【摘要】：于2007年8月開始席卷美國金融市場的經濟危機,不僅使該國金融體系搖搖欲墜,還讓世界經濟面臨著巨大壓力,至今仍是國際關注點。這一切都源自美國“零首付”的買房政策所引發(fā)的次貸危機。此后,我國房地產市場也表現(xiàn)出成交量猛跌和價格徘徊等與美國次貸危機類似的特征——這會是“中國版次貸危機”的預兆嗎?中國房地產市場是否已經出現(xiàn)了泡沫?如何檢驗以及測度房地產泡沫?這讓人們更加關注中國房地產市場。 房地產業(yè)作為國民經濟的支柱性產業(yè),不僅是國家資金積累的重要來源,對其他相關產業(yè)也有很大的帶動作用,但同時也是最容易產生泡沫的行業(yè)之一房地產泡沫一旦破裂,對于房地產業(yè)乃至整個國民經濟的發(fā)展都有極大的破壞性：它不僅會造成經濟結構和社會結構的失衡、引起生產和消費危機,還有可能演變成危害整個世界經濟的全球性金融危機。因此,本文擬通過對具有代表性的上海市房地產泡沫進行實證研究,希望可以對房地產泡沫的理論研究有所貢獻,并為政府制定合適的宏觀經濟政策提供參考依據。 論文主要采用的是定性與定量研究相結合的方法,在具體運用時還結合了理論綜述法和比較歸納法,而后者的應用主要是在對國內外文獻的梳理上。在檢驗上海房地產市場是否存在泡沫時,使用的方法和模型主要包括單位根檢驗、協(xié)整檢驗以及狀態(tài)空間變參數(shù)模型；本文使用綜合指數(shù)法對房地產泡沫進行測度,其中運用了因子分析的方法對指標進行綜合。 本文共分為五章：第一章是緒言,主要論述選題背景、研究意義以及研究方法和框架；第二章主要是對泡沫和房地產泡沫的定義進行闡述；第三章是對房地產泡沫的存在性檢驗和測度方法進行綜述；第四章是對上海房地產市場進行泡沫存在性檢驗,首先利用狀態(tài)空間變參數(shù)模型對上海市房地產的基礎價值進行估計,并通過上海市房地產市場價格與基礎價值的偏移來判斷是否存在泡沫；第五章是用綜合指數(shù)法對上海市房地產泡沫進行測度；第六章是全文總結和研究展望。 本文使用狀態(tài)空間變參數(shù)模型來對上海房地產基礎價值進行估計,這是本文的創(chuàng)新之處。狀態(tài)空間模型的優(yōu)點是能夠將不可觀測的變量當作狀態(tài)變量并入可觀測模型,并與其一起得到估計結果,而且該模型是利用強有力的迭代算法即卡爾曼濾波來估計的。只有對基礎價值有了較為準確的估計,再對上海市房地產泡沫進行存在性檢驗,才能使結果更為精確。在對房地產泡沫進行測度時,本文使用的是綜合指數(shù)法,它是通過對一系列的指標進行研究,并通過一定的方法將其綜合,從而測度上海房地產市場泡沫。而以往利用綜合指數(shù)法在對指標進行綜合測度的文獻中,大多使用特爾菲法或者是專家法賦予指標權重,而這兩種方法都具有很強的主觀性,因此本文試圖用較為客觀的方法即因子分析的方法來確定各指標的權重。 如果房地產的市場價格與基礎價值的偏移屬于非平穩(wěn)性偏移,本文就認為房地產市場存在泡沫。利用該判斷方法對上海房地產市場進行了實證研究,結果表明上海房地產市場確實存在泡沫；用綜合指數(shù)法對房地產泡沫進行測度,結果表明上海房地產市場在2004年和2009年存在一定程度的泡沫,而這與上海房地產市場的現(xiàn)實情況比較一致。因此,本文認為對上海市房地產泡沫進行的實證研究是有著現(xiàn)實根據的。 本文也存在著不足,雖然對房地產泡沫進行了存在性檢驗和測度,但是并沒有對房地產泡沫的臨界值進行準確的界定,即本文只對房地產泡沫發(fā)展的趨勢和走向進行了論證研究,但缺乏嚴格意義上的程度判斷。而且本文并未對上海市房地產泡沫產生的原因進行分析,所以無法對上海房地產市場有一個完整清晰的認識,這都是需要我們以及以后的研究者進一步努力的地方。
【圖文】：

一市場價格~一基礎價值圖4一1上海市商品房市場價格與基礎價值從圖4一1可以看出，一是房地產的市場價格具有很強的季節(jié)性，這是因為到了每年年底開發(fā)商為了達到本年銷售業(yè)績，而大量清理庫存;二是房地產實際價格的波動比較大。三是隨著人民生活水平的提高，人們對房屋的質量和小區(qū)配套施設的要求也在逐漸提高，又因為商品房的各種成本也在不斷地上漲，例如勞動力的成本和土地成本以及資金使用成本都在不斷地上漲，隨之而來的房地產的基礎價值也是在不斷地上漲的，這種情形也與上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的上漲情況是比較吻合的。

房地產市場就會出現(xiàn)供大于求的情況，因此當存在過度投機行為、房地產市場過熱時，房地產投資增長率必定大幅上漲，所以該指標一般被認為在衡量房地產泡沫問題上有效性較高的一個指標。從圖5一1可以看出該指標在1998年至1999年是負增長，這主要是受到當時中國經濟現(xiàn)實情況的影響，此時的中國經濟剛剛實現(xiàn)軟著陸。為保持國民經濟持續(xù)增長，政府出臺了一系列促進房地產發(fā)展的政策和措施，并且還將房地產業(yè)當作整個國民經濟新的增長點，目的是通過增加投資拉動經濟的發(fā)展。但此時的中國居民還將收入的大部分作為儲蓄，不愿投資，政府為了刺激和拉動消費，也試圖將房地產業(yè)變成居民新的消費熱點。所以上海的房地產市場有了很大的發(fā)展，，供求矛盾也有所擴大。2000年以來，房地產開發(fā)投資額增長率就開始逐年遞增，并于2004年達到了30%以上
【學位授予單位】：東北財經大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3

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本文編號：2639790