本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第一章引言；資金沉淀，運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢，投資發(fā)生困難，利息負(fù)擔(dān)加重，；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同；１．１．２研究目的；本文的研究目的就是站在開發(fā)商的角度，把先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)；１．１．３研究意義；本文的研究意義表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：；１．有助于提高開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別；２．有助于開發(fā)商建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)決策機(jī)制，保障開發(fā)；３．有利于提高丌發(fā)商風(fēng)

第一章引言

資金沉淀，運(yùn)轉(zhuǎn)緩慢，投資發(fā)生困難，利息負(fù)擔(dān)加重，開發(fā)投資出現(xiàn)容易新的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)又是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的產(chǎn)、Ｉｋ，具有許多不確定性，這些不確定性對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的成敗起著決定性的作用。因此要避免房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，就需要在投資決策以前科學(xué)地、最大限度地分析和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)、影響因素和變化趨勢(shì)做出分析和判斷，為風(fēng)險(xiǎn)決策和管理奠定基礎(chǔ)，只有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出科學(xué)預(yù)測(cè)，預(yù)先采取有效的措施，才能做到有的放矢，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度，減少風(fēng)險(xiǎn)有可能造成的損失，提高開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益。

１．１．２研究目的

本文的研究目的就是站在開發(fā)商的角度，把先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念與房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐相結(jié)臺(tái)，分析、研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施，并通過建立房地產(chǎn)丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理模型，實(shí)現(xiàn)對(duì)可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的超前警告、超前管理，有助于開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中合理地處置風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)具有直接的操作價(jià)值。

１．１．３研究意義

本文的研究意義表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

１．有助于提高開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，在開發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)理念。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，風(fēng)險(xiǎn)較多，，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)，適應(yīng)如今開發(fā)市場(chǎng)充滿變化和不確定性的環(huán)境。

２．有助于開發(fā)商建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)決策機(jī)制，保障開發(fā)項(xiàng)目決策的詐確性，消除或減少由于決策失誤而帶來的投資損失。

３．有利于提高丌發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理水平，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)損失的防范與控制，保障開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的各種行之有效的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施，有助于將房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失減少到最低限度，使開發(fā)商避免和減少那些可以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)損失，且在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生后，通過采取有效的手段及時(shí)處理、補(bǔ)救，不使損失擴(kuò)大。

４．有助于減小開發(fā)商利潤(rùn)和現(xiàn)金流量的波動(dòng)，維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定。有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，可以避免因風(fēng)險(xiǎn)事件突發(fā)引起對(duì)開發(fā)商巨大的財(cái)務(wù)沖擊并在災(zāi)后獲得各種必要的資金補(bǔ)償，以保證企業(yè)的生存和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

５．有利于提高玎發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。風(fēng)險(xiǎn)管理以最小成本獲耿撮大風(fēng)險(xiǎn)管理效果為宗旨，通過風(fēng)險(xiǎn)管理可以達(dá)成減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的目效果為宗旨，通過風(fēng)險(xiǎn)管理可以達(dá)成減少風(fēng)險(xiǎn)損失，提高開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的目

第一章引言

標(biāo)。

６．有助于開發(fā)商建立和加強(qiáng)與銀行、消費(fèi)者以及建筑承包商等方面的關(guān)系。一個(gè)能充分防范風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的融資和銷售等都有很大的幫助。

１．２國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

１．２．１國(guó)外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步引入推廣到發(fā)展中國(guó)家。風(fēng)險(xiǎn)管理這個(gè)名詞最早出現(xiàn)于１９５０年加拉格爾（Ｇａｌｌａｇｈｅｒ）的調(diào)查報(bào)告“鼬ｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＮｅｗＰｈａｓｅｏｆＣｏｓｔＣｏｎｔｒｏｌ”；同年，莫布雷（Ｍｏｗｂｒａｙ）等人在合著的《保險(xiǎn)學(xué)》一書中詳細(xì)闡述了“風(fēng)險(xiǎn)管理”的概念。而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理學(xué)系統(tǒng)研究的開始，則以１９６３年梅爾（Ｍｅｈｒ）和赫奇斯（Ｈｅｄｇｅｓ）《企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎＢｕｓｉｎｅｓｓＥｎｔｅｒｐｒｉｓｅ）和１９６４年威廉姆斯和漢斯《風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄＩｎｓｕｒａｎｃｅ）這兩本書的出版為標(biāo)志，前者后來成為該學(xué)科領(lǐng)域影響最為深遠(yuǎn)的歷史文獻(xiàn)。１９８７年英國(guó)南安普頓大學(xué)會(huì)計(jì)與管理科學(xué)系主任Ｃ．Ｂ．Ｃｈａｐｍａｎ教授在《融ｓｋＡｎａｌｙｓｉｓｆｏｒＬａｒｇｅＰｒｏｊｅｃｔｓ：ＭｏｄｅｌｓＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＣａｓｅｓ））一書中提出了“風(fēng)險(xiǎn)工程”的概念。他認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)工程是對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的集成，它以更有效的風(fēng)險(xiǎn)管理為目的，范圍更廣，方式更靈活。該框架模型的構(gòu)建彌補(bǔ)了單一過程的風(fēng)險(xiǎn)分析技術(shù)的不足，使得在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，雖然系統(tǒng)地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究很少，但是對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究卻很早開始了相關(guān)的分析工作，發(fā)展到現(xiàn)在已有很多的風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估方法。特剮是近二、三十年來，風(fēng)險(xiǎn)分析不僅是可行性研究中一項(xiàng)不可缺少的內(nèi)容，而且已經(jīng)逐漸成為一門獨(dú)立的學(xué)科。其研究里程可劃分二階段：１９６０年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要是用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)——財(cái)會(huì)分析方法。１９６０年以后，管理方法引進(jìn)了研究領(lǐng)域，創(chuàng)立了工程——管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問題的能力，這對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的研究有一定的指導(dǎo)和借鑒意義。１．２．２國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)尚處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，有關(guān)其投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，并分布于各類投資管理研究中。近年來，我國(guó)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域的研究也在逐步的開展。國(guó)內(nèi)的許多專家學(xué)者從各自的角度對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究進(jìn)行了深入的討

論。顧昌耀和邱菀華（１９９ｉ）首次將熵域拓展到復(fù)數(shù)用于風(fēng)險(xiǎn)決策研究。雷勝?gòu)?qiáng)（１９９６）在其研究中著重介紹了國(guó)際工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)防范措施。于九如（１９９９）則對(duì)大型風(fēng)險(xiǎn)分析理論與應(yīng)用進(jìn)行了系統(tǒng)闡述。趙樹寬、馬力（２００２）從資源風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策法律風(fēng)險(xiǎn)等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并運(yùn)用Ｆｕｚｚｙ與ＡＨＰ結(jié)合的思路，提出了大型房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)模糊綜合評(píng)價(jià)模型…１。趙振宇、劉伊生（２００３）將可靠性工程研究的故障樹分析法引入工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，并探討項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別模式、風(fēng)險(xiǎn)因素量化等問題，基于最小割集法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)故障樹進(jìn)行旨在識(shí)別項(xiàng)目薄弱環(huán)節(jié)的定性分析；用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對(duì)項(xiàng)目成功度和判定降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)成本最小化的風(fēng)險(xiǎn)源問題進(jìn)行定量分析…１。喬婉風(fēng)、張聲東（２００４）建立了基于蒙特卡羅方法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析模型，結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)例，建立了計(jì)算機(jī)仿真模型，并對(duì)仿真結(jié)果作了精度分析和風(fēng)險(xiǎn)分析“…。

目前，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析常用的方法，定量分析有所應(yīng)用，但不能很好反映風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。另外有些文章研究把金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理中，如有價(jià)證券投資組合方法，也都是一些零散的單一的風(fēng)險(xiǎn)管理方法研究。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)全面風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)研究是國(guó)內(nèi)有關(guān)專家和學(xué)者正在積極探索的課題。

１．３本文的研究?jī)?nèi)容和架構(gòu)體系

１．３．１本文的研究?jī)?nèi)容

本文運(yùn)用房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究中一些成熟的理論和方法，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，以風(fēng)險(xiǎn)管理程序?yàn)槊}絡(luò)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方面進(jìn)行系統(tǒng)研究和論述，同時(shí)提出了房地產(chǎn)＿丌發(fā)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理系統(tǒng)，通過建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、預(yù)警、決策體系，為開發(fā)商處置風(fēng)險(xiǎn)提供及時(shí)可靠的信息。

１．３．２本文的架構(gòu)體系本論文的架構(gòu)體系如圖Ｉ－Ｉ所示。

圖１－１本論文的架構(gòu)體系

第二章房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

第二章房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

２．１房地產(chǎn)開發(fā)

２．１．１房地產(chǎn)開發(fā)的含義

房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、建設(shè)、管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟(jì)利益的過程。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程大體上包括ｌＯ個(gè)階段：

１．開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。

２．可行性研究

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)不可缺少的一個(gè)階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么這個(gè)開發(fā)項(xiàng)目就此結(jié)束；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以進(jìn)行到最后的階段。

３．申請(qǐng)項(xiàng)目用地

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動(dòng)的第一步，由于在我國(guó)土地資源是極為稀缺的資源，對(duì)許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的關(guān)鍵條件。我國(guó)原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，目前只有少數(shù)幾種情況可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。

４．項(xiàng)目設(shè)計(jì)

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)具體步驟。開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書。開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表，方案設(shè)計(jì)及其說明書等有關(guān)

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