【摘要】： 房?jī)r(jià)上漲是近年來(lái)社會(huì)廣泛關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題,房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性以及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害是大家關(guān)注的重點(diǎn)。本文正是基于這樣的背景,選取房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的切合點(diǎn),即房地產(chǎn)價(jià)格作為研究對(duì)象,以房?jī)r(jià)供求形成機(jī)制為出發(fā)點(diǎn),研究分析房?jī)r(jià)變動(dòng)的影響因素,現(xiàn)階段我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn)及其治理對(duì)策。 首先,分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、供給曲線,需求曲線一般表現(xiàn)為一條右下方傾斜的曲線,供給曲線經(jīng)推理表現(xiàn)為一條右上方傾斜的曲線。市場(chǎng)上的房產(chǎn)均衡價(jià)格是由房屋供給曲線和房屋需求曲線的交點(diǎn)決定的。房屋供給方為開(kāi)發(fā)商,房屋需求方包括房屋消費(fèi)者和房屋投資者。投資者對(duì)房屋的購(gòu)買(mǎi)具有不同于消費(fèi)者的顯著特點(diǎn),價(jià)格越高,上漲越快,投資者購(gòu)買(mǎi)意愿越強(qiáng)。一旦房?jī)r(jià)漲幅趨緩,投資者就會(huì)離開(kāi)房產(chǎn)市場(chǎng),另尋投資機(jī)會(huì)。房產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的投資者,是近年來(lái)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)上的新現(xiàn)象。為了研究包含投資者在內(nèi)的房屋需求曲線及其對(duì)房屋均衡價(jià)格的影響,本文分析了房產(chǎn)市場(chǎng)的四種均衡類型及相應(yīng)的房?jī)r(jià)走勢(shì):(1)消費(fèi)者主導(dǎo)的短期均衡;(2)消費(fèi)者主導(dǎo)的長(zhǎng)期均衡;(3)投資者主導(dǎo)的短期均衡;(4)投資者主導(dǎo)的長(zhǎng)期均衡。筆者運(yùn)用我國(guó)1998至2009年間房?jī)r(jià)與租金同比增幅走勢(shì)圖進(jìn)行了驗(yàn)證。其次,分別從需求和供給兩個(gè)方面選取影響其上漲的因素進(jìn)行分析。其中既包括長(zhǎng)期因素,也包括由于現(xiàn)階段我國(guó)體制變革而出現(xiàn)的特殊影響因素。影響需求的主要有人均收入水平提高等因素;影響供給的因素主要從房?jī)r(jià)的構(gòu)成部分進(jìn)行分析,有土地取得成本、開(kāi)發(fā)管理成本等部分。以上兩大方面因素的變動(dòng)引起曲線發(fā)生左右平移,從而表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上下波動(dòng)。最后,在分析我國(guó)現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn)的基礎(chǔ)上提出了治理現(xiàn)階段房?jī)r(jià)上漲的措施:(1)增加住房有效供給;(2)抑制住房不合理需求;(3)加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)督管理;(4)推出房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨品種。本文的研究成果對(duì)于正確看待當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況具有一定的理論和實(shí)際意義,通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)形成機(jī)制和影響因素的分析,我們既要看到房?jī)r(jià)上漲的必然性,也要看到投資者介入以后導(dǎo)致的房?jī)r(jià)巨幅波動(dòng)的可能性,從而端正對(duì)待房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度,明確控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的可操作性辦法。
【圖文】：

圖 3-18 1998—2009 年中國(guó)房?jī)r(jià)與租金同比增幅走勢(shì)從中可以看出，近 10 年來(lái)，除了 1998 至 2001 年間我國(guó)房?jī)r(jià)同比增幅圍繞租金增幅上下波動(dòng)外，大部分時(shí)間房?jī)r(jià)同比增幅遠(yuǎn)高于租金。1999 年至 2001 年間租金增幅快速回升主要得益于公房租金改革。而 2001 年后，房?jī)r(jià)的高幅增長(zhǎng)主要源于房市場(chǎng)的逐步增長(zhǎng)與繁榮。尤其是 2004 年至 2008 年間，租金漲幅維持在 2%上下價(jià)漲幅卻高達(dá) 6-10%，這種房?jī)r(jià)脫離房租的現(xiàn)象，說(shuō)明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)不合理007 年我國(guó)樓市瘋狂后，房地產(chǎn)市場(chǎng)終有所降溫，房?jī)r(jià)同比增幅在 2008 年 4 季度進(jìn)值，可以說(shuō)是一種合理回歸。圖中租金增幅走勢(shì)可以代表房屋消費(fèi)者(不包括投資者)需求曲線決定的均衡價(jià)格勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅走勢(shì)代表含投資者在內(nèi)的行業(yè)需求曲線決定的均衡價(jià)格的走勢(shì)。可以，我國(guó) 1998—2009 年實(shí)際的房屋價(jià)格走勢(shì)狀況和以上理論分析的結(jié)果是非常一致

注釋：1 地價(jià) 10%—30% 2 稅費(fèi) 26%以上 3 建筑安裝成本 20%左右4 貸款利息 6%—8%； 5 經(jīng)營(yíng)成本 5%—8%圖 4-1 房地產(chǎn)企業(yè)基本成本構(gòu)成圖以上四個(gè)因素的變動(dòng)會(huì)引起住宅供給曲線的左右移動(dòng)。如圖 4-2 我們可知，，房地產(chǎn)企業(yè)成本的 5 個(gè)基本構(gòu)成的組成情況中，地價(jià)、稅費(fèi)、建筑安裝成本的構(gòu)成因素，其中地價(jià)和稅費(fèi)的影響最大。2.1 土地取得成本土地出讓金是指國(guó)家以國(guó)有土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年土地使用者時(shí)，由土地使用者向國(guó)家支付的“對(duì)價(jià)”。土地出讓金是國(guó)有土地經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。從法律意義上說(shuō)，國(guó)家以所有者身份取得的具有地租折現(xiàn)地出讓金和國(guó)家利用強(qiáng)制手段征收的稅收是兩個(gè)截然不同的概念，，但是在沒(méi)有的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅以前，土地出讓金中可能確實(shí)隱含著一部分具有稅收性質(zhì)的款
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2617474