隨著我國土地制度和住房制度改革的不斷深化,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,并處于產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵位置,在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場的快速擴(kuò)張,同時也受到互聯(lián)網(wǎng)、電商等新技術(shù)、新零售模式的挑戰(zhàn),這使得供求失衡等問題不斷顯現(xiàn),部分房企的庫存、空置率上升,經(jīng)營效益下降。有效的樓市預(yù)警通過對房地產(chǎn)市場運行狀況的監(jiān)測和預(yù)測及時預(yù)警預(yù)報,有利于為政府制定有關(guān)政策,促進(jìn)樓市的健康有序發(fā)展。有別于以往基于關(guān)聯(lián)度較大的不同緯度指標(biāo)所進(jìn)行的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警研究,本文按房企項目建設(shè)流程,創(chuàng)新性地利用自2002年起國家才要求披露的上市公司前瞻性信息構(gòu)建預(yù)警體系。前瞻性信息相比歷史信息,不僅對市場需求者具備更高的應(yīng)用價值,而且作為研究新領(lǐng)域,利用其相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)建樓市預(yù)警機(jī)制也將會更有效。但在實際收集數(shù)據(jù)的過程中發(fā)現(xiàn),前瞻性信息的供給在質(zhì)和量等方面都還存在一定問題,這一點在房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部公司的經(jīng)營狀況差異較大,大企業(yè)較小企業(yè)往往信息披露的更全面、更具體,這使得本文在數(shù)據(jù)收集方面面臨一定困難。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為對象,以2009年-2018年32家代表性上市房企前瞻性信息數(shù)據(jù)為樣本。首先,對房地產(chǎn)... 

【文章來源】：上海師范大學(xué)上海市

【文章頁數(shù)】：91 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【部分圖文】：

技術(shù)路線圖

第3章房地產(chǎn)行業(yè)前瞻性信息披露與樓市預(yù)警上海師范大學(xué)碩士學(xué)位論文市場波動趨勢，并向政府提供行而有效的干預(yù)市場的方法。利用前瞻性信息構(gòu)建樓市預(yù)警體系主要是通過前瞻性地觀察了解房地產(chǎn)市場關(guān)系的變化，防止房價大起大落，既要防止房地產(chǎn)因為供求關(guān)系緊張而房價大漲出現(xiàn)泡沫，也要預(yù)防供給嚴(yán)重過剩，房價出現(xiàn)大跌，進(jìn)而通過前瞻性地調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。這要求預(yù)警機(jī)制設(shè)計合理、準(zhǔn)確、適用，首要問題是測度指標(biāo)的選擇，前文已述房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特殊性決定了一般財務(wù)報表上的比率指標(biāo)或是數(shù)據(jù)很難真實反映單個企業(yè)甚至是產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營情況。因此本文提出使用前瞻性信息指標(biāo)來構(gòu)建樓市預(yù)警體系。3.3房地產(chǎn)上市公司前瞻性信息確定上市公司所披露的信息分為強(qiáng)制性信息和自愿性信息，本文提出的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司前瞻性信息絕大部分屬于后者，主要披露平臺是定期報告中“董事會報告”這一章節(jié)的“管理層分析與討論”（MDA）。近年來，伴隨我國證券市場的發(fā)展和規(guī)范，自愿性披露也受到越來越多的重視，融資成本降低的動機(jī)、信號傳遞成功的動機(jī)、股票激勵的動機(jī)也促使上市公司的高管們逐漸傾向于自愿披露，這是本文采集前瞻性信息作為預(yù)警指標(biāo)的先決條件。房地產(chǎn)行業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，多數(shù)房企主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)投資開發(fā)，并同時開展房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、租賃等多種經(jīng)濟(jì)活動。圖3.1展現(xiàn)了完整的項目開發(fā)流程圖。圖3.1房地產(chǎn)開發(fā)流程23

第5章樓市預(yù)警體系的有效性檢驗上海師范大學(xué)碩士學(xué)位論文5.7.1.1“銷售面積/拿地面積”的警情分析作為整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭，拿地對于整個項目最終能否獲利至關(guān)重要。這一階段主要是土地市場的調(diào)研與分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地的購買。房地產(chǎn)公司取得土地的途徑主要由三種途徑：1.招標(biāo)‐掛牌‐拍賣；2.并購其它地產(chǎn)公司獲得土地；3.城市舊改。無論是采用哪一種方式，這一階段作為項目開發(fā)的源頭，其資金的走向主要是流出，近年來，相關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)籌資和分配能力提出了極高要求，這使得部分企業(yè)對外部融資的依賴性更強(qiáng)。一旦項目開發(fā)失敗，企業(yè)便面臨巨額的債務(wù)壓力，并極有可能陷入財務(wù)危機(jī)。銷售面積/拿地面積作為本文預(yù)警預(yù)報機(jī)制中的第一個指標(biāo)，盡管其權(quán)重占比最小，但其事關(guān)企業(yè)的投資市場戰(zhàn)略，因此該指標(biāo)的警情不可忽視。根據(jù)5.3節(jié)表5-9預(yù)警區(qū)間，將2009-2020年32家房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積/拿地面積這一前瞻性信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后，預(yù)警走勢如圖5.1所示，預(yù)警走勢圖與房企景氣指數(shù)對比圖如圖5.2.圖5.1銷售面積/拿地面積預(yù)警1數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫53

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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博士論文
[1]我國產(chǎn)業(yè)安全政府監(jiān)管體系研究[D]. 劉永平.北京交通大學(xué) 2016

碩士論文
[1]房地產(chǎn)業(yè)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)[D]. 吳曄.湖南大學(xué) 2015
[2]呼和浩特地區(qū)住宅增量市場預(yù)警研究[D]. 楊婧.內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué) 2013
[3]海南房地產(chǎn)健康發(fā)展與預(yù)警機(jī)制研究[D]. 高盈盈.海南大學(xué) 2013
[4]基于多元logistic回歸模型的房地產(chǎn)預(yù)警研究[D]. 黃興柱.濟(jì)南大學(xué) 2012



本文編號：2924597