近年來(lái),受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、地產(chǎn)融資不斷收緊等因素的影響,存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為地產(chǎn)企業(yè)一種新的融資渠道。本文基于投資者視角,從CMBS產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)和發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā),分析了CMBS投資可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素,提出了CMBS信用分析框架及風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別建議。 

【文章來(lái)源】：北方金融. 2019,(11)

【文章頁(yè)數(shù)】：7 頁(yè)

【部分圖文】：

CMBS財(cái)產(chǎn)權(quán)信托雙SPV交易結(jié)構(gòu)

從實(shí)踐來(lái)看，國(guó)內(nèi)的CMBS發(fā)行期限主要集中在12～18年，但以3+3+3+N的形式為主。考慮到實(shí)踐中大部分投資者在行權(quán)日都會(huì)選擇行權(quán)，因此，可將相同評(píng)級(jí)的3年期公司債發(fā)行利率與CMBS的發(fā)行利率對(duì)比分析。AAA評(píng)級(jí)的CMBS發(fā)行利率大部分高于同級(jí)別、同期限的公司債發(fā)行利率，主要原因是公司債的評(píng)級(jí)主要依賴于發(fā)行主體的信用評(píng)級(jí)，而CMBS的發(fā)行主體的信用評(píng)級(jí)相對(duì)較低，通過(guò)物業(yè)抵押、現(xiàn)金流超額覆蓋、差額補(bǔ)足等多種增信措施使得CMBS產(chǎn)品的評(píng)級(jí)達(dá)到AAA；從AA+和AA評(píng)級(jí)的對(duì)比情況來(lái)看，CMBS和公司債的發(fā)行利率分布較為均勻，但也存在個(gè)別畸高或畸低的情況，主要與個(gè)別資產(chǎn)支持證券的發(fā)行規(guī)模、結(jié)構(gòu)分層數(shù)量、償付順序、優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)及抵押率等因素有關(guān)。四、CMBS面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)因素分析

CMBS的底層物業(yè)為購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多種業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)有其自身的景氣周期與發(fā)展規(guī)律。需具體分析底層物業(yè)所在細(xì)分行業(yè)所處的周期階段，發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)，判斷運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流是否可持續(xù)。（二）交易結(jié)構(gòu)分析

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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本文編號(hào)：3214554