【摘要】：過去的十年是我國經濟發(fā)展的黃金時期,GDP高速增長的背后得益于房地產市場的貢獻。當我國的房地產市場和與之伴隨的住房抵押貸款市場蓬勃發(fā)展的時候,美國的次級債市場早已危機四伏,而2008年金融危機的爆發(fā)不僅給世界經濟造成了重大的打擊,而且還引起了社會對住房抵押貸款支持債券的重新審視。危機的產生是由于美國聯邦利率的大幅升高以及房地產價格的大幅降低,使得住房抵押次級貸款大量違約情況的出現,引起大量投資機構的倒閉和破產。 九十年代末期,我國將住房產業(yè)視為國民經濟的支柱產業(yè),商品住宅如雨后春筍般拔地而起。房地產的繁榮雖說解決了部分國人的住房問題,但數據顯示,過去十多年間我國房價的平均增長速度為6.7%,2007年的增長速度為15.9%,達到了歷史的高峰。房價的非理性增長為我國社會穩(wěn)定埋下了隱患。居高不下的房價使得人們不得不貸款買房,銀行等貸款機構的個人住房信貸業(yè)務占比也在逐年擴大,目前個人住房消費信貸余額占全國消費類信貸余額的比例已經超過80%。而美國次貸危機的發(fā)生告誡了我們,以往被視為優(yōu)質無風險的信貸資產也蘊藏著潛在的風險。 住房抵押貸款屬于流動性差且有穩(wěn)定現金流的資產,為了降低風險和提高資產流動性的需要,幾年前我國進行了住房抵押貸款證券化的試點工作,以建行為代表的部分銀行發(fā)行了住房抵押貸款支持證券,用于二級市場的流通交易。如今個人信用貸款過分地集中在住房產業(yè),那么一旦房價出現暴跌,不可避免的會帶來抵押資產價值的縮水,連帶產生巨大的銀行信貸風險,進而也會通過二級市場擴散至整個金融市場。 房地產調控從2010年開始至今已經持續(xù)了兩年左右的時間,增速明顯放緩,但房價仍然有泡沫,不排除下跌的可能。同時4萬億投資產生的嚴重通貨膨脹也使得我國的存貸基準利率上升到一個高位。我國已經暴露出個人住房信貸風險,此時的風險管理顯得尤為重要。對住房抵押貸款的風險管理離不開對其的合理定價。在考慮潛在風險因素的前提下對一筆住房抵押貸款合理地定價不僅能幫助貸款機構降低損失發(fā)生的可能性,有利于決策層合理地制定房貸政策,而且也有助于我國對將來發(fā)行住房抵押貸款支持證券的研究和探索。 本文主要是對我國住房抵押貸款的定價研究,通過查閱文獻我發(fā)現目前對貸款定價的研究大都處于定性分析階段,部分學者通過因子判別法發(fā)現個人住房抵押貸款的價值主要受違約風險、提前償付風險、首付比例、房貸期限、房貸利率、個人收入以及房產價值等因素的影響,但很少有學者對定價進行定量研究。這主要是因為住房抵押貸款從發(fā)展之初到如今歷時時間不長,并且發(fā)生違約的情況較少,所以考慮違約風險的歷史數據不足以支持模型的定量分析。不過,近年已有部分國外學者和個別國內學者在從事定量方法方面的研究。 住房抵押貸款定價的方法主要有現金流現值法、信用評級法、結構化方法和簡約化方法�，F金流現值是一種傳統(tǒng)意義上的定價方法,前提條件是假定了借款人的違約和提前還款遵循歷史慣例,從而可以預測還貸期限,進而預測銀行可以獲取的未來現金流；信用評級法是目前我國商業(yè)銀行放貸過程中最常用的方法,放貸前客戶經理對申請人進行征信調查,銀行根據客戶經理提交的調查評分決定授信方案；結構化方法則是基于期權理論,假定借款人的違約和提前還款權是一份美式期權,標的資產就是借款人的該筆貸款,執(zhí)行價格是未償還的剩余貸款余額,違約時銀行可以拍賣抵押的房產,因此違約是一份美式賣權,提前償還則是一份美式買權,結構化方法認為借款人會在一個最優(yōu)的時點選擇是否執(zhí)行手中的期權：簡約化方法使用統(tǒng)計方法從過往的數據中估計出違約(提前償還)發(fā)生的概率函數,再把估計的概率函數作為變量參數引入到貸款定價方程式中,同時簡約化方法認為違約、房價、利率等因素是外生的一個隨機過程。 以上的幾種主流定價方法都存在著缺陷。首先,現金流現值法是對未來現金流的貼現,以未來不發(fā)生違約和提前償付為前提,而實際情況卻是違約和提前償付時有發(fā)生,并且使用固定的貼現率也不符合現實。其次,信用評級法則是對客戶資產狀況的一種偏主觀的判斷,工作人員的疏忽以及借貸雙方的信息不對稱難以避免。再次,結構化方法雖說引入了期權定價理論,但是定價模型的結果并不能很好地解釋現實的狀況,我國的大部分家庭視住房為最寶貴的財富,是安身立命之本,所以即使正常還貸不劃算也不會執(zhí)行期權(違約或提前償付)。最后,簡約化方法最先是運用于風險債券的定價,認為違約服從泊松過程,并與利率過程相互獨立,這種方法的實證結果與現實數據吻合,但是如果大環(huán)境發(fā)生變化,模型則表現不佳。 綜合分析幾種定價方法的優(yōu)勢和劣勢,本文使用了簡約化方法對結構化方法改進,演變成為強度定價方法。強度概念來源于達雷爾·達菲和肯尼斯·辛格爾頓關于信用風險定價的著作。這種方法已經證明能很好地為企業(yè)債券以及信用衍生產品定價,近年來也開始有個別學者開始將此方法引入住房抵押貸款定價領域。 強度定價方法是一類為違約概率等因素的變化假設了一個外生的過程并根據歷史的或當前的數據來標定的模型。它是用簡約化方法對結構化方法的一種改進和有效整合,是通過將個人的違約等現象視為一種符合泊松過程的隨機事件,并用強度參數來分析對價值的影響。本文的強度定價方法選用了三個主要的變量：房價、違約以及無風險貼現率,并為三個變量分別建立了估值模型。 房價數據選取的是來自于國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數據庫的深圳地區(qū)房屋銷售價格指數；違約數據選取的是來自中國債券信息網的建設銀行發(fā)行的住房抵押貸款支持證券“建元2007”公布的每期違約數據；無風險貼現率數據選取的是來自上海銀行間拆放利率網站的三月期Shibor。由于違約數據來自“建元2007”,建元2007是以深圳、福州、泉州三地的住房抵押貸款為標的的支持證券,而深圳地區(qū)的貸款占比超過了70%,所以房價數據主要選擇深圳地區(qū)的房屋銷售價格指數。 此外,房價樣本選取的是從2003年一季度至2009年四季度的數據,違約樣本選取的是從2008年第一期至2012年第五十期的數據,數據量偏少,為了解決實證過程中數據少的缺陷,本文使用了蒙特卡洛模擬,三變量的設定也提高了蒙特卡洛模擬的運行時間和效率,所有的模擬過程通過MATLAB軟件編程實現。 本文通過實證分析了一筆利率為7.3%,貸款金額為100萬,同時選擇固定利率等額本息還款法的10年期住房抵押貸款的價值。首先通過歷史數據估算出了三個變量的均值和波動率標準差參數,然后利用蒙特卡洛模擬方法分別模擬出了各變量未來十年間的變動路徑,再將三個變量的變動路徑代入通過強度定價方法建立的模型中,最后模擬出該筆住房抵押貸款的價值。經過大約50次的模擬,結果顯示此筆貸款價值在區(qū)間(116.1萬,118.6萬)內,均值為117.55萬,并且波動幅度不大,說明模型的表現相對穩(wěn)定,符合寫作之初的設想,能滿足我國商業(yè)銀行對貸款管理的要求。 本文還進行了變量參數的敏感性分析,得出結論：住房抵押貸款價值與貸款利率正相關,隨著貸款利率的提高抵押貸款的價值也隨之提高；抵押貸款價值與貸款的期限具有相關性,貸款價值隨著貸款期限的變化先升后降,舉例的該貸款的最佳貸款期限為10年；抵押房產價格走勢和貸款價值比共同影響著住房抵押貸款的價值,當房價下跌過猛,低于未償還貸款余額時,抵押貸款價值就會變成虛值。 本文同時也指出了模型設立的不足與缺陷：首先是用于估計變量參數的數據有限,尚未對三個變量的參數進行誤差分析和穩(wěn)定性檢驗；其次是尚未分析提前還款風險對貸款價值的影響；再次是只針對固定利率抵押貸款的定價,但是實際上商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款主要以浮動利率抵押貸款為主最后是還款方式選取了等額本息還款,除了這種方式外還有等額本金還款,研究這種還款方式下的貸款價值也是十分必要。 目前我國除了商業(yè)銀行之外還有很多小額貸款公司也在開展住房抵押貸款的業(yè)務,那么很好地對貸款業(yè)務進行風險管理就顯得尤為重要。對信貸業(yè)務的風險管理離不開對信貸資產的合理定價,如果貸款機構在發(fā)放貸款時能準確界定其價值,那么就能最大限度地降低未來發(fā)生損失對自身的沖擊。在我看來貸款機構要做到科學的貸款定價不僅需要未來更多的學者進行深入研究,而且也需要兩條政策措施的配合：一是堅持調控政策不放松；二是實行有管制的市場化利率。
【學位授予單位】：西南財經大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3;F832.4;F224

【參考文獻】

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本文編號：2541829