【摘要】：自上個世紀末以來,我國社會主義市場經(jīng)濟體系中兩個迅猛發(fā)展的市場是房地產(chǎn)市場和證券市場。從房地產(chǎn)市場來看,一直保持著超過30%的增長率,但是由于房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),當前發(fā)展過程中遇到的現(xiàn)實瓶頸是缺乏多元化的融資渠道,房地產(chǎn)行業(yè)為了解決項目開發(fā)和經(jīng)營的資金來源問題,迫切需要開辟銀行以外的融資渠道。從證券市場來看,目前我國的證券市場產(chǎn)品種類單一,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例嚴重失調(diào)。在可投資品種中,高風險的股權(quán)類產(chǎn)品與相對低風險的債券類產(chǎn)品的占比大約呈現(xiàn)8:2的格局。房地產(chǎn)市場和證券市場二者之間缺乏風險收益水平居中的過渡產(chǎn)品。 本文主要運用案例法學研究方法和比較法學研究方法,結(jié)合美國、新加坡、香港等成熟國際資本市場的立法和實踐經(jīng)驗,一方面介紹REITs這一種新型金融投資產(chǎn)品作為風險和收益介于股票和債券的投資品種,對于完善我國房地產(chǎn)市場和證券市場所具有的積極意義,另一方面探討我國發(fā)展REITS產(chǎn)品的前景和可能路徑,并在相關(guān)制度設(shè)計方面提出一些粗淺的建議。 鑒于REITS對于我國現(xiàn)行法來說是一全新的制度,本文先從REITS的定義、特征、參與主體、分類等方面的基本概念介紹入手,分為三個部分逐步展開,最后形成對我國REITS專項立法的建議。 第一章:該章從基本概念入手,首先說明REITS的定義、特征、參與主體、分類;其次介紹美國、歐洲、澳大利亞、日本、新加坡、香港等建立REITS制度的國家和地區(qū)的發(fā)展歷程,并簡要概述其歷史上的實際案例、立法過程、制度設(shè)計特點等內(nèi)容;再次,著重以美國、新加坡、香港等國家和地區(qū)REITS的設(shè)立條件、上市操作流程等方面為切入點,闡述各國在REITS產(chǎn)品制度設(shè)計方面考慮的核心問題和行業(yè)監(jiān)管的主要方向;最后,結(jié)合國際資本市場上首只以中國內(nèi)地房地產(chǎn)為投資標的的REITs——越秀房地產(chǎn)投資基金( HK.405)分析REITs產(chǎn)品的組織架構(gòu)和設(shè)立、發(fā)行及上市的操作程序。 第二章,以美國市場近10年內(nèi)REITs產(chǎn)品歷史收益水平、香港市場較為具有代表性的領(lǐng)匯REITs和越秀REITs的上市后二級市場表現(xiàn)等數(shù)據(jù)分析,REITs產(chǎn)品所具備的風險收益特性,由此闡明其成為除股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類金融資產(chǎn)的理由;同時,闡述了REITs產(chǎn)品作為可上市流通投資品種的價值評估方法:絕對估值法和相對估值法。以此揭示出REITS作為風險收益較為匹配的“第四類金融資產(chǎn)”的投資價值和我國盡快推出REITS產(chǎn)品的必要性。 第三章,該章分為兩個部分對REITS的發(fā)展模式和法律制度進行探討。第一部分探討REITS的發(fā)展模式:首先,以中國房地產(chǎn)市場中的細分市場如商業(yè)地產(chǎn)、非住宅類房地產(chǎn)等適合作為REITs標的資產(chǎn)的房地產(chǎn)市場的成長性為著眼點,分析REITs產(chǎn)品在我國的發(fā)展前景;其次,探討我國發(fā)展REITs的四種法律模式:信托計劃、房地產(chǎn)上市公司、封閉式基金和以企業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為載體的準REITs模式;最后,通過比較美國、香港等地對于REITs出臺的稅收優(yōu)惠、資產(chǎn)權(quán)屬、投資者資格等政策,結(jié)合我國目前的法規(guī)政策,提出我國發(fā)展REITs可能面臨的問題。第二部分探討REITS法律制度的構(gòu)建:主要結(jié)合前文的相關(guān)分析,在該部分提出對我國REITs制度建設(shè)的建議,主要包括:一、提出立法層面的建議,即我國的REITs立法方式應(yīng)以專門法規(guī)為主,輔以其他各個部分法規(guī)中的專門條款;二、提出稅收優(yōu)惠政策方面的建議,明確受益人負擔和避免雙重征稅原則;三、提出行業(yè)監(jiān)管主體的單一性和發(fā)行、上市監(jiān)管方面的具體側(cè)重點;四、對于REITs產(chǎn)品本身的組織架構(gòu)、管理人、托管人資格和權(quán)責、對外投資限制、收入分配限制、融資比例等方面的制度設(shè)計提出建議。
【學位授予單位】：中國政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2011
【分類號】：D922.28;F293.3

【引證文獻】

相關(guān)期刊論文 前1條

1 化國宇;郭欣欣;;法學視閾下當前開展房地產(chǎn)信托(REITs)研究的意義[J];山東青年政治學院學報;2012年02期

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本文編號：2704681