近年來,我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售規(guī)模不斷擴(kuò)大,增速跑贏社會(huì)消費(fèi)品零售總額。2019年,全國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售達(dá)106324億元,比上年增長(zhǎng)16.5%,比社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（8.0%）高8.5個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際上,早在2015年全國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售額（38085億元）已經(jīng)覆蓋全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增加值（29034億元）,這折射出一個(gè)重要信號(hào):僅網(wǎng)絡(luò)零售額就可以滿足當(dāng)年新增的社會(huì)消費(fèi)品零售總額。在網(wǎng)絡(luò)零售“增速跑贏”、“增加覆蓋”的擠壓態(tài)勢(shì)下,傳統(tǒng)零售是否還有增量空間?據(jù)統(tǒng)計(jì),2019年我國(guó)一二三線城市零售物業(yè)空置率均突破6%的警戒線,其中三線城市商業(yè)空置體量為1089.2萬平方米,空置率高達(dá)28%。傳統(tǒng)零售業(yè)通過擴(kuò)張線下門店搶占市場(chǎng)份額的運(yùn)營(yíng)模式被打破,線下流量遭遇線上堵截,加上昂貴的門店租金、人工成本等因素,傳統(tǒng)零售陷入營(yíng)收增長(zhǎng)瓶頸和產(chǎn)能過剩的雙重困境,形成大量門店資產(chǎn)沉淀,亟待實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”。2016年,房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點(diǎn)工作被納入“十三五”規(guī)劃綱要,REITs首次被視作鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式的重要渠道。2018年4月,證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)... 

【文章來源】：湘潭大學(xué)湖南省

【文章頁數(shù)】：67 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

資產(chǎn)證券化一般流程

19圖2.102014-2018年中國(guó)REITs發(fā)行情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)RCREIT數(shù)據(jù)整理從底層資產(chǎn)來看，商辦物業(yè)為主，寫字樓、零售門店分別占比27%、26%、18%，租賃住房和酒店分別占比11%、10%。該結(jié)構(gòu)形成的主要原因是主要受底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流情況影響，如購(gòu)物中心、寫字樓、以及零售門店的租金收入較穩(wěn)定，更具打包發(fā)行REITs產(chǎn)品的基礎(chǔ)條件。圖2.112018年中國(guó)類REITs底層資產(chǎn)情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)RCREIT數(shù)據(jù)整理2.5國(guó)內(nèi)外REITs的比較本小節(jié)比較我國(guó)REITs較發(fā)達(dá)國(guó)家成熟REITs的區(qū)別，主要為本文第五章分析我國(guó)REITs存在問題及建議打下基矗在交易結(jié)構(gòu)方面，我國(guó)以契約形式為主，而國(guó)外以公司制為主，前者一般通過持有私募基金份額間接持有物業(yè)公司股權(quán)，2614304396.05226.9358.15649.53903.210200400600800100020142015201620172018累計(jì)發(fā)行數(shù)量/支累計(jì)發(fā)行規(guī)模/億

22表3.1“蘇寧云商REITs”參與主體情況數(shù)據(jù)來源：根據(jù)專項(xiàng)計(jì)劃說明書整理3.2基礎(chǔ)資產(chǎn)情況3.2.1優(yōu)先債收益權(quán)首先，基金管理人代表私募基金通過《優(yōu)先債委托貸款合同》對(duì)項(xiàng)目公司依法享有優(yōu)先債債權(quán)，并根據(jù)《基金合同》，以其享有的對(duì)項(xiàng)目公司的優(yōu)先債收益權(quán)作為對(duì)價(jià)向蘇寧云商支付私募投資基金基金份額贖回對(duì)價(jià)。在計(jì)劃管理人向蘇寧云商購(gòu)買優(yōu)先債收益權(quán)后，專項(xiàng)計(jì)劃依法取得優(yōu)先債收益權(quán)。圖3.2優(yōu)先債收益權(quán)流向3.2.2私募基金份額由基金管理人中信金石根據(jù)《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》設(shè)立私募基金，蘇寧云商已于私募投資基金設(shè)立時(shí)認(rèn)購(gòu)私募投資基金的全部份額，并繳納全部基金出資。蘇寧云商將已取得優(yōu)先債收益權(quán)作為對(duì)價(jià)，贖回部分私募投資基金基金份額。再根據(jù)《基金份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定將私募基金份額注入專項(xiàng)計(jì)劃。參與主體機(jī)構(gòu)名稱發(fā)起人蘇寧云商計(jì)劃管理人華夏資本管理有限公司基金管理人中信金石基金管理有限公司發(fā)行方中信證券股份有限公司托管機(jī)構(gòu)中國(guó)工商銀行南京分行資金收入監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)工商銀行上海分行信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司會(huì)計(jì)師事務(wù)所普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所法律顧問北京市金杜律師事務(wù)所評(píng)估機(jī)構(gòu)深圳市戴德梁行登記托管機(jī)構(gòu)中證登（深圳）

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
[1]破解公租房融資困境的路徑選擇——基于超循環(huán)理論的分析[J]. 林永民,趙金江,陳琳.  價(jià)格理論與實(shí)踐. 2019(11)
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博士論文
[1]房地產(chǎn)信托投資基金績(jī)效評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)防控研究[D]. 劉偉.北京理工大學(xué) 2016
[2]私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D]. 范運(yùn).西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 2009
[3]房地產(chǎn)投資信托（REITs）研究[D]. 張寒燕.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 2005

碩士論文
[1]類REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)研究[D]. 陸乘波.浙江大學(xué) 2019
[2]基于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程的房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)用研究[D]. 王豐洋.北京交通大學(xué) 2018
[3]房地產(chǎn)投資基金模式的研究[D]. 蔡步琳.浙江大學(xué) 2011
[4]我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的路徑選擇與政策建議[D]. 黃婷.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院 2010



本文編號(hào)：3520089