2.2 解決方案30
- 3.3 方案介紹問(wèn)題30-32
- 3.3.1 方案介紹環(huán)節(jié)中的問(wèn)題30-31
- 3.3.2 解決方案31-32
- 第4章 實(shí)際模擬應(yīng)用及效果分析32-41
- 4.1 實(shí)際應(yīng)用模擬32-37
- 4.1.1 目標(biāo)項(xiàng)目信息收集32-33
- 4.1.2 決策會(huì)議操作過(guò)程33-34
- 4.1.3 結(jié)果計(jì)算及分析34-37
- 4.2 應(yīng)用模擬效果分析37-41
- 4.2.1 模擬效果與最終決策37-39
- 4.2.2 方法運(yùn)用效果對(duì)比39-40
- 4.2.3 方法中存在的不足40-41
- 第5章 結(jié)論41-42
- 參考文獻(xiàn)42-44
- 圖目錄44-45
- 表目錄45-46
- 致謝46-47
- 附件47
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