【摘要】： 住房基本制度改革以來(lái),我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)與劇烈波動(dòng)引起城鎮(zhèn)居民、開(kāi)發(fā)商、政府及學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注與激烈爭(zhēng)論。由于理論依據(jù)、分析方法、采用數(shù)據(jù)存在差異,對(duì)住房?jī)r(jià)格的激烈爭(zhēng)論形成兩種對(duì)立的觀點(diǎn)。鑒于住房市場(chǎng)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要地位與作用,國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)住房?jī)r(jià)格及其波動(dòng)進(jìn)行了大量理論與實(shí)證研究。本文從住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象分析入手,對(duì)我國(guó)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)及其微觀機(jī)制進(jìn)行研究,并從住房空置角度對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)效率進(jìn)行探討。 本文介紹了住房同質(zhì)假定下的住房?jī)r(jià)格供需研究范式與住房異質(zhì)假定下的特征價(jià)格研究范式,認(rèn)為供需研究范式忽視了住房異質(zhì)特征對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響,而特征價(jià)格研究范式在推廣性方面存在局限。為克服以上兩種研究范式的局限,本文提出住房?jī)r(jià)格綜合研究范式,并討論了住房?jī)r(jià)格綜合研究范式的應(yīng)用條件以及邏輯思路。 按照住房?jī)r(jià)格研究范式第一種邏輯思路,本文對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)進(jìn)行計(jì)量分析。采用住房基本制度改革后我國(guó)31省級(jí)行政區(qū)1999—2006年住房市場(chǎng)面板數(shù)據(jù),運(yùn)用截面固定效應(yīng)方法對(duì)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)與收入、就業(yè)、住房抵押貸款利率、建筑成本等基本經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行定量分析。結(jié)果表明,1999—2006年我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)可以由住房市場(chǎng)基本經(jīng)濟(jì)變量解釋,為我國(guó)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)總體判斷提供了定量分析依據(jù)。 為更好理解我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)的原因,本文對(duì)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體相互作用進(jìn)行分析,探討住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)的微觀機(jī)制。 本文運(yùn)用完全信息動(dòng)態(tài)博弈方法對(duì)住房市場(chǎng)基本經(jīng)濟(jì)主體銷(xiāo)售者一購(gòu)買(mǎi)者行為進(jìn)行分析,通過(guò)博弈均衡求解及基礎(chǔ)模型拓展,提出住房最優(yōu)定價(jià)條件及其影響因素,解釋了開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)行為及政府土地出讓策略對(duì)住房最優(yōu)定價(jià)的影響。 由于土地出讓用途比例安排基本上決定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)而影響住房?jī)r(jià)格,因而,本文對(duì)中央政府與地方政府收益函數(shù)進(jìn)行分析,得出中央政府與地方政府土地出讓用途最優(yōu)比例。進(jìn)一步通過(guò)中央政府—地方政府博弈分析,提出土地出讓用途安排中中央政府對(duì)地方政府政策執(zhí)行的最優(yōu)監(jiān)督概率及地方政府執(zhí)行政策的最優(yōu)概率。 住房投機(jī)行為是住房市場(chǎng)局部過(guò)熱甚至產(chǎn)生泡沫的主要原因。本文通過(guò)稅收歧視政策下二手房銷(xiāo)售者盈利條件分析,認(rèn)為個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅稅收歧視政策,提高了投機(jī)類(lèi)型銷(xiāo)售者盈利門(mén)檻,降低了投機(jī)類(lèi)型銷(xiāo)售者預(yù)期凈收益,對(duì)住房投機(jī)行為產(chǎn)生抑制作用。同時(shí),本文對(duì)稅收歧視政策在物業(yè)稅設(shè)計(jì)中的應(yīng)用進(jìn)行了探討。 最后,本文對(duì)住房?jī)r(jià)格機(jī)制檢驗(yàn)進(jìn)行分析。住房?jī)r(jià)格機(jī)制決定了住房市場(chǎng)資源配置效率,而住房空置是衡量住房市場(chǎng)資源配置效率的重要依據(jù)。運(yùn)用動(dòng)態(tài)匹配理論,本文解釋了住房空置的形成,提出“自然”空置率的計(jì)算方法。將“自然”空置率作為檢驗(yàn)住房?jī)r(jià)格機(jī)制的重要依據(jù),探討了降低住房空置率的主要措施。 論文的創(chuàng)新性工作包括以下三個(gè)方面: (1)提出住房?jī)r(jià)格綜合研究范式并在住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)定量分析中進(jìn)行初步運(yùn)用。 在住房?jī)r(jià)格供需理論研究范式與特征價(jià)格理論研究范式評(píng)析基礎(chǔ)上,提出住房?jī)r(jià)格綜合研究范式。采用住房基本制度改革后我國(guó)31省級(jí)行政區(qū)1999—2006年住房市場(chǎng)面板數(shù)據(jù),在住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)定量分析中對(duì)住房?jī)r(jià)格綜合研究范式按照第一種邏輯順序進(jìn)行了初步運(yùn)用,為我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)總體判斷提供了定量分析依據(jù)。 (2)通過(guò)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體相互作用分析,研究影響住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)的微觀機(jī)制。 對(duì)住房市場(chǎng)銷(xiāo)售者—購(gòu)買(mǎi)者行為進(jìn)行多期博弈分析,并對(duì)基礎(chǔ)模型進(jìn)行拓展,根據(jù)銷(xiāo)售者—購(gòu)買(mǎi)者博弈均衡條件,提出住房最優(yōu)定價(jià)條件及其影響因素(交易時(shí)間偏好系數(shù)及市場(chǎng)條件變化系數(shù))。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)由土地使用權(quán)出讓用途安排基本決定。通過(guò)中央政府與地方政府收益函數(shù)分析,得出中央政府與地方政府的土地出讓用途最優(yōu)比例,進(jìn)而對(duì)中央政府—地方政府博弈行為進(jìn)行分析,提出在宏觀政策執(zhí)行中中央政府的最優(yōu)監(jiān)督概率與地方政府的最優(yōu)執(zhí)行概率。通過(guò)二手房銷(xiāo)售者盈利條件分析,解釋了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅與個(gè)人所得稅稅收歧視政策對(duì)住房投機(jī)需求的抑制作用,并提出稅收歧視政策在物業(yè)稅設(shè)計(jì)中的應(yīng)用思路。 (3)提出住房?jī)r(jià)格機(jī)制的驗(yàn)證依據(jù)——“自然”空置率 以“自然”空置率為依據(jù),可以判斷住房市場(chǎng)空置率的高低,從而衡量住房市場(chǎng)資源利用效率的高低,檢驗(yàn)住房?jī)r(jià)格機(jī)制的有效性。本文運(yùn)用動(dòng)態(tài)匹配理論解釋了住房空置的形成,提出“自然”空置率的計(jì)算方法及影響因素。
【圖文】：

總體判斷提供定量分析依據(jù)。1全國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格宏觀波動(dòng)特點(diǎn)1997至2006年全國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格水平及其波動(dòng)情況如下。表3一1:全國(guó)城鎮(zhèn)住房平均銷(xiāo)售價(jià)格及其增長(zhǎng)率份份住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格格增長(zhǎng)率(%)))9977717900000998881854443.5888999991857770.1666000001948884.9000001112017773.5444002222092223.7222003332197775.02220044426088818.71110055529377712.6222006663119996.2000數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒全國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格水平及其波動(dòng)圖示如下。

圖7一1:住房結(jié)構(gòu)與家庭類(lèi)型分布關(guān)系如圖1所示，家庭類(lèi)型根據(jù)資產(chǎn)狀況不同，可以分為以下三第I類(lèi)家庭，即資產(chǎn)指數(shù)處于o<i<i，，的家庭，由于家庭資產(chǎn)很能力支付起步房首付，在住房市場(chǎng)中不能購(gòu)得住房，通過(guò)商品住房或政府提供的廉租房解決家庭住房基本需要。該家庭主要包括剛參加工作、獨(dú)立而居的年輕人和城市特困家第n類(lèi)家庭，即資產(chǎn)指數(shù)處于i。‘i<弓的家庭，已有能力支首付，能夠通過(guò)購(gòu)買(mǎi)起步房滿(mǎn)足或部分滿(mǎn)足自己的住房需第nl類(lèi)家庭，即資產(chǎn)指數(shù)處于i，‘i‘1的家庭，已有能力支首付，在進(jìn)行住房購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)，不再受到信用約束，可以和升級(jí)房之間進(jìn)行選擇。住房類(lèi)型與家庭類(lèi)型的匹配假定每個(gè)家庭無(wú)論購(gòu)買(mǎi)還是租賃，僅使用一套住房，本文住房總量為社會(huì)住房總量與家庭總量之差，即
【學(xué)位授予單位】：西南交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

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2 周松;中國(guó)住房?jī)r(jià)格當(dāng)前漲因與未來(lái)趨勢(shì)分析[D];華南理工大學(xué);2011年

本文編號(hào)：2646817