【摘要】：十八屆三中全會(huì)通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡(jiǎn)稱《決定》)。在這份幾乎囊括了中國(guó)社會(huì)發(fā)展各個(gè)方面的改革大綱中,直接涉及房地產(chǎn)問題的表述與以往相比可謂是高度凝練,明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。正是這份房地產(chǎn)稅調(diào)控的改革路線圖,卻讓人們看到了解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期矛盾的希望。 我們認(rèn)為,房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是兩個(gè)不同的概念�！稕Q定》中明確要加快立法并適時(shí)推進(jìn)改革的是“房地產(chǎn)稅”,而“房產(chǎn)稅”事實(shí)上是房地產(chǎn)稅中的一種,目前上海、重慶已在試點(diǎn)征收的是房產(chǎn)稅,而且是一種特別的房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅收不是一個(gè)獨(dú)立的稅種,而是房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的諸多相關(guān)稅種和租、費(fèi)的總稱,其中包括針對(duì)開發(fā)、流通、持有等一系列環(huán)節(jié)。三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革是意味著對(duì)整體房地產(chǎn)稅收體系的調(diào)整和改革。 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度已經(jīng)實(shí)行幾十年,雖然期間做過修改,但是沒有涉及核心內(nèi)容,其存在的問題隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)融合度的加深,愈發(fā)顯得嚴(yán)重。主要弊端包括“租、稅、費(fèi)”體系混亂,稅收負(fù)擔(dān)較重；重復(fù)征收問題嚴(yán)重；稅制要素設(shè)計(jì)不合理；立法層次低,缺乏權(quán)威性；以及征收監(jiān)管力度小,地方稅權(quán)缺失等多方面的問題。而2011年在上海和重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革只是在原有制度上增加了一個(gè)保有環(huán)節(jié)的稅種,并沒有涉及到整個(gè)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)制度的調(diào)整和完善,因此試點(diǎn)三年多以來(lái)暴露出了許多的問題,方案設(shè)計(jì)與政策目標(biāo)存在偏離現(xiàn)象。因此迫切需要我們對(duì)房地產(chǎn)稅體系進(jìn)行重構(gòu)。 另一方面,中國(guó)在經(jīng)過分稅制改革后,中央財(cái)權(quán)的地位得到明顯增強(qiáng),而地方財(cái)權(quán)則被大大弱化。留存于地方的稅種大都稅基窄、增長(zhǎng)潛力小,難以為日益擴(kuò)大的財(cái)政支出提供有力保障,因此很多地方政府財(cái)政收不抵支、甚至負(fù)債累累。隨著社會(huì)的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,居民對(duì)公共服務(wù)需求增加,地方政府每年需要相當(dāng)大的資金投入來(lái)改善公共基礎(chǔ)設(shè)施、治理環(huán)境、提供教育醫(yī)療服務(wù)。在我國(guó)地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)嚴(yán)重失衡的狀況下,地方政府官員面對(duì)政績(jī)考核壓力,不得不依靠其他手段來(lái)獲取財(cái)政資金。由于土地出讓金巨大收益的吸引和土地規(guī)劃監(jiān)管的缺位,導(dǎo)致了地方政府盲目開發(fā)、濫用土地的短視行為。因此,從堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀角度來(lái)講,我們應(yīng)進(jìn)行稅制改革為地方政府構(gòu)建一個(gè)能提供穩(wěn)定財(cái)政收入又有系統(tǒng)配置的房地產(chǎn)稅收。 近年來(lái),開征房地產(chǎn)稅一直是政界、學(xué)界討論的熱點(diǎn)。我們認(rèn)為,房地產(chǎn)稅立法的復(fù)雜性決定了其完成尚需假以時(shí)日,不可一蹴而就,尤其是從理論和法理方面弄清房地產(chǎn)稅收的諸多問題是擺在我們面前的重要任務(wù)。房地產(chǎn)稅收到底影響不影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)?房地產(chǎn)稅收作為直接稅能夠轉(zhuǎn)嫁還是不能夠轉(zhuǎn)嫁?房地產(chǎn)稅收涉及的征收對(duì)象是兩種不同的關(guān)聯(lián)的財(cái)產(chǎn)主體,即城鎮(zhèn)土地是國(guó)有的,房屋是個(gè)人的,甚至有人以國(guó)外的土地是私有的為例,主張變土地公有為私有,那么房地產(chǎn)稅與公有制能兼容嗎?我們認(rèn)為從理論和法理方面研究關(guān)于房地產(chǎn)稅的諸多爭(zhēng)議就顯得尤為重要,為房地產(chǎn)稅的征收奠定理論基礎(chǔ)。本文通過選取關(guān)于房地產(chǎn)稅三個(gè)方面的問題進(jìn)行分析,為我國(guó)房地產(chǎn)稅改革提供政策建議和參考。 本文一共分為六個(gè)部分： 第一部分是前言部分。著重介紹了本文的研究背景與意義,同時(shí)對(duì)比國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響、房地產(chǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁及歸宿、不同土地所有制下房地產(chǎn)稅的征收模式這幾個(gè)問題的研究現(xiàn)狀,對(duì)所要研究的三個(gè)問題的文獻(xiàn)進(jìn)行了系統(tǒng)綜述,簡(jiǎn)述了本文的研究方法和思路以及創(chuàng)新點(diǎn)和不足之處。 第二部分為房地產(chǎn)稅的理論概述。首先界定了房地產(chǎn)稅的概念,由于我國(guó)沒有明確的房地產(chǎn)稅的概念,因此通過對(duì)不同國(guó)家和地區(qū)的相關(guān)稅種進(jìn)行研究后,明確本文討論的是廣義的房地產(chǎn)稅收,同時(shí)從理論出發(fā)分析房地產(chǎn)稅的功能主要是地方財(cái)政功能和收入分配功能。由于房地產(chǎn)稅的性質(zhì)和特點(diǎn),決定了其在貢獻(xiàn)地方財(cái)政收入方面都具有其他稅種無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì),同時(shí)為它的收入分配調(diào)節(jié)功能奠定了基礎(chǔ)。 第三部分分析征收保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,首先分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成以及我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下的稅收方面的原因。在此基礎(chǔ)上分析了一些學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的機(jī)制后,本文從供求關(guān)系的角度運(yùn)用模型進(jìn)一步分析征收房地產(chǎn)稅后房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求狀況,指出房地產(chǎn)稅會(huì)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)的,但是變動(dòng)方向是不確定的。 第四部分著重介紹了對(duì)房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)嫁與歸宿的理論分析。由于房地產(chǎn)的價(jià)格是受供求關(guān)系的影響,因此用供求曲線分析房地產(chǎn)稅是否存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,稅收負(fù)擔(dān)最終由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。分析得出雖然作為直接稅的房地產(chǎn)稅在學(xué)術(shù)界被認(rèn)為是不能轉(zhuǎn)嫁的,但是在滿足一定的條件下依然可以實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,只是相對(duì)于流轉(zhuǎn)稅而言比較困難而已。同時(shí)根據(jù)我國(guó)不同城市的現(xiàn)實(shí)情況出現(xiàn)了不同程度的轉(zhuǎn)嫁,并針對(duì)該現(xiàn)象提出相關(guān)建議。 第五部分探析房地產(chǎn)稅與土地所有制形式。首先指出土地公有制與房產(chǎn)稅并不沖突。土地所有權(quán)并不是征稅的基礎(chǔ)。英國(guó)的實(shí)踐表明,保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅對(duì)于一國(guó)范圍內(nèi)土地的全覆蓋并不應(yīng)以土地所有權(quán)不同為由而予以否定,在土地不同所有權(quán)的基礎(chǔ)上,該稅種面臨的應(yīng)當(dāng)是“如何設(shè)定必要的選項(xiàng)而適當(dāng)區(qū)別對(duì)待”的問題,卻不是“是否開征”的問題。然后在探討了國(guó)內(nèi)不同意見的理論基礎(chǔ)上借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)提出了適合我國(guó)國(guó)情的構(gòu)想。由于土地出讓金的地租性質(zhì)是不應(yīng)該與房地產(chǎn)稅合并征收的,應(yīng)該分別對(duì)土地和房屋征收,且將現(xiàn)行的一次性征收改為年租制。 第六部分從我國(guó)房地產(chǎn)稅的歷史沿革以及現(xiàn)行的滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題,如“租、稅、費(fèi)”體系混亂,稅收負(fù)擔(dān)較重；“重流通,輕保有”的結(jié)構(gòu)造成稅負(fù)不合理；征稅范圍狹窄等。滬渝試點(diǎn)是新增加的稅,應(yīng)統(tǒng)籌租、稅、費(fèi)的征收和分流。在此基礎(chǔ)上提出了我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的方向,選擇“租稅分流”模式的房地產(chǎn)稅,同時(shí)要遵循“循序漸進(jìn),區(qū)別對(duì)待”的原則,對(duì)過渡期內(nèi)的存量房實(shí)施稅收優(yōu)惠,增加住房供給；對(duì)增量房正常征收房地產(chǎn)稅。過渡期結(jié)束過區(qū)別對(duì)待消費(fèi)性住房和投資性住房,滿足自住和改善型住房需求,抑制投資投機(jī)性住房需求。 本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要有： 1.在學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為房地產(chǎn)稅作為典型的財(cái)產(chǎn)稅是不可以轉(zhuǎn)嫁的主流思想下,本文提出房地產(chǎn)稅是難于轉(zhuǎn)嫁的,只要滿足一定條件是可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)嫁的。并從供求關(guān)系分析出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣方市場(chǎng),房地產(chǎn)稅負(fù)可以不同程度的轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者或租房者。而租、稅、費(fèi)作為價(jià)格的組成部分,其高低變化必然影響房?jī)r(jià)的高低,此外供求關(guān)系的變化也會(huì)影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)。 2.在國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)同我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)不同于西方國(guó)家的土地私有制不應(yīng)開征房地產(chǎn)稅的主流思想下,本文提出土地所有權(quán)不同并不是不可逾越的法理障礙,房地產(chǎn)稅收與土地的公有、房屋的私有是完全可以兼容的,且在我國(guó)土地公有的現(xiàn)狀下應(yīng)選擇“租稅分流”的模式。 3.在現(xiàn)有房產(chǎn)稅改革的基礎(chǔ)上提出了新的建議,應(yīng)遵循“循序漸進(jìn)、區(qū)別對(duì)待”的原則,在過渡期對(duì)增量房和存量房區(qū)別對(duì)待,過渡期結(jié)束后對(duì)消費(fèi)型住房和投資型住房區(qū)別對(duì)待。 本文的不足之處： 1.本文沒有實(shí)證研究只是從理論角度分析,沒有現(xiàn)實(shí)的數(shù)據(jù)支撐觀點(diǎn)。 2.本文只是從改革方向提出建議,對(duì)于具體的設(shè)計(jì)方案沒有涉及。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類號(hào)】：F812.42;F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2735091