【摘要】：改革開(kāi)放至今,我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期保持高速增長(zhǎng),與此相伴的是,我國(guó)先后涌現(xiàn)出以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和京津冀地區(qū)為典型代表的多個(gè)城市群,它們?cè)趲?dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和參與世界經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮了不可替代的重要作用。《全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃》與《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》中已明確提出,將城市群戰(zhàn)略確立為國(guó)家戰(zhàn)略,今后要建成若干個(gè)城市群,并以它們?yōu)橐劳?充分發(fā)揮其要素集聚和輻射帶動(dòng)作用,作為解決城市化進(jìn)程中諸多問(wèn)題的重要平臺(tái)。1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái),我國(guó)城市商品住宅市場(chǎng)得到迅猛發(fā)展,對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與改善民眾居住條件起到了巨大的促進(jìn)作用,且城市經(jīng)濟(jì)逐漸與住宅市場(chǎng)高度相關(guān)。這期間,我國(guó)許多城市商品住宅價(jià)格多次出現(xiàn)波動(dòng)性上漲,特別是2003年將房地產(chǎn)確立為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以后,以長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群核心城市為典型代表的城市住宅價(jià)格頻繁上漲,部分時(shí)段上漲態(tài)勢(shì)十分迅猛,高企的價(jià)格受到各界的廣泛關(guān)注。經(jīng)典的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論通常認(rèn)為,城市商品住宅因其所附著的土地存在空間不可移動(dòng)性,而表現(xiàn)出典型的區(qū)域性市場(chǎng)特征,其價(jià)格會(huì)隨所屬城市的資源稟賦、區(qū)位條件、社會(huì)文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的異同而呈現(xiàn)異質(zhì)性。在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化背景下,城市群城市之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)十分密切,人口流動(dòng)非常頻繁,交通網(wǎng)絡(luò)相當(dāng)發(fā)達(dá),與普通地理接近的非城市群城市相比,它們之間有著更為緊密的特殊聯(lián)系,經(jīng)濟(jì)變量的波動(dòng)變化易于在城市群內(nèi)積累、振蕩和外溢,因此,不可排斥在城市群區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生住宅價(jià)格的空間關(guān)聯(lián)與互動(dòng)。而且,本文認(rèn)為這種互動(dòng)關(guān)系在城市群區(qū)域內(nèi)理應(yīng)有著更為特殊的表現(xiàn)形式。然而,文獻(xiàn)中缺乏對(duì)此進(jìn)行深入而系統(tǒng)的研究。此外,多年以來(lái),中央和各級(jí)地方政府對(duì)倍受各界關(guān)注的住宅市場(chǎng)先后實(shí)施了多輪調(diào)控,涉及土地、稅收、財(cái)政和信貸等多個(gè)方面,甚至動(dòng)用諸如“限購(gòu)令”的行政性調(diào)控手段,致使住宅市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境充滿(mǎn)時(shí)變性。本文認(rèn)為,只有將時(shí)變性特征納入分析框架,才能更為準(zhǔn)確地把握商品住宅價(jià)格城市間的互動(dòng)關(guān)系。鑒于此,本文在國(guó)內(nèi)外關(guān)于商品住宅價(jià)格城市間互動(dòng)性研究的基礎(chǔ)上,從城市群視角出發(fā),研究了城市群內(nèi)部商品住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的理論機(jī)理,選擇我國(guó)三個(gè)典型城市群(長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀地區(qū)城市群)住宅市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù),利用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)理論刻畫(huà)城市間的相互依賴(lài)關(guān)系,并特別關(guān)注到變量的時(shí)變性特征,進(jìn)行了實(shí)證研究。分別探討了城市群商品住宅價(jià)格的收斂性特征、空間傳導(dǎo)的源頭與表現(xiàn)形態(tài)、城市間波動(dòng)性外溢狀況以及驅(qū)動(dòng)傳導(dǎo)與外溢的影響因素。本文研究的結(jié)論對(duì)豐富城市群的理論以及構(gòu)建促進(jìn)城市群協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議均有著重要的意義。全文共分7章,分別為:第1章,緒論;第2章,城市群商品住宅價(jià)格區(qū)域互動(dòng)的理論基礎(chǔ)研究;第3章,我國(guó)典型城市群商品住宅價(jià)格的收斂性研究;第4章,我國(guó)典型城市群商品住宅價(jià)格的傳導(dǎo)關(guān)系研究;第5章,我國(guó)典型城市群商品住宅價(jià)格城市間波動(dòng)性外溢研究;第6章,城市群商品住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的影響因素研究;第7章,結(jié)論與展望。第1章:緒論。介紹本文選題的背景和意義,提出擬解決的關(guān)鍵問(wèn)題,回顧已有研究文獻(xiàn),介紹所采用的技術(shù)路線(xiàn),以及文章的結(jié)構(gòu)安排等。第2章:城市群商品住宅價(jià)格區(qū)域互動(dòng)的理論基礎(chǔ)。針對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)學(xué)者們對(duì)商品住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的研究“重實(shí)證輕理論”的情形,本章基于城市群理論、空間經(jīng)濟(jì)理論、區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論和行為金融理論等理論,從城市群視角出發(fā),提出了考慮城市間互動(dòng)聯(lián)系的商品住宅價(jià)格的形成觀,并對(duì)城市群商品住宅市場(chǎng)體系的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了分析;建立“核心-節(jié)點(diǎn)”結(jié)構(gòu)的城市群商品住宅價(jià)格互動(dòng)理論模型,達(dá)到空間一般均衡條件下,通過(guò)數(shù)值模擬技術(shù),求得“核心-節(jié)點(diǎn)”城市商品住宅價(jià)格的互動(dòng)變化關(guān)系,進(jìn)一步推導(dǎo)出城市商品住宅價(jià)格互動(dòng)的兩個(gè)推論。即,推論1:在城市群區(qū)域內(nèi)核心城市與節(jié)點(diǎn)城市共同構(gòu)成了有機(jī)的系統(tǒng),城市之間客觀存在的相互聯(lián)系,會(huì)映射到城市間住宅市場(chǎng)的互動(dòng)性上,其外在表現(xiàn)為住宅市場(chǎng)價(jià)格的空間傳導(dǎo)與溢出;推論2:在城市群區(qū)域內(nèi),隨著區(qū)域一體化發(fā)展程度的提升,城市間商品住宅價(jià)格水平隨時(shí)間趨于收斂。分析了城市群區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格互動(dòng)的機(jī)制;包括動(dòng)力機(jī)制三要素:觸發(fā)點(diǎn)、傳導(dǎo)媒介和作用力;其中,觸發(fā)點(diǎn)表現(xiàn)為供需失衡、概念炒作、社會(huì)資本空間套利以及政府的特殊政策等;傳導(dǎo)媒介一般為經(jīng)濟(jì)通道、交通通道、城市間人口流動(dòng)和媒體情緒(Media Sentiment)通道;作用力則表現(xiàn)為價(jià)格互動(dòng)的推力、拉力和二者兼而有之。最后,提出了住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的三種外在表現(xiàn)模式:鄰接城市傳染模式、城市間跳躍傳導(dǎo)模式和按照城市層級(jí)傳導(dǎo)模式。為后文的實(shí)證研究奠定理論基礎(chǔ)。第3章:我國(guó)典型城市群商品住宅價(jià)格的收斂性研究。本章選取2005年8月至2016年6月間我國(guó)三個(gè)典型城市群共計(jì)16個(gè)城市的商品住宅價(jià)格指數(shù),對(duì)區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格的收斂性進(jìn)行深入研究。首先,從長(zhǎng)期角度進(jìn)行了隨機(jī)收斂性檢驗(yàn),通過(guò)Johansen多元協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)三個(gè)城市群內(nèi)商品住宅價(jià)格均通過(guò)了5%的顯著性水平的檢驗(yàn),說(shuō)明在樣本期內(nèi),商品住宅價(jià)格維持了顯著的長(zhǎng)期共同趨勢(shì)。本文認(rèn)為產(chǎn)生上述趨勢(shì)的原因在于:城市人口持續(xù)增長(zhǎng)、較為寬松的貨幣供應(yīng)、持續(xù)降低的人民幣匯率以及“土地財(cái)政”在城市間產(chǎn)生示范效應(yīng)等,促使樣本城市的住宅價(jià)格總體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。從替換城市群核心城市與非核心城市兩個(gè)角度構(gòu)建參照組,發(fā)現(xiàn)核心城市的替換沒(méi)能改變隨機(jī)收斂性;非核心城市的替換,破壞了京津冀和長(zhǎng)三角兩個(gè)城市群的隨機(jī)收斂性,而珠三角城市群則繼續(xù)維系。以上結(jié)論為城市群內(nèi)城市之間的緊密聯(lián)系會(huì)映射到商品住宅市場(chǎng)上的推論提供了有力的證據(jù),支持了本文第二章所建立的理論模型,也通過(guò)住宅市場(chǎng)間接證實(shí)了我國(guó)三個(gè)典型城市群城市之間確實(shí)存有較為特殊的緊密聯(lián)系。其次,考慮到我國(guó)住房市場(chǎng)運(yùn)行的時(shí)變性,利用Phillips和Sul(2007)提出的時(shí)變相對(duì)收斂性檢驗(yàn)方法,分別對(duì)三個(gè)典型城市群商品住宅價(jià)格進(jìn)行檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)在京津冀城市群內(nèi)相對(duì)收斂性不能保持;長(zhǎng)三角城市群則隨著檢驗(yàn)樣本比例的縮減,時(shí)變相對(duì)收斂性從拒絕轉(zhuǎn)向維系;珠三角城市群則始終保持了時(shí)變相對(duì)收斂性。以上結(jié)論表明,城市間一體化發(fā)展水平會(huì)體現(xiàn)在住宅價(jià)格的時(shí)變相對(duì)收斂性上,且隨著城市群協(xié)同發(fā)展建設(shè)的加強(qiáng),時(shí)變相對(duì)收斂性在逐漸增強(qiáng)。第4章:我國(guó)典型城市群商品住宅價(jià)格的傳導(dǎo)關(guān)系研究。本章仍以第3章的樣本為研究對(duì)象,利用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)理論建立SpVAR模型,對(duì)三個(gè)典型城市群商品住宅價(jià)格的空間傳導(dǎo)關(guān)系進(jìn)行研究,厘清了價(jià)格傳導(dǎo)的源頭所在,以及源頭城市受到外生沖擊后節(jié)點(diǎn)城市的響應(yīng)模式。首先,利用基于SpVAR的空間格蘭杰因果關(guān)系(Spatial Granger Causality)檢驗(yàn)方法,找到了各自?xún)r(jià)格波動(dòng)的源頭:在京津冀城市群內(nèi),北京和石家莊分別為價(jià)格波動(dòng)的主源頭和次級(jí)源頭,且區(qū)域內(nèi)的核心城市---北京的住宅價(jià)格波動(dòng)呈現(xiàn)“中心領(lǐng)漲”的態(tài)勢(shì),不易受到區(qū)域內(nèi)其他城市價(jià)格變動(dòng)的影響;在長(zhǎng)三角城市群內(nèi),上海和杭州并立成為價(jià)格波動(dòng)的源頭,且隨著時(shí)間推移價(jià)格領(lǐng)漲呈現(xiàn)“多點(diǎn)交替”的態(tài)勢(shì);在珠三角城市群內(nèi),深圳是價(jià)格波動(dòng)的唯一源頭;此外,四個(gè)一線(xiàn)城市之間則互為顯著的空間格蘭杰因果關(guān)系,它們之間的價(jià)格波動(dòng)呈現(xiàn)出“外圍推動(dòng)”態(tài)勢(shì)。以上研究表明,在我國(guó)三個(gè)典型城市群內(nèi),城市商品住宅價(jià)格波動(dòng)的源頭主要存在于城市群的核心城市,它們對(duì)區(qū)域價(jià)格的互動(dòng)性起到了動(dòng)力作用。此外,城市群中非核心城市也不容忽視:如京津冀城市群的石家莊市,長(zhǎng)三角城市群的杭州市,它們對(duì)區(qū)域內(nèi)二三線(xiàn)城市起到了帶動(dòng)與示范作用,也是區(qū)域內(nèi)價(jià)格互動(dòng)的動(dòng)力。其次,利用基于SpVAR的空間脈沖響應(yīng)函數(shù)(Spatial Impulse Response Function)方法,分析了價(jià)格傳導(dǎo)源頭受到外生沖擊后,各城市的響應(yīng)狀況,重點(diǎn)分析了響應(yīng)幅度和滯后期。在京津冀城市群內(nèi),非核心城市對(duì)來(lái)自源頭的脈沖的響應(yīng)幅度較小且滯后期較短;長(zhǎng)三角內(nèi)的城市對(duì)來(lái)自?xún)蓚�(gè)并立源頭的脈沖產(chǎn)生的響應(yīng)可以顯著地分組;珠三角城市群對(duì)脈沖的響應(yīng)相差十分巨大。而四個(gè)一線(xiàn)城市間的脈沖響應(yīng)均十分迅捷,響應(yīng)幅度較大,持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。以上研究表明,城市群作為開(kāi)放的城市體系,其住宅市場(chǎng)之間亦有信息交換和預(yù)期傳導(dǎo);空間地理接近和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相似的城市之間,都存在統(tǒng)計(jì)意義顯著的波動(dòng)傳導(dǎo),價(jià)格互動(dòng)傳導(dǎo)呈現(xiàn)鄰接城市傳染和城市層級(jí)傳導(dǎo)的混合模式。以上研究結(jié)論加深了對(duì)三個(gè)典型城市群商品住宅市場(chǎng)運(yùn)行和價(jià)格傳導(dǎo)特征的理解,為制定應(yīng)對(duì)區(qū)域性住宅價(jià)格變化的方案提供了思路。第5章:我國(guó)典型城市群商品住宅價(jià)格城市間波動(dòng)性外溢研究。本章建立DCC-MGARCH模型研究住宅價(jià)格的時(shí)變波動(dòng)性外溢狀況,分別計(jì)算2005年8月至2016年6月間,三個(gè)典型城市群城市商品住宅收益率的動(dòng)態(tài)時(shí)變相關(guān)系數(shù)和動(dòng)態(tài)條件方差,發(fā)現(xiàn)三者的上述兩個(gè)指標(biāo)均呈現(xiàn)顯著的時(shí)變性特征。從動(dòng)態(tài)條件相關(guān)系數(shù)看,三個(gè)城市群商品住宅市場(chǎng)的分異性程度差異較大,其中京津冀城市群5個(gè)城市間最大,長(zhǎng)三角8個(gè)城市次之,珠三角3個(gè)城市最小。還發(fā)現(xiàn)在三個(gè)城市群內(nèi),均呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高城市之間(主要是一線(xiàn)城市與省會(huì)城市間)的商品住宅收益率動(dòng)態(tài)條件相關(guān)系數(shù)更大的特征。而波動(dòng)性則表現(xiàn)出明顯的城市群核心城市(北、上、廣和深)交替領(lǐng)先現(xiàn)象。“限購(gòu)令”政策的實(shí)施對(duì)三個(gè)城市群住宅價(jià)格波動(dòng)性外溢的影響各異。短期來(lái)看,這一政策在三個(gè)城市群內(nèi)基本都達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)(僅溫州違背政策預(yù)期),減緩了價(jià)格城市間的波動(dòng)性外溢;而長(zhǎng)期來(lái)看,該政策僅僅在一定程度上減緩了上海對(duì)杭州、溫州和金華之間的波動(dòng)性外溢,而北京對(duì)京津冀城市群其他4個(gè)城市、深圳對(duì)珠三角城市群其他兩個(gè)城市的波動(dòng)性外溢影響并不明顯,表明其并非能將住宅價(jià)格調(diào)控至合理區(qū)間的長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整城市群部分城市構(gòu)建9個(gè)參照組對(duì)照分析,發(fā)現(xiàn)無(wú)論互換3個(gè)城市群的核心城市還是替換部分非核心城市,與原始城市群相比,各參照組的動(dòng)態(tài)條件相關(guān)系數(shù)和方差均呈現(xiàn)下降趨勢(shì),且動(dòng)態(tài)條件相關(guān)系數(shù)下降程度更為顯著。再次為城市群城市間商品住宅價(jià)格的互動(dòng)關(guān)系比普通地理接近城市要更為密切和特殊提供了支持性證據(jù)。第6章:城市群商品住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的影響因素研究。本章首先利用經(jīng)典的一般均衡理論,構(gòu)建了城市群城市商品住宅價(jià)格決定的理論模型,在市場(chǎng)出清條件下,推導(dǎo)出均衡價(jià)格的決定因素。然后基于行為金融理論,從住宅購(gòu)買(mǎi)者角度出發(fā),將媒體情緒納入購(gòu)買(mǎi)者最優(yōu)決策模型,探討媒體情緒與商品住宅價(jià)格的理論關(guān)系。實(shí)證分析時(shí),選取2005:Q3到2014:Q4期間我國(guó)三個(gè)典型城市群的相關(guān)數(shù)據(jù),基于時(shí)變空間權(quán)重矩陣的動(dòng)態(tài)空間面板數(shù)據(jù)模型(TVSWM-DSPD),對(duì)城市商品住宅價(jià)格區(qū)域互動(dòng)的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。發(fā)現(xiàn)與2005:Q3、2010:Q1和2014:Q4三個(gè)時(shí)刻的固定空間權(quán)重矩陣模型相比,本文所建立的TVSWM-DSPD模型無(wú)論在變量參數(shù)的估計(jì),還是在模型的整體功效上,均取得了更為理想的效果,TVSWM-DSPD更好地刻畫(huà)了數(shù)據(jù)規(guī)律。進(jìn)一步計(jì)算自變量所產(chǎn)生的直接效應(yīng)和間接效應(yīng),發(fā)現(xiàn)直接效應(yīng)和間接效應(yīng)均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn),均符合理論預(yù)期。且城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城市人口兩個(gè)指標(biāo)所產(chǎn)生的直接效應(yīng)最為明顯,是城市住宅價(jià)格變化的主要影響因素;在京津冀城市群,媒體情緒和公共服務(wù)指標(biāo)產(chǎn)生的間接效應(yīng)最為顯著,長(zhǎng)三角城市群內(nèi)人均可支配收入和金融機(jī)構(gòu)存款余額產(chǎn)生的間接效應(yīng)最為顯著,珠三角城市群內(nèi)人均可支配收入和公共服務(wù)指標(biāo)所產(chǎn)生的間接效應(yīng)最為顯著,以上因素分別構(gòu)成了各自城市群內(nèi)價(jià)格互動(dòng)變化的主要影響因素。最后,基于TVSWM-DSPD模型,通過(guò)設(shè)置虛擬變量的方法,進(jìn)一步討論了2005-2014年間,有關(guān)三個(gè)典型城市群建設(shè)發(fā)展的重大事件是否構(gòu)成影響住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的因素,獲得了顯著的支持性證據(jù)。第7章:結(jié)論與展望。總結(jié)本文的主要研究結(jié)論,對(duì)未來(lái)的研究進(jìn)行展望。本文可能的創(chuàng)新點(diǎn):第一,系統(tǒng)梳理了支持住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的相關(guān)理論,并提出了“核心-節(jié)點(diǎn)”結(jié)構(gòu)的城市群住宅價(jià)格區(qū)域互動(dòng)理論模型,求解得到“核心-節(jié)點(diǎn)”城市住宅價(jià)格互動(dòng)變化的理論關(guān)系;系統(tǒng)總結(jié)了住宅價(jià)格城市間互動(dòng)的動(dòng)力機(jī)制、空間傳導(dǎo)的媒介以及互動(dòng)的外在表現(xiàn)模式,豐富了城市群的理論。第二,與以往研究較為不同的是,本文特別強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)變量的時(shí)變性特征對(duì)住宅價(jià)格空間互動(dòng)性的影響。分別基于DCC-MGARCH模型計(jì)算了住宅收益率的時(shí)變動(dòng)態(tài)條件相關(guān)系數(shù)和動(dòng)態(tài)條件方差,研究了住宅價(jià)格城市間的時(shí)變波動(dòng)性外溢特征;綜合利用城市間相互作用強(qiáng)度和高斯核衰減函數(shù)構(gòu)建了時(shí)變的空間權(quán)重矩陣,與動(dòng)態(tài)空間面板數(shù)據(jù)模型相結(jié)合,構(gòu)建了TVSWM-DSPD模型,運(yùn)用于住宅價(jià)格互動(dòng)影響因素的實(shí)證研究,并發(fā)現(xiàn)了較為新穎的研究結(jié)論。第三,在研究視角的選取上,本文聚焦于我國(guó)三個(gè)典型城市群,并利用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)理論刻畫(huà)城市間的相互聯(lián)系。在住宅價(jià)格空間傳導(dǎo)關(guān)系的研究中,基于SpVAR模型,應(yīng)用了空間格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)和空間脈沖響應(yīng)函數(shù)方法;以及前文已介紹的第6章中采取了TVSWM-DSPD模型開(kāi)展研究。第四,本文特別關(guān)注了一些具有中國(guó)特色的因素和事件,研究工作貼近我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)。在住宅價(jià)格互動(dòng)性影響因素的實(shí)證研究中,將媒體情緒納入研究框架,并基于開(kāi)放數(shù)據(jù)(Open Data)構(gòu)建其代理變量,其參數(shù)估計(jì)、直接效應(yīng)和間接效應(yīng)估計(jì)均通過(guò)了顯著性檢驗(yàn);通過(guò)設(shè)置虛擬變量,將城市群發(fā)展的重大事件引入模型,獲得了滿(mǎn)意的研究結(jié)論;基于動(dòng)態(tài)時(shí)變相關(guān)系數(shù),研究了“限購(gòu)令”政策所產(chǎn)生的長(zhǎng)短期外溢效果,發(fā)現(xiàn)“限購(gòu)令”并非能使價(jià)格回歸合理區(qū)間的長(zhǎng)效機(jī)制。
【圖文】：

京津冀城市群城市商品住宅價(jià)格分布對(duì)比圖（左圖2005，右圖2011）

長(zhǎng)三角城市群城市商品住宅價(jià)格分布對(duì)比圖（左圖2005，右圖2011）
【學(xué)位授予單位】：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23
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本文編號(hào)：2587549