【摘要】： 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是是隨著我國(guó)土地使用制度改革和住房制度改革的深化,房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而興起的重要的房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)。經(jīng)過這么多年的發(fā)展,可以看到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量、拓寬市場(chǎng)流通渠道、規(guī)范市場(chǎng)交易行為等方面起到了不可忽視的作用。但是作為一個(gè)新興的行業(yè),它在發(fā)展過程中不可避免會(huì)暴露出很多問題：經(jīng)紀(jì)企業(yè)操作不規(guī)范,違規(guī)行為不斷；經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)低下,時(shí)有侵犯消費(fèi)者的事件發(fā)生；政府對(duì)這一行業(yè)的管理和有關(guān)法律的制定都未及時(shí)跟上等等。有關(guān)學(xué)者和實(shí)踐工作者都對(duì)此做了大量的研究,但都沒有統(tǒng)一的結(jié)果。本文試著采用比較分析的方法,選取美國(guó)作為比較對(duì)象,并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況,從行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)管理兩個(gè)部分分析兩者的不同,以此探討我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)問題的原因。 本文第一部分是緒論,首先對(duì)論文的寫作意義和目的作出解釋,通過分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀,指出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還存在眾多問題,為了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)能夠朝著健康方向發(fā)展,因此選取了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)發(fā)展的相當(dāng)成熟的美國(guó)作為對(duì)象進(jìn)行比較分析,從中吸取先進(jìn)的理念和成功的運(yùn)作模式；其次對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及經(jīng)紀(jì)人的概念進(jìn)行界定,由于各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度的差異以及眾多學(xué)者分析問題的角度不同,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及經(jīng)紀(jì)人的立法規(guī)定和一般理解也不同,因此參照國(guó)內(nèi)外各種文獻(xiàn),有必要對(duì)本文中的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及經(jīng)紀(jì)人作出界定。 第二部分開始對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)作比較分析,首先是企業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu),主要通過對(duì)行業(yè)集中度的測(cè)算和分析,判斷中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度,經(jīng)紀(jì)企業(yè)的規(guī)模大小以及市場(chǎng)主體的分散程度；接著從主體結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)一步進(jìn)行分析,查找兩者之間的差異。 第三部分進(jìn)入對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)管理比較分析。主要分為三個(gè)部分,總體上從管理主體、管理手段、內(nèi)容比較了兩者行業(yè)管理模式；再從市場(chǎng)準(zhǔn)入條件、行業(yè)規(guī)范以及行業(yè)協(xié)作管理三個(gè)方面進(jìn)行比較,期間涉及對(duì)兩者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)法律法規(guī)以及道德規(guī)章的對(duì)比。 第四部分對(duì)中美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)績(jī)效進(jìn)行比較分析,涉及兩方面：經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)福利。經(jīng)紀(jì)效率主要從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)對(duì)社會(huì)總收入的貢獻(xiàn)以及影響行業(yè)交易效率比較分析；社會(huì)福利談到了多方面,如從業(yè)人員的收入、社會(huì)地位、工作彈性,對(duì)顧客的價(jià)值作用,對(duì)社會(huì)就業(yè)的貢獻(xiàn)等等。 最后一部分是對(duì)前面所闡述內(nèi)容的小結(jié)以及兩者比較分析后的結(jié)果對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的啟示。啟示從行業(yè)結(jié)構(gòu)和行業(yè)管理兩方面入手,指出美國(guó)值得我國(guó)借鑒的成功經(jīng)驗(yàn),最后指出研究中還存在的不足之處。
【圖文】：

圖2一1調(diào)查企業(yè)6從業(yè)人員年齡構(gòu)成國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》。構(gòu)紀(jì)人以已婚女性居多，，大約70%的房地產(chǎn)經(jīng)劃生育，一個(gè)家庭中子女較多，再加上雙方父女性往往不上班，就考個(gè)房地產(chǎn)執(zhí)照，一邊

腳40歲以上66.0%圖2一1調(diào)查企業(yè)6從業(yè)人員年齡構(gòu)成數(shù)據(jù)來源:《2009中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》。(二)性別結(jié)構(gòu)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以已婚女性居多，大約70%的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為女性。在美國(guó)，由于不實(shí)行計(jì)劃生育，一個(gè)家庭中子女較多，再加上雙方父母沒有照看孩子的習(xí)慣，因此很多女性往往不上班，就考個(gè)房地產(chǎn)執(zhí)照，一邊看孩子，一邊賣房子，而且做了母親的人往往比較有耐性，也會(huì)交際，生意很容易做起來，絕大多5高元堂:《美國(guó)二手房市場(chǎng)介紹(七)經(jīng)紀(jì)人的特點(diǎn)》2007年2月14日，httP://gao列ntang.blogsohueotn/l2l3l0976.html6《2009中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》，由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、上海易居研究院、華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院申請(qǐng)研究。本次課題研究中選取采用抽樣調(diào)查的方式，以中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)、各地方房地產(chǎn)管理部門經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)統(tǒng)計(jì)中選取700家經(jīng)紀(jì)企業(yè)(不含分支機(jī)構(gòu))發(fā)放調(diào)查問卷
【學(xué)位授予單位】：華東師范大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3

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本文編號(hào)：2674902