【摘要】：隨著我國住房制度改革的不斷深入和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,商業(yè)銀行逐漸在實踐中開始辦理個人住房擔保貸款,從而按揭制度得以從香港引入。這種擔保方式解決了購房者當前的資金困難,促進了房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售,加速了房地產(chǎn)開發(fā)資金的運轉(zhuǎn),擴大了銀行等金融機構(gòu)的貸款業(yè)務,已經(jīng)成為開發(fā)商、購房者和銀行普遍接受的一種融資擔保方式。但由于我國對“按揭”的法律內(nèi)涵界定不明確,導致無論從理論上還是實務中都比較混亂,造成個人住房按揭市場的無序。同時,其作為一種融資手段,在整個按揭期間各種情況無法預測,各種人為或意外事件的發(fā)生使貸款銀行、購房者以及開發(fā)商承受著巨大的風險,而我國個人住房按揭理論與法律制度的缺失更進一步加大了這種風險。因此,能否有效轉(zhuǎn)移、分散各方的風險對按揭業(yè)務的發(fā)展甚至一國房地產(chǎn)金融市場的安全與穩(wěn)定都至關重要,所以,銀行、開發(fā)商與購房者三者在按揭中的風險與法律防范成為目前理論界一個非常重要的研究課題。 本文共四個部分,主要內(nèi)容如下： 第一部分從按揭的詞源出發(fā),分析按揭制度在英美、香港、大陸的發(fā)展歷程及特色,通過比較分析法界定了按揭的法律性質(zhì),它區(qū)別于不動產(chǎn)抵押、權利質(zhì)押、讓與擔保,是一種新型的融資擔保方式。梳理了按揭中的各種法律關系,其中對房屋買賣關系與按揭貸款關系進行重點研究,得出二者是相互獨立的關系而非主從關系。 第二部分從風險來源出發(fā),分析了銀行、開發(fā)商與購房者在按揭中所面臨的各種風險。如購房者的信用、開發(fā)商的虛假按揭及欺詐行為對銀行造成的風險；開發(fā)商的違約、瑕疵交付行為以及銀行的強制保險對于購房者造成的風險；開發(fā)商因連帶保證責任產(chǎn)生的回購、追償風險等。 第三部分針對各主體所面臨的風險,提出了應對各種風險的防范措施。如：完善個人信用制度；充分發(fā)揮中介機構(gòu)的作用；完善商品房預告登記制度及發(fā)揮律師的參與作用；完善《按揭合作協(xié)議》、《商品房預購合同》等。通過以上措施有效轉(zhuǎn)移、分散三方主體的風險,平衡三方的利益,從而使按揭可以良性發(fā)展。 第四部分介紹了國外先進的應對按揭風險的制度嘗試,如設立新的險種、建立專門的擔保機構(gòu)、引進按揭貸款證券化等,我們可以在結(jié)合我國具體國情的前提下加以借鑒繼而對我國的商品房按揭進行制度創(chuàng)新,逐步完善我國的按揭制度。 本文全面分析了各方主體在按揭過程中所面臨的各種風險,并在此基礎上提出了應對各種風險的防范措施,并且介紹了發(fā)達國家的經(jīng)驗。由于篇幅和時間的限制,論文難免有疏漏之處,在以后的學習中筆者將會進一步的改進和完善。
【學位授予單位】：西南政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2011
【分類號】：F293.3;F832.4;D922.282

【參考文獻】

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本文編號：2676574