本文關(guān)鍵詞：房價預(yù)期對土地城鎮(zhèn)化的影響機制研究

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【摘要】：2000~2014年十五年間,我國商品房平均售價上漲199.43%,住宅商品房銷售面積增加534.8%�？焖倥噬姆績r使得社會形成房價上漲預(yù)期,進而刺激了房地產(chǎn)市場供需全面擴張。土地市場作為房地產(chǎn)上游市場,呈持續(xù)升溫態(tài)勢。我國各地“地王”頻現(xiàn),全國土地價格指數(shù)在這十五年間上漲134%。同期我國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴張121.81%,而對應(yīng)的城鎮(zhèn)人口僅增加63.19%。我國城鎮(zhèn)土地空間隨房地產(chǎn)泡沫的膨脹快速擴張,表現(xiàn)出“不計成本”的特征,嚴重脫離了城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和人口增長對土地的客觀實際需求。由房價上漲預(yù)期引發(fā)的房地產(chǎn)投機行為,是這一時期城鎮(zhèn)土地高成本快速擴張的重要支撐。對“房價上漲預(yù)期-城鎮(zhèn)土地擴張”這一傳導(dǎo)路徑機制的研究,可以解釋我國土地城鎮(zhèn)化進程中已經(jīng)出現(xiàn)問題,同時預(yù)判房地產(chǎn)政策調(diào)整對土地城鎮(zhèn)化進程的影響,進而為相關(guān)調(diào)控提供決策依據(jù)。論文研究首先梳理國內(nèi)外關(guān)于土地城鎮(zhèn)化成因的相關(guān)研究,并在此基礎(chǔ)上確定研究方向、研究思路和方法,進而對我國房地產(chǎn)熱背景下土地城鎮(zhèn)化的問題特征進行總結(jié),為構(gòu)建理論去解釋現(xiàn)象問題做好鋪墊。繼而文章從購房者、開發(fā)商以及政府的預(yù)期-行為傳導(dǎo)機制出發(fā),構(gòu)建理論框架。通過理論分析可以發(fā)現(xiàn),房價上漲預(yù)期引發(fā)需求的前涌效應(yīng)和投資替代效應(yīng),帶動住宅投資品化,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“價量齊升”。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場與土地市場的傳導(dǎo)中介,將住宅需求轉(zhuǎn)化為土地需求,引發(fā)地價預(yù)期上升,帶動土地投資品化。土地投資品化導(dǎo)致土地市場的“價量齊升”,我國土地城鎮(zhèn)化由此得以高成本快速推進。文章采用面板回歸方法,選取我國2001~2014年省際面板數(shù)據(jù)構(gòu)建模型,進行實證分析。實證結(jié)果顯示,房價預(yù)期傳導(dǎo)機制對東部地區(qū)的土地快速城鎮(zhèn)化有較好的解釋力。最后,文章結(jié)合理論分析和實證結(jié)果,提出相關(guān)政策建議,以便引導(dǎo)社會形成合理預(yù)期,切斷預(yù)期對投機行為的傳導(dǎo),防止發(fā)生過快的土地城鎮(zhèn)化,同時促進城市房地使市場健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】：房價預(yù)期 土地城鎮(zhèn)化 城鎮(zhèn)空間擴張
【學(xué)位授予單位】：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23;F299.21
【目錄】：

• 摘要4-5
• ABSTRACT5-9
• 1 緒論9-15
• 1.1 研究背景及意義9-10
• 1.2 研究對象的界定10-12
• 1.2.1 對土地城鎮(zhèn)化的界定10-11
• 1.2.2 對房價預(yù)期的界定11-12
• 1.3 研究方法12-13
• 1.4 創(chuàng)新點和不足之處13-14
• 1.4.1 本研究的創(chuàng)新點13
• 1.4.2 本研究的不足之處13-14
• 1.5 技術(shù)路線14-15
• 2 文獻評述15-19
• 2.1 關(guān)于我國城鎮(zhèn)化人地失衡問題的研究綜述15-16
• 2.2 關(guān)于城市蔓延的相關(guān)研究綜述16-17
• 2.3 關(guān)于土地城鎮(zhèn)化的相關(guān)研究綜述17-19
• 3 房價快速上漲背景下土地城鎮(zhèn)化的特點19-24
• 3.1 土地城鎮(zhèn)化伴隨高擴張成本19-21
• 3.2 住宅和土地的投資品屬性強化21-22
• 3.3 土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化失調(diào)22-23
• 3.4 土地城鎮(zhèn)化帶來土地財政收入23-24
• 4 房價預(yù)期對土地城鎮(zhèn)化的影響機制24-31
• 4.1 房價預(yù)期對房地產(chǎn)需求行為的影響機制分析24-27
• 4.1.1 房價預(yù)期對居住性需求的影響機制24-25
• 4.1.2 房價預(yù)期對資產(chǎn)配置需求的影響機制25-27
• 4.2 房價預(yù)期對土地引致需求的傳導(dǎo)27-28
• 4.2.1 產(chǎn)能增減傳導(dǎo)機制27
• 4.2.2 惜售-囤地傳導(dǎo)機制27-28
• 4.3 房價預(yù)期影響土地供給的傳導(dǎo)機制28-31
• 5 房價預(yù)期對土地城鎮(zhèn)化影響的實證分析31-45
• 5.1 模型設(shè)定與變量說明31-32
• 5.2 數(shù)據(jù)來源與統(tǒng)計分析32-37
• 5.2.1 數(shù)據(jù)來源32-33
• 5.2.2 數(shù)據(jù)統(tǒng)計描述33-37
• 5.3 實證結(jié)果與解釋統(tǒng)計分析37-45
• 5.3.1 實證結(jié)果37-42
• 5.3.2 實證結(jié)果分析42-45
• 6 政策建議45-51
• 6.1 完善房地產(chǎn)市場信息披露制度45
• 6.2 加快財稅改革，減輕地方政府土地財政依賴45-46
• 6.3 完善金融市場，，拓展社會投資渠道46
• 6.4 按照各地區(qū)實際情況制定房地產(chǎn)市場政策46-51
• 6.4.1 東部地區(qū)相關(guān)風(fēng)險分析和對策建議46-48
• 6.4.2 中西部房地產(chǎn)風(fēng)險分析及政策建議48-49
• 6.4.3 東北地區(qū)相關(guān)風(fēng)險分析和對策建議49-51
• 參考文獻51-56
• 在校期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文和研究成果56-57
• 致謝57-58

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