【摘要】：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展中充滿了機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn),其中預(yù)約合同悄然興起,尤其在商品房的買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中�，F(xiàn)實(shí)中存在法律上或?qū)崉?wù)中的障礙從而導(dǎo)致交易雙方的交易合同訂立不及時(shí),開(kāi)發(fā)商常常要求甚至強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)者以認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式來(lái)簽訂預(yù)約合同。本文所研究的預(yù)訂合同一般將其歸納為“約定將來(lái)訂立一定合同之合同”,即當(dāng)事人雙方在簽訂房屋預(yù)售合同之前,經(jīng)過(guò)雙方一致協(xié)商,表明確雙方簽訂的相關(guān)事宜,為簽訂預(yù)售合同而達(dá)成共同意向訂立的協(xié)議。本文將要談到的預(yù)約合同,即商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。與預(yù)約相近似的是本約,但是二者截然不同,這是本文重點(diǎn)之一。 長(zhǎng)期以來(lái),在我國(guó)好多人誤把預(yù)約合同當(dāng)成是預(yù)售合同,這種觀念使得在交易過(guò)程中引起了很多糾紛,而面對(duì)預(yù)約合同,我國(guó)法律上在《民法通則》里只規(guī)定了誠(chéng)實(shí)守信原則和信賴保護(hù)原則；《合同法》中只對(duì)預(yù)售合同作出具體的規(guī)定,而沒(méi)有對(duì)預(yù)約合同做詳細(xì)闡述；在《城市房地產(chǎn)管理法》中也沒(méi)有具體相關(guān)規(guī)定,我國(guó)一直到2003年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中才有認(rèn)購(gòu)書(shū)的規(guī)定,但是實(shí)踐中缺乏可操作性,而且解釋又過(guò)于原則化,所以導(dǎo)致商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的糾紛時(shí)有發(fā)生且無(wú)法解決。現(xiàn)如今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正在大熱的浪潮中,房?jī)r(jià)也進(jìn)入增長(zhǎng)的高峰期,開(kāi)發(fā)商為一己私利不惜違約,毀約現(xiàn)象異常惡劣,開(kāi)發(fā)商與認(rèn)購(gòu)人不簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)糾紛現(xiàn)象常常發(fā)生。法院在審理這些案件的時(shí)候,對(duì)于預(yù)約合同規(guī)范缺失和定金返還、認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)的認(rèn)識(shí)不一致等,致使司法裁判中的判罰也不一致。本文認(rèn)為解決這些問(wèn)題最重要的,就是要在預(yù)約合同制度的立法上進(jìn)行完善,只有這樣才能保證司法裁判的統(tǒng)一性,如果沒(méi)有完善的預(yù)約合同制度作立法,那我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中的交易就會(huì)受到影響,從而欺詐違約現(xiàn)象就會(huì)層出不窮,因此本文有必要對(duì)我國(guó)商品房預(yù)約合同制度進(jìn)行研究,從而預(yù)防這些問(wèn)題發(fā)生,使交易更加順暢。 本文的內(nèi)容是這樣安排的： 第一部分詳細(xì)闡述預(yù)約合同理論基礎(chǔ),本文將以案例為依據(jù),對(duì)我國(guó)商品房預(yù)約合同的立法現(xiàn)狀進(jìn)行分析,指出現(xiàn)如今我國(guó)預(yù)約合同和預(yù)售合同兩者的聯(lián)系與區(qū)別,以及從認(rèn)購(gòu)書(shū)性質(zhì)、定金、效力等方面加以敘述。認(rèn)真分析商品房預(yù)約合同糾紛案件中,如何防范認(rèn)購(gòu)人權(quán)益被侵犯以及解決對(duì)策。 第二部分討論我國(guó)進(jìn)行預(yù)約合同制度立法完善的必要性。將進(jìn)行預(yù)約合同立法完善,有助于預(yù)約合同明確歸責(zé)原則和責(zé)任承擔(dān)方式,有助于商品房預(yù)約合同的效力的確定。經(jīng)過(guò)法律規(guī)定對(duì)預(yù)約的法律約束作用,進(jìn)而防止預(yù)約合同風(fēng)險(xiǎn),有助于穩(wěn)定達(dá)成本約合同的目的,進(jìn)而進(jìn)行安全交易。 第三部分主要是對(duì)國(guó)內(nèi)預(yù)約合同制度與國(guó)外預(yù)約合同制度的立法現(xiàn)狀進(jìn)行比較,借鑒國(guó)外預(yù)約制度的成功經(jīng)驗(yàn),完善我國(guó)商品房預(yù)約合同制度的立法,減少我國(guó)預(yù)約合同制度糾紛的問(wèn)題,使之有良好的研究體系,健全我國(guó)商品房預(yù)約合同的法律規(guī)范的制度。
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【學(xué)位授予單位】：中央民族大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：D923.6;D922.29

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2455111