發(fā)布時(shí)間：2021-08-03 19:32

　　房地產(chǎn)行業(yè)占有中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置,而不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）作為房地產(chǎn)行業(yè)投資和融資渠道的進(jìn)一步延伸,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久穩(wěn)健的發(fā)展起到重要作用。故而,不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展也應(yīng)該受到足夠的正視。REITs從性質(zhì)上來(lái)講,應(yīng)該歸屬于信托基金。但是和傳統(tǒng)的基金相比,REITs在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié),會(huì)涉及到不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅收的處理,如土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅,以及城鎮(zhèn)土地使用稅等。所以,REITs在涉稅問(wèn)題上會(huì)更加的特殊,也會(huì)更加的復(fù)雜。迄今為止,我國(guó)并未專(zhuān)門(mén)為REITs設(shè)立過(guò)專(zhuān)項(xiàng)法規(guī),所以REITs只能比照著基金等業(yè)務(wù)來(lái)征稅。但是從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,完善的稅收立法,特別是稅收優(yōu)惠的加持對(duì)于REITs的發(fā)展而言,是非常重要的。所以,如果想使得REITs在我國(guó)能更快更好的發(fā)展,完善我國(guó)在REITs方面的稅制環(huán)境是非常關(guān)鍵的。目前我國(guó)稅收界對(duì)于REITs研究,更多的集中于在宏觀稅收體制框架下,探討我國(guó)稅收制度安排中的缺陷給REITs發(fā)展帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題,沒(méi)有結(jié)合具體的REITs案例來(lái)加以具體的分析,這就為本文提供了研究空間。一個(gè)完整的REITs項(xiàng)目,包含設(shè)立、運(yùn)營(yíng)和分配三個(gè)環(huán)... 

【文章來(lái)源】：云南財(cái)經(jīng)大學(xué)云南省

【文章頁(yè)數(shù)】：54 頁(yè)

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

公司型不動(dòng)產(chǎn)信托基金示意圖

第一章相關(guān)概念及理論依據(jù)9理2.契約型契約型REITs是指項(xiàng)目發(fā)起人和項(xiàng)目管理人以不動(dòng)產(chǎn)為投資標(biāo)的物的信托契約為基礎(chǔ)，將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)加以分割，由項(xiàng)目管理人持有所有權(quán)，并且通過(guò)發(fā)行相關(guān)的資產(chǎn)憑證，將不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人。亞洲的國(guó)家和地區(qū)，以新加坡和香港為代表REITs項(xiàng)目，其組織架構(gòu)就主要是以契約型REITs為主。常見(jiàn)的形式是依具契約合同發(fā)行收益性憑證或資產(chǎn)性證券，從而聚集資金來(lái)投資于房地產(chǎn)物業(yè)。在我國(guó)，目前并沒(méi)有出現(xiàn)公司型的REITs，所以契約型的REITs是本文主要的研究對(duì)象。如圖所示：圖1.2契約型不動(dòng)產(chǎn)信托基金示意圖從它的示意圖上可以看出，契約型REITs由兩種不同的委托和受托關(guān)系作為依托。投資者和項(xiàng)目管理公司是第一層委托和受托關(guān)系，在這層關(guān)系中，項(xiàng)目管理公司是受托人，受托管理項(xiàng)目；投資者扮演委托人的角色，可以從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中得到收益。項(xiàng)目管理公司和基金管理公司組成了第二層委托和受托關(guān)系，基金公司充當(dāng)受托人的角色，受托保管基金和代投資人監(jiān)督資金的運(yùn)用；項(xiàng)目管理公司則是委托人，負(fù)責(zé)使用資金投資以獲取收益。從契約型基金的結(jié)構(gòu)上來(lái)看，項(xiàng)目管理人既要受到投資者的監(jiān)督，也要受到基金公司的監(jiān)督。但是在實(shí)際運(yùn)行過(guò)程中，投資者的監(jiān)督權(quán)卻難以發(fā)揮。不同于公司制的REITs有專(zhuān)門(mén)的股東大會(huì)來(lái)有效的履行監(jiān)督權(quán)利，契約型的REITs缺少實(shí)體，其投資人往往是人數(shù)眾多且分散的，所以難以集中起來(lái)行使自己的監(jiān)督權(quán)。

第四章蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃稅收問(wèn)題分析34的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上來(lái)分析，蘇寧云商卻很需要將該次資產(chǎn)處置視為其收入。二、動(dòng)因分析根據(jù)蘇寧云商公布的2007年自2014年的合并報(bào)表中的利潤(rùn)表，匯總得到如下數(shù)據(jù)：表4.42007年-2014年利潤(rùn)表項(xiàng)目匯總年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年?duì)I業(yè)收入40,152,37149,896,70958,300,14975,504,73993,888,58098,357,161105,292,229108,925,296營(yíng)業(yè)成本34,346,74041,334,75648,185,78962,040,71280,884,64676,104,65683,718,85092,284,572營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,250,0602,964,3743,875,0325,431,9486,473,2263,241,598183,903-151,458,933凈利潤(rùn)1,523,1682,259,9282,988,4954,105,5084,886,0062,505,462104,303824,038數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇寧云商2007年-2014年財(cái)務(wù)報(bào)表從利潤(rùn)表的匯總數(shù)據(jù)可以看出，蘇寧云商的營(yíng)業(yè)收入是每年都在增長(zhǎng)的，但是隨著京東、阿里等線上業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)蘇寧云商的線下的運(yùn)營(yíng)構(gòu)成了一定程度上的沖擊。雖然收入是在逐漸增加，但是從2011年開(kāi)始，蘇寧云商的利潤(rùn)卻在逐漸下降的。尤其是在2014年，其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)值。以2007年的營(yíng)業(yè)成本和營(yíng)業(yè)收入為基礎(chǔ)，計(jì)算其增長(zhǎng)率，可得出如下匯總表格：表4.5蘇寧云商營(yíng)業(yè)收入及成本增長(zhǎng)率年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率24.27%16.84%29.51%24.35%4.76%7.05%3.45%營(yíng)業(yè)成本增長(zhǎng)率20.35%16.57%28.75%30.37%5.91%10.00%10.23%數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)蘇寧云商2007-2014年利潤(rùn)表數(shù)據(jù)計(jì)算而得根據(jù)上述表格可繪制成增長(zhǎng)率變動(dòng)圖如下：圖4.1增長(zhǎng)率變動(dòng)圖

【參考文獻(xiàn)】：
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