【摘要】：隨著溫州、青島等城市“撞期”事件的發(fā)生,住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后究竟該如何續(xù)期又一次成為了全社會(huì)熱烈討論的話題。因《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)第149條第1款對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題僅規(guī)定有“自動(dòng)續(xù)期”四字,并且規(guī)定申請(qǐng)續(xù)期規(guī)則的其他法律于《物權(quán)法》頒布后又發(fā)生過(guò)修訂。故目前人們不但對(duì)自動(dòng)續(xù)期是否應(yīng)該有償、具體應(yīng)該怎樣有償以及自動(dòng)續(xù)期期限長(zhǎng)度等問(wèn)題存有爭(zhēng)議,而且對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后是否應(yīng)適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則、自動(dòng)續(xù)期規(guī)則是否有必要立即進(jìn)行全面完善也存有困惑。由于以上問(wèn)題一天不解決,廣大民眾便一天不能安心利用房屋與土地,筆者特意撰寫(xiě)了本文,希望借此能夠?qū)ふ业较嚓P(guān)問(wèn)題答案,從而解決民眾擔(dān)憂。本文除引言外共包括以下四個(gè)部分:第一部分為自動(dòng)續(xù)期規(guī)則應(yīng)予完善的現(xiàn)實(shí)原因論證。在此部分,本文首先通過(guò)比較《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)與《物權(quán)法》法律位階的高低、以及分析申請(qǐng)續(xù)期規(guī)則中各項(xiàng)內(nèi)容適用的前提,明確了住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后應(yīng)僅適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則,有關(guān)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則的研究并不欠缺現(xiàn)實(shí)意義。而后,本文通過(guò)挖掘“自動(dòng)續(xù)期”四字的立法原意、探析“長(zhǎng)期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題盡快解決的意義,證實(shí)了包括是否有償在內(nèi)的各項(xiàng)自動(dòng)續(xù)期規(guī)則內(nèi)容均有缺失、“長(zhǎng)期”與“短期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問(wèn)題皆急需解決,自動(dòng)續(xù)期規(guī)則有著應(yīng)予完善的必要。第二部分為自動(dòng)續(xù)期規(guī)則完善的爭(zhēng)議意見(jiàn)梳理。為防止自己所提完善意見(jiàn)有考慮不周之處,在此部分,本文對(duì)學(xué)界就自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題存在的爭(zhēng)議觀點(diǎn)以及支撐爭(zhēng)議觀點(diǎn)的理由進(jìn)行了概括總結(jié)。相關(guān)總結(jié)不但囊括了自動(dòng)續(xù)期是否有償、自動(dòng)續(xù)期期限長(zhǎng)度、有償條件下具體繳費(fèi)方案、未繳納續(xù)期費(fèi)用法律后果等常見(jiàn)問(wèn)題。而且還涉及到了具有特殊性的“短期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)該如何續(xù)期問(wèn)題,以及自動(dòng)續(xù)期規(guī)則適用范圍問(wèn)題,即住宅房屋周邊配套設(shè)施、“住改商”房屋與“商住房”對(duì)應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)否適用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則。第三部分為自動(dòng)續(xù)期規(guī)則完善應(yīng)當(dāng)秉持的立場(chǎng)分析。本文認(rèn)為,因自動(dòng)續(xù)期問(wèn)題牽涉多項(xiàng)現(xiàn)有制度規(guī)則、涉及利益群體眾多,故良好的自動(dòng)續(xù)期規(guī)則不該從單一理論入手構(gòu)建,而應(yīng)從多元化的角度進(jìn)行完善。在完善自動(dòng)續(xù)期規(guī)則時(shí),不但應(yīng)注意維護(hù)城市土地國(guó)家所有權(quán),體現(xiàn)國(guó)家住房保障義務(wù),而且出于維護(hù)公平的考慮,還應(yīng)注意要能夠?qū)崿F(xiàn)不同主體間的利益平衡。雖然民眾的合理意愿在自動(dòng)續(xù)期規(guī)則中應(yīng)有體現(xiàn),但民眾的協(xié)商選擇權(quán)無(wú)需保留。另外,自動(dòng)續(xù)期規(guī)則與房地產(chǎn)稅征收制度分屬兩道,自動(dòng)續(xù)期是否收費(fèi)問(wèn)題應(yīng)獨(dú)立解決,至于續(xù)期費(fèi)用與房地產(chǎn)稅的協(xié)調(diào),可待房地產(chǎn)稅征收制度比較明確后再行分析。第四部分為自動(dòng)續(xù)期規(guī)則完善的具體意見(jiàn)。通過(guò)借鑒前人觀點(diǎn)與運(yùn)用自動(dòng)續(xù)期規(guī)則應(yīng)當(dāng)秉持的立場(chǎng),本文于此部分提出了自己的完善方案。對(duì)于自動(dòng)續(xù)期規(guī)則適用范圍問(wèn)題,本文認(rèn)為適用范圍應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)張。住宅房屋周邊配套設(shè)施與“住改商”房屋對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期,但“商住房”對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)能否自動(dòng)續(xù)期則應(yīng)依據(jù)登記時(shí)的房屋使用性質(zhì)判斷。對(duì)于是否有償與續(xù)期期限長(zhǎng)度問(wèn)題,本文認(rèn)為,無(wú)償永久續(xù)期與一次性繳納全部續(xù)期費(fèi)用后永久續(xù)期方案會(huì)導(dǎo)致城市土地國(guó)家所有權(quán)虛化絕不可取,在剩余方案中有償且以房屋安全使用年限為續(xù)期期限的方案更具合理性,應(yīng)被采納。對(duì)于具體的續(xù)期費(fèi)用繳納規(guī)則,本文認(rèn)為應(yīng)以城市家庭平均住房面積作為區(qū)分點(diǎn),進(jìn)行差別化的續(xù)期費(fèi)用收取。對(duì)房屋面積未超出家庭平均數(shù)值部分對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán),應(yīng)僅收取象征性續(xù)期費(fèi)用。但對(duì)房屋面積已超出家庭平均數(shù)值部分對(duì)應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán),則應(yīng)按土地權(quán)利評(píng)估價(jià)收取續(xù)期費(fèi)用。對(duì)于未繳納續(xù)期費(fèi)用的法律后果,本文認(rèn)為,除了要明確在補(bǔ)繳完畢全部續(xù)期費(fèi)用前,房屋及住宅建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓與抵押外,還應(yīng)制定滯納金繳納規(guī)則。并且在特定條件下,應(yīng)準(zhǔn)許政府拍賣變賣房屋及住宅建設(shè)用地使用權(quán)以獲取續(xù)期費(fèi)用。對(duì)于“短期”住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期規(guī)則問(wèn)題,本文認(rèn)為采取先行有償續(xù)期至70年的方案更為公平,有關(guān)續(xù)期費(fèi)用應(yīng)按住宅建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立時(shí)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)分年繳納。
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：D923.2

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2677565