在自上而下“房住不炒”的定位、國家政策的大力扶持與市場環(huán)境的支持下,自2015年以來我國長租公寓行業(yè)迅猛發(fā)展。眾多長租公寓品牌在我國一線、二線及部分三線城市進(jìn)行快速布局?jǐn)U張,房源數(shù)量呈現(xiàn)井噴式增長的局面。但是房源數(shù)量的急劇增長不代表企業(yè)財(cái)務(wù)狀況理想,當(dāng)企業(yè)在進(jìn)入長租公寓行業(yè)時(shí),前期房源投資的成本高、投資回收期較長、賬面資金也出現(xiàn)百孔千瘡等難題,要想維持企業(yè)的正常經(jīng)營活動(dòng),單一依靠最直接的租金差盈利模式已顯然不能滿足。因此,怎樣找到利潤可觀、適宜長足發(fā)展的盈利模式對企業(yè)來說亟需解決。2017年10月23日,央企保利集團(tuán)發(fā)行地產(chǎn)租賃支持證券,該房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱REITs)在上交所通過審議。該專項(xiàng)計(jì)劃目的是幫助長租公寓整個(gè)市場實(shí)現(xiàn)資金融通的關(guān)鍵渠道。此次保利發(fā)行該專項(xiàng)計(jì)劃一定程度上緩解了由于投資前期回收期長的難題,為房企發(fā)行長租公寓REITs提供了示例。但是由于當(dāng)前我國長租公寓REITs發(fā)展還處于初級探索階段,面臨著許多問題,因此依據(jù)盈利模式四要素理論對保利長租公寓REITs盈利模式進(jìn)行研究,找出現(xiàn)有屬于何種盈利模式、其背后有哪些問題、為何導(dǎo)致問題的產(chǎn)生,最后提出針對性的優(yōu)化建議...

【文章頁數(shù)】：59 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
abstract
1 緒論
    1.1 研究背景
    1.2 研究意義
        1.2.1 理論意義
        1.2.2 現(xiàn)實(shí)意義
    1.3 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
        1.3.1 長租公寓REITs研究
        1.3.2 盈利模式研究
        1.3.3 長租公寓盈利模式研究
        1.3.4 文獻(xiàn)綜評
    1.4 研究方法與內(nèi)容
        1.4.1 研究方法
        1.4.2 研究內(nèi)容
2 核心概念及理論基礎(chǔ)
    2.1 長租公寓REITs盈利模式概述
        2.1.1 輕資產(chǎn)運(yùn)營模式下的長租公寓REITs盈利模式
        2.1.2 重資產(chǎn)運(yùn)營模式下的長租公寓REITs盈利模式
    2.2 盈利要素模型理論
    2.3 信用增級理論
    2.4 現(xiàn)金流理論
3 保利長租公寓REITs案例概況
    3.1 保利長租公寓REITs簡介
    3.2 保利長租公寓REITs產(chǎn)品運(yùn)行情況
        3.2.1 保利長租公寓REITs發(fā)行情況
        3.2.2 保利長租公寓REITs交易情況
        3.2.3 保利長租公寓REITs信用增級措施
        3.2.4 保利長租公寓REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)及現(xiàn)金流
    3.3 保利長租公寓REITs現(xiàn)有盈利模式
4 保利長租公寓REITs盈利模式分析
    4.1 保利長租公寓REITs盈利模式構(gòu)成要素搭建
    4.2 基于四要素理論保利長租公寓盈利模式分析
        4.2.1 基于租金和增值服務(wù)的利潤點(diǎn)分析
        4.2.2 基于市場和租客的利潤源分析
        4.2.3 基于推廣和營銷的利潤杠桿分析
        4.2.4 基于關(guān)鍵競爭優(yōu)勢的利潤屏障分析
    4.3 保利長租公寓REITs盈利模式經(jīng)營效果分析
        4.3.1 償債能力分析
        4.3.2 盈利能力分析
        4.3.3 營運(yùn)能力分析
    4.4 保利長租公寓REITs盈利模式存在問題
        4.4.1 存在資金回收率過低的風(fēng)險(xiǎn)
        4.4.2 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)稅負(fù)高
        4.4.3 存量資產(chǎn)改造管控嚴(yán)格
        4.4.4 公寓市場占有率較低
        4.4.5 行業(yè)內(nèi)競爭激烈
        4.4.6 租客來源過于分散
        4.4.7 內(nèi)部員工流動(dòng)性較大
        4.4.8 活動(dòng)項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期
    4.5 保利長租公寓REITs盈利模式存在問題的原因分析
        4.5.1 政策法規(guī)的不確定性
        4.5.2 稅收機(jī)制不完善
        4.5.3 未實(shí)現(xiàn)真正公募化
        4.5.4 企業(yè)營銷戰(zhàn)略缺位
        4.5.5 人才匱乏,企業(yè)發(fā)展受限
5 保利長租公寓REITs盈利模式優(yōu)化建議
    5.1 針對利潤點(diǎn)優(yōu)化建議
        5.1.1 拓展多元化產(chǎn)品和服務(wù)
        5.1.2 拓寬多方收入來源
        5.1.3 向公募REITs轉(zhuǎn)型
    5.2 針對利潤源優(yōu)化建議
        5.2.1 擴(kuò)大長租公寓市場規(guī)模
        5.2.2 加強(qiáng)與政府合作,增加房屋來源渠道
        5.2.3 利用IT平臺,擴(kuò)大租戶規(guī)模
    5.3 針對利潤杠桿優(yōu)化建議
        5.3.1 借助“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺,線上大力宣傳
        5.3.2 針對性投放宣傳廣告
        5.3.3 舉辦創(chuàng)意性線下活動(dòng)
    5.4 針對利潤屏障優(yōu)化建議
        5.4.1 提升公寓品牌影響力
        5.4.2 完善企業(yè)內(nèi)部管理制度
        5.4.3 培養(yǎng)高質(zhì)量專業(yè)人才
6 結(jié)論與展望
    6.1 研究結(jié)論
    6.2 研究不足與展望
參考文獻(xiàn)
致謝
攻讀碩士期間取得的科研成果



本文編號：3766643