發(fā)布時(shí)間：2020-05-05 09:03

【摘要】：2003年國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知指出,目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的重要性不言而喻。近年來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下,遠(yuǎn)超出普通老百姓所能承受的范圍。2009年以來(lái),國(guó)務(wù)院和地方政府連續(xù)數(shù)次出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策,調(diào)控效果卻并不顯著。面對(duì)房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng),除了需要有相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范市場(chǎng)外,更迫切需要建立一套房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)加以正確、合理的判斷和引導(dǎo),促使房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)的發(fā)展。 本文選題的目的是以周期性理論和房地產(chǎn)預(yù)警理論為理論指導(dǎo),建立房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。目前國(guó)際上關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)警大致有三種方法：景氣循環(huán)法、系統(tǒng)模型法和綜合模擬法。 景氣循環(huán)法通過(guò)構(gòu)建一組景氣指數(shù)(先行、同步、滯后),來(lái)分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)波動(dòng)情況和走勢(shì)。景氣循環(huán)法在房地產(chǎn)預(yù)警中使用較為廣泛,但是應(yīng)用此種方法前提是需要一個(gè)平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)處于一個(gè)快速發(fā)展的階段,如果使用景氣循環(huán)法將無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展走勢(shì),并且,景氣循環(huán)法只能預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)情況未來(lái)走勢(shì),并不能得出未來(lái)可能發(fā)生的警情狀況,這與我們?cè)O(shè)計(jì)的房地產(chǎn)預(yù)警體系相悖,所以本文不采用景氣循環(huán)法。 隨著房地產(chǎn)預(yù)警研究的深入,越來(lái)越多的學(xué)者采用一些復(fù)雜、精細(xì)的模型來(lái)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng),這些模型的應(yīng)用在對(duì)房地產(chǎn)預(yù)警定量研究方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)龐大的、復(fù)雜的系統(tǒng),這些復(fù)雜模型不一定會(huì)比簡(jiǎn)單的模型、方法,甚至定性分析適用性高,所以本文也不采用系統(tǒng)模型法。 本文決定采用綜合模擬法來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。 綜合模擬法的基本思路為：首先選取一組能夠反映房地產(chǎn)運(yùn)行狀況的指標(biāo)體系,通過(guò)某種方法設(shè)定出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量該組指標(biāo),當(dāng)指標(biāo)值達(dá)到或超過(guò)該標(biāo)準(zhǔn)時(shí),預(yù)警系統(tǒng)就會(huì)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。通過(guò)預(yù)警信號(hào)來(lái)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)及周期性波動(dòng)情況。 上海市作為我國(guó)最發(fā)達(dá)的城市之一,是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融的中心,近年來(lái)經(jīng)濟(jì)一直保持快速增長(zhǎng),上海已躋身為國(guó)際化大都市行列。上海市獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和人文環(huán)境,使得上海市成為房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)城市,上海市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于全國(guó)來(lái)講具有一定的代表性,因而,對(duì)上海市房地產(chǎn)預(yù)警問(wèn)題進(jìn)行研究,不但對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義,對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也具有不可忽視的作用。所以本文選取上海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究,且實(shí)證結(jié)果與實(shí)際情況基本一致,說(shuō)明本文構(gòu)建的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)具有可行性。 本文創(chuàng)新點(diǎn)在于構(gòu)建一套自己的房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系,并在此基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上未來(lái)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)做了更深入的研究,運(yùn)用指數(shù)平滑法來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)數(shù)據(jù),最后將本文設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)預(yù)警體系與上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合,進(jìn)行了實(shí)證研究。
【圖文】：

周期理論研究期主要指的是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的過(guò)程中，出現(xiàn)從經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張到擴(kuò)張，這樣周期性的往復(fù)循環(huán)現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在宏觀經(jīng)濟(jì)地位，經(jīng)濟(jì)周期理論則是研究宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警必不可少的理論濟(jì)周期理論，對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的成因、機(jī)理與規(guī)律進(jìn)行了的意義。周期波動(dòng)理論察各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及其發(fā)展歷程，我們可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是象①。不同的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)一方面在持續(xù)時(shí)間、波動(dòng)頻率上存在明在波峰與波谷交替出現(xiàn)的本質(zhì)特征上存在著許多相似之處，性的波動(dòng)便構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)周期。經(jīng)濟(jì)周期本身是屬于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)期共同構(gòu)成經(jīng)濟(jì)波動(dòng)③’。

(l)美國(guó)房地產(chǎn)周期從美國(guó)1870一1960年房地產(chǎn)周期波動(dòng)圖中可以看出:美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期大約是20年一次周期波動(dòng)。根據(jù)圖2一2顯示，，我們可以發(fā)現(xiàn)在1876年、1896年、1916年、1933年、1953年這幾個(gè)位置，大多表現(xiàn)為房地產(chǎn)波動(dòng)波谷，也就是房地產(chǎn)周期中的蕭條期。而房地產(chǎn)周期中的繁榮期，在圖2一2中則顯示為1870年、1887年、1904年、1925年、1945年這幾年對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)波2)J波峰。從周期長(zhǎng)度這一角度，我們可以看到，美國(guó)房地產(chǎn)周期雖然存在周期為5年一次的短期波動(dòng)，但是主要還是按照庫(kù)茲涅茨周期模式來(lái)進(jìn)行波動(dòng)。圖2一2美國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)圖①劉學(xué)成.國(guó)外房地產(chǎn)周期研究綜述.【J].中國(guó)房地產(chǎn)，200110
【學(xué)位授予單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.3;F224

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2649867