發(fā)布時間：2017-08-25 07:02

  本文關(guān)鍵詞：修正的市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用研究

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【摘要】：市場比較法作為房地產(chǎn)估價最主要的方法之一,因其具有原理通俗易懂、估價結(jié)果接近市場、步驟簡單等特點,成為評估人員運(yùn)用最多的估價方法之一。市場比較法在以效用理論和替代原理為理論依據(jù)的基礎(chǔ)上,按照一定原則選擇市場上的可比實例,通過對可比實例價格進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等修正,最終綜合確定待估房地產(chǎn)價格。論文在分析傳統(tǒng)市場比較法的理論依據(jù)、估價公式、適用范圍、估價流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了較為深入的研究。針對市場比較法決策過程進(jìn)行剖析,總結(jié)了傳統(tǒng)市場比較法存在的不足之處。首先,可比實例的選取是市場比較法的中心環(huán)節(jié),也是決定估價結(jié)果是否準(zhǔn)確合理的關(guān)鍵步驟,而在傳統(tǒng)市場比較法中,可比實例的選取缺乏客觀的依據(jù)或標(biāo)準(zhǔn),主要是依靠評估人員經(jīng)驗判斷;第二,影響因素的修正過程過于簡單,將所有的影響因素一視同仁不加區(qū)別的看待,但是實際上影響因素的重要性是不同的,導(dǎo)致修正的過程過于片面欠合理性。盡管最近有學(xué)者認(rèn)識到這一點提出了采用層次分析法確定權(quán)重,但是仍然存在主觀性強(qiáng)的缺點,本文將引入熵權(quán)法對由層次分析法確定的權(quán)重進(jìn)行更加深入的修正試圖用熵權(quán)法降低主觀性;第三,傳統(tǒng)市場比較法在因素修正過程后,將得到的若干比準(zhǔn)價格粗略地進(jìn)行算數(shù)平均,或根據(jù)估價人員經(jīng)驗判斷來主觀性賦予權(quán)重后進(jìn)行加權(quán)平均,從而使評估結(jié)果的確定缺乏相應(yīng)依據(jù)。論文在對這些傳統(tǒng)市場比較法的不足進(jìn)行相應(yīng)研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了定量化、模型化、客觀化的修正和應(yīng)用實例的研究。為解決可比實例選取的主觀性較強(qiáng)的問題,論文應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)模型,通過確定隸屬函數(shù)、隸屬函數(shù)值、貼進(jìn)度,計算出待選交易案例和待估房地產(chǎn)之間的貼進(jìn)度,并通過比較貼進(jìn)度的大小,客觀確定用于市場比較法的可比實例;為解決因素修正過程過于粗略、簡單、主觀性較強(qiáng)等問題,論文將熵權(quán)法引入市場比較法估價過程,根據(jù)各比較因素的變異程度客觀確定各個因素的權(quán)重,在因素修正過程中考慮了比較因素對房地產(chǎn)價格的影響程度,使因素修正過程更加科學(xué)合理;最后,論文依據(jù)可比實例與待估房地產(chǎn)的貼進(jìn)度確定可比實例權(quán)重,利用指數(shù)平滑法建模得到最終評估值,從而增強(qiáng)市場比較法的科學(xué)性、客觀性,較好地解決了評估結(jié)果確定缺乏依據(jù)的問題。論文根據(jù)上述修正研究所創(chuàng)建的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行了實例分析,選取綠景佳園小區(qū)二手房作為估值對象進(jìn)行估價并進(jìn)行相應(yīng)市場驗證,進(jìn)一步論證了論文建立的修正模型的可行性和可操作性。在局限性方面,論文中對于房地產(chǎn)估價影響因素中的定性因素分值的處理,仍主要依靠估價人員的估價經(jīng)驗進(jìn)行量化,雖然在程序上采取多位估價師多輪打分、剔除異常數(shù)據(jù)等方法進(jìn)行了改進(jìn),但還是存在一定的主觀性;由于獲取的評估數(shù)據(jù)資料有限,論文只對改進(jìn)后的估價模型進(jìn)行一個應(yīng)用實例分析,沒有進(jìn)行大樣本數(shù)據(jù)的驗證,使得改進(jìn)模型的應(yīng)用受到一定限制。上述問題有待在今后的研究中進(jìn)一步解決。
【關(guān)鍵詞】：市場比較法 房地產(chǎn)估價 貼進(jìn)度 熵權(quán)法
【學(xué)位授予單位】：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：F293.33
【目錄】：

• 摘要4-6
• Abstract6-10
• 1 引言10-15
• 1.1 研究背景與研究意義10-11
• 1.1.1 研究背景10
• 1.1.2 研究意義10-11
• 1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀11-12
• 1.3 研究內(nèi)容與研究思路12-14
• 1.3.1 研究內(nèi)容12-14
• 1.3.2 研究思路14
• 1.4 研究方法14-15
• 2 房地產(chǎn)估價市場比較法的理論基礎(chǔ)15-21
• 2.1 房地產(chǎn)估價的基本概念15-18
• 2.1.1 房地產(chǎn)價格的定義和分類15-16
• 2.1.2 房地產(chǎn)價格的影響因素16
• 2.1.3 房地產(chǎn)估價的概念及原則16-17
• 2.1.4 房地產(chǎn)估價方法體系17-18
• 2.2 市場比較法的基本原理18-19
• 2.2.1 市場比較法的概念18
• 2.2.2 市場比較法的基本原理18-19
• 2.2.3 市場比較法的適用對象和條件19
• 2.3 市場比較法的不足19-21
• 2.3.1 參照物的選定過程主觀性較強(qiáng)19-20
• 2.3.2 影響因素修正過程過于簡單20
• 2.3.3 評估結(jié)果的確定過于粗略20-21
• 3 房地產(chǎn)評估中市場比較法的修正思路21-29
• 3.1 模糊數(shù)學(xué)在可比實例選擇中的應(yīng)用21-25
• 3.1.1 模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)估價中的適用性21-22
• 3.1.2 應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)的基本原理22-23
• 3.1.3 基于模糊數(shù)學(xué)的可比案例選擇模型23-25
• 3.2 應(yīng)用熵權(quán)法確定影響因素權(quán)重25-28
• 3.2.1 熵權(quán)法在房地產(chǎn)估價中的適用性25-26
• 3.2.2 熵權(quán)法的基本原理26-28
• 3.3 應(yīng)用貼近度確定估價結(jié)果28-29
• 4 修正后的市場比較法應(yīng)用實例29-36
• 4.1 整理估價對象和備選比較案例的資料29-32
• 4.1.1 估價對象概況29-31
• 4.1.2 備選比較案例概況31-32
• 4.2 選取比較案例32-33
• 4.2.1 確定隸屬度32
• 4.2.2 參照貼近度選取比較案例32-33
• 4.3 交易情況和交易日期修正33
• 4.4 因素修正33-34
• 4.4.1 計算各比較因素的熵值33-34
• 4.4.2 計算各比較因素的熵權(quán)34
• 4.4.3 確定修正因素的權(quán)重34
• 4.4.4 結(jié)合評價因素的權(quán)重，，進(jìn)行修正34
• 4.5 確定估價結(jié)果34-35
• 4.6 對比分析35-36
• 5 結(jié)論36-37
• 5.1 論文的主要結(jié)論36
• 5.2 論文的局限性分析36-37
• 參考文獻(xiàn)37-40
• 附錄A40-43
• 附錄B43-44

【相似文獻(xiàn)】

中國期刊全文數(shù)據(jù)庫 前10條

1 劉青憲;提高市場比較法評估精度應(yīng)注意的幾個問題[J];九江職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報;2005年01期

2 孟周濟(jì);王秋麗;;市場比較法的數(shù)學(xué)模型與計算機(jī)應(yīng)用[J];西安建筑科技大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版);2006年04期

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4 張國安;程慶輝;;基于市場比較法的房地產(chǎn)項目定價研究[J];科技進(jìn)步與對策;2009年21期

5 盧海燕;田苗;;移動平均法在市場比較法交易日期修正中的應(yīng)用[J];產(chǎn)業(yè)與科技論壇;2011年01期

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10 楊小麗;尉京紅;楊s

本文編號：735711