本文關(guān)鍵詞：基于回歸分析的長(zhǎng)沙市房產(chǎn)稅稅基批量評(píng)估實(shí)證研究　出處：《西南財(cái)經(jīng)大學(xué)》2013年碩士論文　論文類(lèi)型：學(xué)位論文

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【摘要】：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控一直是輿論熱于討論的話題,也是政府致力解決、學(xué)者致力研究的問(wèn)題。2011年1月28日滬渝兩地的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn),令人們?cè)俅伟涯抗夥诺搅硕愔普{(diào)控上。房產(chǎn)稅,是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋計(jì)稅余值或出租租金收入為依據(jù)向產(chǎn)權(quán)所有人所征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。它和物業(yè)稅一樣,都曾被賦予過(guò)較高的房?jī)r(jià)調(diào)控期待,但試點(diǎn)三年以來(lái),滬渝試點(diǎn)效果并不明顯,而眾多跡象表明,房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的推開(kāi)已是必然。 然而目前國(guó)內(nèi)推開(kāi)試點(diǎn)面臨眾多難題,其一就是稅基評(píng)估的依據(jù)能否合理。傳統(tǒng)的三大評(píng)估基本方法——市場(chǎng)法、成本法、收益法固然能起到評(píng)估稅基的作用,但房產(chǎn)稅一旦開(kāi)征,面臨的是大批量的評(píng)估對(duì)象,單宗評(píng)估方法將消耗巨大人力、物力,成本過(guò)高,得不償失。國(guó)外發(fā)展成熟的稅基評(píng)估多采納批量評(píng)估方法,對(duì)于房產(chǎn)稅稅基評(píng)估的主客體、價(jià)值類(lèi)型、爭(zhēng)議處理、批量評(píng)估技術(shù)、批量評(píng)估模型等,無(wú)論是在理論研究還是實(shí)踐制度的建立方面,都已取得豐碩成果, 紀(jì)益成、陳漢明、尉京紅等結(jié)合國(guó)外研究成果與經(jīng)驗(yàn)提出適合中國(guó)的稅基批量評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、行為主體、方法體系、分區(qū)原則,郭慶、向邵霞、曹雅茹等也做過(guò)大量針對(duì)中國(guó)城市的實(shí)證研究,由此可以知曉：批量評(píng)估方法對(duì)房產(chǎn)稅稅基的評(píng)估是非常適用的。 對(duì)“批量評(píng)估”的定義有幾種,但核心都圍繞著“一系列房地產(chǎn)”“多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)”等關(guān)鍵詞,這是批量評(píng)估與單宗評(píng)估相比最鮮明的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn),兩者的區(qū)別還表現(xiàn)在使用技術(shù)、重點(diǎn)工作階段、存在爭(zhēng)議的可能性三個(gè)方面。批量評(píng)估除了考慮傳統(tǒng)評(píng)估方法,還要結(jié)合統(tǒng)計(jì)、計(jì)量、計(jì)算機(jī)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)。批量評(píng)估前期準(zhǔn)備工作包括區(qū)域劃分、資料配備、特征變量選取、模型構(gòu)建部分,以及評(píng)估結(jié)束后對(duì)模型的更新改進(jìn),它們都對(duì)整體評(píng)估環(huán)節(jié)起到至關(guān)重要的作用。相比單宗評(píng)估,采取參考其他住宅來(lái)評(píng)判征稅對(duì)象價(jià)值的方式,更易引起關(guān)于評(píng)估結(jié)論的爭(zhēng)議。 批量評(píng)估思想最早可追溯至上世紀(jì)20年代,之后隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)的進(jìn)步,批量評(píng)估影響力逐漸變大,多元回歸是研究和使用最普遍的方法,它采用的通常是Hedonic模型,又可以分為加法模型、乘法模型和混合模型。其次批量評(píng)估還能運(yùn)用時(shí)間趨勢(shì)模型、適應(yīng)估計(jì)技術(shù)、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)技術(shù)等。 批量評(píng)估模型可以分為市場(chǎng)比較法模型、成本法模型、收益法模型,說(shuō)明它雖然與純粹的基本方法有所不同,但仍保留了三大基本方法的內(nèi)涵。而本文最核心的部分——以長(zhǎng)沙市中心板塊為對(duì)象進(jìn)行的實(shí)證研究,就結(jié)合了評(píng)估基本法中的市場(chǎng)法,以103個(gè)小區(qū)(樓盤(pán))共211個(gè)住宅的10方面特征信息為例,研究了當(dāng)針對(duì)某具體城市具體區(qū)域時(shí),批量評(píng)估的步驟、特征變量的選取、模型的設(shè)定、結(jié)果的修正和解釋、對(duì)征稅對(duì)象價(jià)值評(píng)估等工作應(yīng)如何開(kāi)展和落實(shí)。 之所以以長(zhǎng)沙為例進(jìn)行研究,一是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的范圍被推測(cè)是“熱點(diǎn)城市、準(zhǔn)備充分的二三線城市”,而長(zhǎng)沙城市特點(diǎn)比較滿足這一推測(cè)條件,二是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)相對(duì)完善,盡管地理信息系統(tǒng)在全國(guó)的發(fā)展才開(kāi)始起步,但有替代性的信息收集方式多樣,如好房子網(wǎng)、安居客等一二手房信息網(wǎng)站以及E都市、百度地圖等房屋周邊信息直觀圖顯示軟件,這些為本文實(shí)證豐富了必要性與可行性。 本文實(shí)證研究為全篇論文最具核心價(jià)值的部分,在前文理論部分介紹的批量評(píng)估步驟基礎(chǔ)上作了適當(dāng)順序調(diào)整,具體操作如下： 第一步,區(qū)域劃分原則的確定和評(píng)估區(qū)域選擇。針對(duì)長(zhǎng)沙市有兩種常見(jiàn)而適合的劃分方式,分別是行政區(qū)域劃分和板塊劃分,而后者比前者更適合批量評(píng)估分區(qū)。2009年12月18日長(zhǎng)沙市建委、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中心定義了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)12大板塊,其中的中心板塊位于長(zhǎng)沙市四大行政區(qū)交匯地帶,金融商貿(mào)休閑等領(lǐng)域發(fā)展都非常成熟,交通條件便利,橫縱兩條即將開(kāi)通的地鐵線對(duì)房?jī)r(jià)有突出影響,人文特色鮮明,也是政策規(guī)劃重要區(qū)域,故選擇該板塊為評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域。 第二步,明確待評(píng)估對(duì)象類(lèi)型。房屋的功能有多種類(lèi)型,住宅類(lèi)、工業(yè)類(lèi)、商業(yè)類(lèi)等等,不同類(lèi)型必然適用不同方法。本文將實(shí)證類(lèi)型設(shè)定為住宅類(lèi)房屋,并考慮到別墅、花園洋房等高檔住宅和普通住宅本質(zhì)上有一定差異,故細(xì)化到普通住宅類(lèi)房屋。 第三步,分析影響中心板塊內(nèi)住宅價(jià)值的特征因素。針對(duì)中心板塊特點(diǎn),本文主要分析了10種因素,分別是房齡、裝修情況、朝向(通風(fēng))、有無(wú)電梯、樓層、小區(qū)綠化、生活配套、教育資源、交通和是否臨江臨湖。房齡、裝修、朝向、綠化、生活配套、教育資源、交通的量化方式直接取其數(shù)值或數(shù)值加總,有無(wú)電梯、是否臨江臨湖的量化需要設(shè)虛擬變量,樓層量化通過(guò)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。 第四步,設(shè)定批量評(píng)估模型,對(duì)回歸結(jié)果檢驗(yàn)與修正。本文將其設(shè)定為線性回歸模型,將收集到的數(shù)據(jù)代入模型進(jìn)行回歸,結(jié)果顯示朝向和生活配套兩個(gè)變量對(duì)住宅價(jià)值影響不顯著,剔除這兩者后顯著性取最大時(shí),裝修、臨江臨湖、房齡、交通影響最顯著,綠化、電梯、教育影響一般顯著,而樓層的影響較小,8個(gè)特征變量對(duì)住宅價(jià)值的整體影響也顯著。針對(duì)中心板塊特點(diǎn)以及本文實(shí)證中多方不足,本文也對(duì)這10項(xiàng)特征的影響結(jié)果進(jìn)行了分析。 第五步,對(duì)稅基評(píng)估對(duì)象進(jìn)行批量評(píng)估。本文選取了中心板塊的5個(gè)不同小區(qū)的住宅各8項(xiàng)信息,代入回歸結(jié)果模型中,結(jié)果顯示評(píng)估值與掛牌價(jià)相差較小,回歸模型具有一定合理性。 實(shí)證研究的結(jié)果并非是本文最重要結(jié)論,本文最大收獲在于研究過(guò)程中筆者發(fā)現(xiàn)的各項(xiàng)要點(diǎn)與難點(diǎn)—— 區(qū)域劃分原則的確定非常關(guān)鍵,這需要對(duì)房地產(chǎn)分布特點(diǎn)有足夠的把握,對(duì)批量評(píng)估目的有清晰認(rèn)識(shí),這兩者對(duì)批量評(píng)估的準(zhǔn)確合理也有影響。 稅基批量評(píng)估是一項(xiàng)地區(qū)特色針對(duì)性很強(qiáng)的工作,沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的評(píng)估模型和特征值設(shè)定,對(duì)不同城市、不同區(qū)域的批量評(píng)估都要在前期做足準(zhǔn)備工作,找準(zhǔn)分區(qū)不同于其他區(qū)域的條件,不遺漏、不重復(fù)地列出會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生影響的特征,特征值越多,能夠覆蓋的評(píng)估對(duì)象也越多,為批量評(píng)估提供可能,同時(shí)客觀判斷特征影響方式和影響程度。 批量評(píng)估也不是一種一蹴而就的工作,它需要稅務(wù)部門(mén)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及其他行業(yè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人才通力合作,持續(xù)關(guān)注評(píng)估模型設(shè)定、特征變量選取是否與不斷更新的房地產(chǎn)信息保持一致,防止批量評(píng)估結(jié)果與評(píng)估對(duì)象實(shí)際價(jià)值差距太大。 近幾年,國(guó)外稅基批量評(píng)估的順利發(fā)展與房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建立、批量評(píng)估技術(shù)的改進(jìn)、評(píng)估行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)是分不開(kāi)的,我國(guó)目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)未全面推開(kāi),推開(kāi)后全國(guó)統(tǒng)一性的制度的研究與頒布也需時(shí)日,但一旦政策出臺(tái),房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)成為多個(gè)城市的可能,就應(yīng)該早日改善國(guó)內(nèi)落后的制度、技術(shù)、人才狀況,查漏補(bǔ)缺,并加強(qiáng)與國(guó)際組織和外國(guó)機(jī)構(gòu)的合作,為稅基批量評(píng)估工作提供條件。 本文首次以中部湖南省省會(huì)城市長(zhǎng)沙市為例進(jìn)行實(shí)證研究,考慮到長(zhǎng)沙城市特點(diǎn)與所選板塊特點(diǎn),豐富了往常文獻(xiàn)在實(shí)證研究上的特征變量的選擇與量化方式。前文理論與后文實(shí)證相呼應(yīng)、相印證,既豐富了批量評(píng)估的相關(guān)理論,又充實(shí)了實(shí)證研究領(lǐng)域。這些方面是本論文主要的創(chuàng)新之處。 而本文也存在一些缺陷—— 首先,數(shù)據(jù)收集數(shù)量相比于實(shí)際操作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,對(duì)住宅價(jià)值影響的特征也比所選特征量多,最關(guān)鍵的是缺少特征對(duì)住宅價(jià)值影響方式和特征之間的關(guān)系研究,使得本文設(shè)定模型時(shí)選擇了最簡(jiǎn)單的線性,但實(shí)際中也許非線性關(guān)系的可能性更大。 然后,稅基批量評(píng)估涉及的房地產(chǎn)功能眾多,不僅僅是住宅中有普通住宅、高檔住宅之分,令模型和特征選擇都不一樣,還有功能上劃分為住宅、工業(yè)、商業(yè)等會(huì)影響市場(chǎng)法、收益法、成本法作為內(nèi)涵方法的選擇,以及房產(chǎn)稅征稅依據(jù)不光有房屋余值,還有租金收入,使得本文實(shí)證部分對(duì)以住宅類(lèi)房屋中的普通住宅房屋余值為征稅對(duì)象的情形最有借鑒意義,而對(duì)其他類(lèi)型和征稅依據(jù)的情形,研究結(jié)果的參考作用不會(huì)太大,這也是本文以后研究的方向。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23;F812.42;F224

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