【摘要】： 經(jīng)過20多年的城鎮(zhèn)住房制度改革,商品住宅已經(jīng)成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房供給的重要渠道。目前,商品住宅是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的主要產(chǎn)品,其開發(fā)資金來(lái)源以銀行貸款為主,其它融資方式所占比例較小,融資模式單一,很容易受到宏觀政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。近年來(lái),在宏觀調(diào)控趨緊的背景下,政府加強(qiáng)了對(duì)土地資源和銀行信貸資金的控制,傳統(tǒng)的融資模式也暴露出各種各樣的弊端和局限性,商品住宅開發(fā)企業(yè)正在面臨著前所未有的融資困境。 本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度出發(fā),以房地產(chǎn)融資理論為基礎(chǔ),闡述了我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)融資政策環(huán)境背景下的房地產(chǎn)開發(fā)融資現(xiàn)狀,對(duì)傳統(tǒng)的商品住宅開發(fā)融資模式進(jìn)行了深入分析,指出其存在的問題以及融資問題的成因,提出在充分利用現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在實(shí)際運(yùn)作中進(jìn)行融資方式創(chuàng)新,從過去主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、基金等多種方式上來(lái),以改變商品住宅開發(fā)融資現(xiàn)狀。隨后,本文集中對(duì)現(xiàn)有幾種重點(diǎn)融資方式目前面臨的市場(chǎng)情況、各自的優(yōu)勢(shì)、存在的問題、可操作性以及合法性進(jìn)行了探討,并進(jìn)行了比較分析。 鑒于商品住宅開發(fā)融資方式的選擇是一個(gè)多目標(biāo)決策問題,本文在深入探討各種融資方式特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,總結(jié)影響融資方式選擇的若干因素,如融資的難易程度、融資成本、融資風(fēng)險(xiǎn)、資金到位率、融資主體自由度以及后續(xù)影響性等,針對(duì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何選擇合理的融資方式展開分析:基于大型房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力雄厚,更加注重融資的綜合效果,本文運(yùn)用非結(jié)構(gòu)化模糊決策方法(NSFDM)對(duì)當(dāng)前存在的幾種主要融資方式進(jìn)行優(yōu)次排序,為其融資決策提供理論依據(jù);中小型房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱,可選擇的融資方式有限,政策層面帶來(lái)的影響遠(yuǎn)大于大型房地產(chǎn)企業(yè),可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)階段采取適合的融資方式。
【圖文】：

商品住宅產(chǎn)業(yè)和住宅建設(shè)中暴露出來(lái)的問題不容小視，如違法違規(guī)開發(fā)、資渠道單一、房?jī)r(jià)上漲過快、房屋質(zhì)量差、合同欺詐、空置率高等問題，受到社會(huì)各的關(guān)注。這些問題的存在已經(jīng)影響到我國(guó)商品住宅乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)融資模式單一，主要依賴銀行貸款融資。為了規(guī)范房市場(chǎng)，抑制房地產(chǎn)投資過熱，防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，，同時(shí)也為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)的整體，2003年以來(lái)，政府采取了一系列緊縮的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，包括:房地產(chǎn)開發(fā)目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)的自有資金比例從20%以上提高到35%以上;央行上調(diào)存利率;提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率;個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%“212號(hào)”文件收緊房地產(chǎn)信托;加強(qiáng)對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)和購(gòu)房的管理;央行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率;2007年央行六次上調(diào)存貸率，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率至14.5%，貨幣政策由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”。房地產(chǎn)正在歷經(jīng)著史無(wú)前例的融資困境。在這種嚴(yán)峻的形勢(shì)下，如何保證資金的正常供給，以使項(xiàng)目能正常運(yùn)作直至產(chǎn)生益，成為房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的難題。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，目前的資金缺位在很大

1998年以后隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，商品住宅已經(jīng)成為我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房供給的主要渠道。我國(guó)城鎮(zhèn)新增住宅供給中，住宅商品化程度從1998年的19.67%上升到2006年的72.12%，圖2.1顯示了歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積及商品住宅竣工面積所占比重變化。這充分說明商品住宅的開發(fā)建設(shè)為我國(guó)城鎮(zhèn)居民改善住房條件方面做出了重要貢獻(xiàn)。在供給方面，商品住宅開發(fā)建設(shè)取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)動(dòng)機(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，商品住宅開發(fā)施工面積和竣工面積呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢(shì)，見圖2.2所示。.....城鎮(zhèn)住宅竣工面積-令-商品住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重 重一一溯川 ---圖2.1歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積及商品住宅竣工面積所占比重變化
【學(xué)位授予單位】：西安建筑科技大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號(hào)】：F293.3;F832.5

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2611446