我國經(jīng)濟體制改革前實行的住房統(tǒng)建統(tǒng)分政策,是解放初期對消費資料實行供給制的結(jié)果,也是高度集中的計劃經(jīng)濟體制的產(chǎn)物,具有福利性、供給性、非商品性和產(chǎn)權(quán)模糊性等特點。這種福利性公共住房政策在建國初期較好地解決了城鎮(zhèn)居民的住房問題。能夠保證居民最終都可獲得住房居住,因此這種住房政策隱含有公共住房功能。但是,隨著工業(yè)化和城市化進程的加快和人民生活水平的提高,原來的福利住房分配方式已不能滿足人們的需要。 改革開放以來,我國住房保障制度的發(fā)展大致可以劃分為以下幾個階段:房改試點時期。改變原有的福利分房政策,建立和實現(xiàn)居民住房的商品化、社會化成為這一時期房改的主要目標。在這一時期,有兩條改革出臺。第一,出售原有的公有房屋;第二,對原有的租金體系進行集中改革。另外,國家對商品房體系的改制也涉及到法制體系的建設層面,1983年《中華人民共和國住宅法》進入了全國人大法制委員會的立法部署;房改的全面推進時期。第一階段的房改工作在一定程度上說是成功的,其試點改革的效果比較明顯,促進了地產(chǎn)市場的繁榮和人民福利生活的本質(zhì)提高。在1988年2月,國家決定在五年之內(nèi),將試點過程中取得的先進經(jīng)驗在全國范圍內(nèi)推進。三年后,國家決定在全國境內(nèi)推進房改;房改的雙軌制階段。對于房改過程中,租金的改革也是一個比較重要的方面。廉租房制度規(guī)定了租金的改革力度,對經(jīng)濟困難戶則實行了減、免、補政策。另外,安居工程于這一時期開始實施,經(jīng)濟適用房和廉租房必須以成本價向較低的家庭出售;分配的貨幣化。2007年以后,國家對房價的調(diào)控力度進一步加大,由于金融危機以及相關政策的影響,房價出現(xiàn)了一定程度的下跌,這對于廣大的中低收入群體來說,是一個較大的利好消息。但是在2008年,由于刺激經(jīng)濟政策的實施尤其是國家40000億元財政支出的投放,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了空前的火爆場面,房價一路飚紅,商品房的房價已經(jīng)不再適應中低收入人群的購買。但是在經(jīng)濟適用房和廉租房的建設上,由于相關的福利保障措施沒有進一步的跟進,部分城市低收入家庭的住房依然比較困難。自1980年開始實施的房改,已經(jīng)偏離了其初始的“居者有其房”的目標。 經(jīng)濟適用房是這樣的一種住房,即其所供應的客體是一些城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)之中收入在中低以下的家庭;其分配和發(fā)售的方式是以政府為主導定價,而房地產(chǎn)開發(fā)商只獲得微利;其建設所需要的用地則是則由當?shù)卣孕姓绞降膭潛?在建設過程中享受一定的政府扶持政策。經(jīng)濟適用住房政策是隨著中國住房制度改革的不斷深化提出來的。最早是1991年6月,國務院在《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國發(fā)[1991]30號文件)中提出:“大力發(fā)展經(jīng)濟適用的商品房就是解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1994年7月18日,國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中進一步提出:“各地人民政府要于分重視經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設,加快解決中低收入家庭的住房問題”。1995年1月20日,國務院住房制度改革領導小組提出《國家安居工程實施方案》,開始了以安居工程為主要形式的經(jīng)濟適用住房的建設。山西省經(jīng)濟適用房制度的放量發(fā)展始于2005年,同時,從2005年開始,山西的經(jīng)濟適用房將統(tǒng)一由非盈利機構(gòu)銷售,完善了經(jīng)濟適用房的銷售環(huán)節(jié)。2006年,經(jīng)濟適用房開發(fā)投資完成16.8億元,增長4.5%;2007年,投資20億元,增長20%。尤其是太原市的經(jīng)濟適用房的運行體系,其法律制度已經(jīng)很完善,2005年12月頒布的《太原市經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定了嚴格控制戶型標準、嚴格按照土地利用總體規(guī)劃要求進行土地分配,禁止以經(jīng)濟適用房名義劃撥土地,改變土地用途,變相搞商品房開發(fā)、銷售等舉措。2009年9月頒布的《關于太原市經(jīng)濟適用住房申購辦法》進一步制度化了申請、審核與核準階段。 2004年至2009年年底,全省共建設經(jīng)濟適用住房25.53萬套(1966.55萬平方米,戶均77.03平方米)。2009年山西省各市在經(jīng)濟適用房建設實際完成上,太原市、大同市、晉中市、呂梁市、晉城市、臨汾市、運城市都趕超了年度計劃,而朔州市、忻州市尤其是陽泉市在建設上比較落后。在山西省《關于加強經(jīng)濟適用住房建設管理通知》中明確指出:山西省經(jīng)濟適用住房建設嚴格按照政府組織協(xié)調(diào),企業(yè)市場運作的方式,實行以銷售價格、建設標準、小區(qū)環(huán)境為主要內(nèi)容的項目法人招標投標制度。按照經(jīng)濟適用房建設的相關辦法,經(jīng)濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應,由各級人民政府國土資源主管部門依據(jù)經(jīng)濟適用住房年度計劃在土地利用年度計劃中優(yōu)先安排。目前,按照山西省的相關規(guī)定,年收入低于4萬元的城鎮(zhèn)職工家庭,可以申請購買經(jīng)濟適用住房,已按房改政策購買相應面積標準公有住房的,仍可申請購買一套相應面積標準的經(jīng)濟適用住房。 山西省經(jīng)濟適用房運行過程中存在的問題包括:經(jīng)濟適用房供應不足。據(jù)統(tǒng)計,2004年到2009年底,全省通過實施安康居住工程,建設經(jīng)濟適用房1966.55萬平米、25.53萬套。2009年全省通過房地產(chǎn)開發(fā),竣工經(jīng)濟適用房81萬平米,僅為同期商品房竣工面積的13.8%,同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的5%;經(jīng)濟適用房面積不合理。山西省相對于其他省市來講,土地面積相對而言不是十分緊張,但是面對經(jīng)濟適用房的供給緊張的狀況,單純的規(guī)定面積在60-140平方米之內(nèi)在很大程度上依然使得中低收入家庭的人群無法合理的購買其想象中的住房;經(jīng)濟適用房自身質(zhì)量問題。山西省經(jīng)濟適用房的主要問題出現(xiàn)在太原市。目前,太原市經(jīng)濟適用房幾乎存在所有房地產(chǎn)開發(fā)過程中的問題;經(jīng)濟適用房“不經(jīng)濟”。雖然與普通的商品房相比,經(jīng)濟適用房的價格出現(xiàn)了部分的下調(diào),但是由于房地產(chǎn)市場的過分火爆以及居民工資沒有持續(xù)的增長,與高昂的房價相比,低收入群體不可能買得起由市場進行調(diào)節(jié)的經(jīng)濟適用房。由于經(jīng)濟適用房價格的原因,將一些中低收入者拒之門外;經(jīng)濟適用房市場監(jiān)管缺位。隨著房改的進一步深入,權(quán)利出現(xiàn)了進一步的集中,這就導致了腐敗以及尋租現(xiàn)象的發(fā)生。從經(jīng)濟適用房建設用地的審批開始,就存在一些由于監(jiān)管不力導致的腐敗現(xiàn)象。 完善山西省經(jīng)濟適用房體系的主要措施有:a.完善山西省經(jīng)濟適用房制度。1規(guī)劃建設真正適合中低收入群體的經(jīng)濟適用房,調(diào)查實際情況,確定最低收入標準。b.大力發(fā)展二手房市場,鼓勵低收入群體購買二手房。c.變單一銷售為租售并舉。目前,中國房地產(chǎn)市場最主要的問題是,無效供給過度和有效供給不足同時并存。所以提供有效供給是非常重要的。經(jīng)濟適用房的土地是無償劃撥的,因為土地是無償?shù)?所以地方政府不愿意把成熟的土地、好的土地拿出來建設經(jīng)濟適用房。因此,選址往往是離開中心區(qū)很遠的地方,交通很不方便。這也就是省內(nèi)經(jīng)濟適用房供給不足的主要原因。d.保證制度建立過程中的前瞻性、延續(xù)性。e.建立一套合理的利益分配體系。建立一套合理的利益分配體系,平衡國家、地方政府、開發(fā)商與購買者之間的利益關系,對于發(fā)展經(jīng)濟適用房而言是非常必要的。f.建立合理的法律體系,保障經(jīng)濟適用房體系的正常運行。 完善山西省經(jīng)濟適用房運行體系的方法包括:開發(fā)體系的完善。目前,山西省經(jīng)濟適用房體系問題的源頭是經(jīng)濟適用房的開發(fā)模式。開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變,不但可以解決政府的尋租問題,而且可以解決中低收入家庭買不到、買不起房的問題,因此解決開發(fā)模式上存在的問題是解決山西省經(jīng)濟適用房體系的根本問題;山西省經(jīng)濟適用房供給體系的完善。除在開發(fā)方面千方百計的加大房源以外,對現(xiàn)存的山西省境內(nèi)的二手房、空置房以及無人房進行處理,也是一個必要的手段和措施。如何從二手房、空置房和無人房向經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)化是一個比較長期和艱巨的問題;山西省經(jīng)濟適用房補貼方式的完善。當前我們國家主要通過政府直接干預住房建設、向住房生產(chǎn)者提供補貼,建造大量符合低收入階層需求的住房。這種政策通常被稱為“磚頭補貼”。從發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看,這種補貼一般用于住房極度短缺、急需解決住房問題之時;加強經(jīng)濟適用房的運行管理。第一,建立個人信用憑證,合理確定購買對象審核條件。第二,貫徹執(zhí)行申請、審查和公示制度。第三,建立經(jīng)濟適用房退出機制。
【學位單位】：山西財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2010
【中圖分類】：F293.3

【引證文獻】

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1 于暢;我國經(jīng)濟適用房與商品房投資額關系[D];復旦大學;2012年

本文編號：2812417