【摘要】： 融圣國(guó)際項(xiàng)目2006年立項(xiàng)開發(fā)時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展迅速,利潤(rùn)空間較大的大好形勢(shì),開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本控制問題并不十分重視。而后,中國(guó)房地產(chǎn)卻在經(jīng)過連續(xù)三年的持續(xù)升溫之后,遭遇到前所未有的市場(chǎng)寒流,廣東、北京、上海相繼出現(xiàn)房?jī)r(jià)大跳水。隨即,中國(guó)的二線城市出現(xiàn)房屋成交量急劇下滑。而另一方面,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本卻仍然在不斷攀升,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌似乎已經(jīng)悄然來(lái)臨。當(dāng)前,美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)為代表的次貸危機(jī)引發(fā)的國(guó)際金融危機(jī)席卷全球,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣更是雪上加霜,競(jìng)爭(zhēng)日益加劇,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本已經(jīng)超過開發(fā)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)如何開源節(jié)流引起了所有房地產(chǎn)商的高度重視,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題以一種前所未有的姿態(tài)擺在了中國(guó)所有房地產(chǎn)商面前。 本文分析當(dāng)前項(xiàng)目成本控制研究的現(xiàn)狀,探討房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的相關(guān)定義、主要內(nèi)容、特點(diǎn)、原則、一般過程。并根據(jù)基本理論,以實(shí)證的研究方法,分決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)、營(yíng)銷等階段,對(duì)照查找出融圣國(guó)際項(xiàng)目成本控制中存在的決策不科學(xué)、設(shè)計(jì)主觀性強(qiáng)、招標(biāo)缺乏有效性、變更簽證控制不力、營(yíng)銷成本過高等主要問題。從實(shí)用的角度,提出準(zhǔn)確定位融圣國(guó)際項(xiàng)目、嚴(yán)格招投標(biāo)、科學(xué)變更簽證、把好工程材料關(guān)、選擇合適租售公司等一系列解決問題的措施,為融圣國(guó)際項(xiàng)目節(jié)省開發(fā)成本2700多萬(wàn)元。 本文著重理論與實(shí)踐的結(jié)合,旨在探索一些有實(shí)用價(jià)值的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法和措施,為房地產(chǎn)開發(fā)商在成本控制上提供一些參考。
【圖文】：

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣更是雪上加霜，，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本已經(jīng)超過開發(fā)預(yù)算，從2008年2月起中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)從106點(diǎn)一路跌至2009年3月的94點(diǎn)，如圖1一1: 103 107 106 105 104 103 102 101 100999日97969594勺臺(tái)92勺土90日勺日日2003年2月3月4月5月6月了月e月，月10月1一月12月2009年2月3月圖1一1全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢(shì)圖資料來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年4月13日?qǐng)?bào)告這樣的形勢(shì)使所有房地產(chǎn)商不得不對(duì)如何開源節(jié)流高度重視。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問題以一種前所未有的姿態(tài)擺在了中國(guó)所有房地產(chǎn)商面前。成本控制已成為融圣國(guó)際項(xiàng)目的重要管理活動(dòng)之一。經(jīng)過兩年多的探索，融圣國(guó)際項(xiàng)目己初步建立了成本控制的內(nèi)部機(jī)制和外部配套體系;通過設(shè)計(jì)方案征集、技術(shù)咨詢、工程招標(biāo)、詢價(jià)等方式引入外部競(jìng)爭(zhēng)，已將成本控制在一定的范圍之內(nèi)。但目前，仍存在以下問題:一是對(duì)開發(fā)過程中的成本控制的理解過多局限于具體施工過程的成本控制，但項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)階段和銷售階段項(xiàng)目全過程成本控制概念欠缺。項(xiàng)目決策和設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)的問題，導(dǎo)致后面各階段成本無(wú)法控制，出現(xiàn)過多無(wú)效成本。二是成本控制的基礎(chǔ)管理工作不到位。目前只是在工程造價(jià)方面的基礎(chǔ)工作抓的較緊，但項(xiàng)目定位、合理融資、合同管理、信息管理、供方管理等工作較為松弛。三是過分突出工程標(biāo)價(jià)。這導(dǎo)致施工單位為爭(zhēng)取中標(biāo)競(jìng)相壓價(jià)，部分工程造價(jià)偏離合理水平。施工單位在利益的驅(qū)動(dòng)下

截止到2008年2月15號(hào)，國(guó)內(nèi)鋼材平均價(jià)格己經(jīng)上漲到每噸5300元左右，到6月份更達(dá)到6039元/噸，比2007年全年平均4702元的價(jià)格，上漲了1337元/噸，漲幅達(dá)28.43%。如圖3一4所示: 603960396034弓侖今6lr|卜L|r卜以|獷卜LL 000000000000000000000000

本文編號(hào)：2677054