本文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：自1994年建立商品房預(yù)售制度以來,我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的時(shí)期,一方面商品房預(yù)售制度為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了重要的融資渠道,另一方面商品房預(yù)售制度很好的滿足了百姓安居樂業(yè)的需要。在這一時(shí)期,商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中暴露出的很多問題被房地產(chǎn)市場的繁榮表象所遮掩住了。2015年是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展跌宕起伏的一年,市場兩級分化加重,一二線城市銷售火爆,三四線城市面臨嚴(yán)峻的去庫存壓力。我國房地產(chǎn)市場高速增長的時(shí)代已經(jīng)告一段落,整體面臨轉(zhuǎn)型壓力,步入新常態(tài)發(fā)展已是不爭的事實(shí),商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)一些突出的表現(xiàn)形式,完善相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度顯得尤為重要。商品房預(yù)售過程中出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)必將影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的健康和穩(wěn)定發(fā)展。一方面,商品房預(yù)售在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段呈現(xiàn)不同特征,預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出不同表現(xiàn)形式；另一方面,商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范又是一個動態(tài)發(fā)展的過程,風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度需要適應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要,因此如何完善相應(yīng)法律制度以防范商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。本文分為五個部分：第一部分首先通過常州“銀河灣第一城”小區(qū)爛尾事件和上�！吧徎ê优暇霸贰毙^(qū)樓房倒塌事件這兩個典型案例引入商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)對預(yù)購人及社會的影響,因此如何有效構(gòu)建商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度具有重要意義；其次通過梳理文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)國內(nèi)商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范研究具有一定的滯后性與局限性,更多是依據(jù)當(dāng)前出現(xiàn)的問題進(jìn)行討論,系統(tǒng)的法律制度完善研究相對較少；最后給出本文的研究思路與方法。第二部分首先總結(jié)當(dāng)前商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式,包括：商品房預(yù)售合同糾紛增加、商品房開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增加、“假按揭”騙取銀行資金、市場信息不對稱導(dǎo)致商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范制度施行難等,通過相關(guān)數(shù)據(jù)與實(shí)例進(jìn)行論述；然后分析這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的法律原因,從商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制不夠完善、商品房預(yù)售缺乏風(fēng)險(xiǎn)對沖機(jī)制、商品房預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定不夠完善、市場信息共享機(jī)制不健全等幾個方面進(jìn)行了詳細(xì)分析,為下文的進(jìn)一步論述提供現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。第三部分詳細(xì)介紹了商品房預(yù)售的核心制度一預(yù)售款監(jiān)管制度,首先梳理域外商品房預(yù)售款監(jiān)管制度,包括美國、新加坡、我國香港地區(qū)和臺灣地區(qū),對其制度進(jìn)行了歸納與總結(jié)；然后選取國內(nèi)北京、南京、廣州、深圳等城市,從監(jiān)管模式、監(jiān)管協(xié)議的簽訂方、監(jiān)管范圍和期限等進(jìn)行了列表總結(jié),通過與域外對比得出存在監(jiān)管主體混亂、監(jiān)管措施不統(tǒng)一等問題：其次筆者認(rèn)為對于實(shí)踐中面臨的商品房預(yù)售款的凍結(jié)、扣劃之爭應(yīng)采取“一案一議”的方式,保證人民法院的司法活動與預(yù)售款監(jiān)管制度順利開展；最后從宏觀與微觀角度總結(jié)域外商品房預(yù)售款監(jiān)管制度對我國的啟示,為下文的法律制度完善提供借鑒。第四部分首先闡述了商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)法律防范所依據(jù)的法理原則,詳細(xì)闡述了法治原則、審慎性原則、有效性原則以及協(xié)調(diào)性原則等四個原則,為下文完善商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度的建議提供法理基礎(chǔ)：然后總結(jié)歸納了商品房預(yù)售市場四個主要的參與主體,包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、預(yù)購人以及銀行,依次從四個主體出發(fā)闡述了各自預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范的主要責(zé)任。第五部分針對商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范制度在立法和實(shí)踐中存在的問題,首先從立法層面提出了完善建議,主要包括：商品房預(yù)售款監(jiān)管制度的完善、完善商品房預(yù)售相關(guān)法律責(zé)任、健全商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)體系、設(shè)立商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金、規(guī)范商品房預(yù)售信息披露制度等；其次從行政層面進(jìn)一步提出了完善建議,主要包括：建立商品房開發(fā)項(xiàng)目動態(tài)監(jiān)管平臺、形成商品房預(yù)售監(jiān)管聯(lián)席會議機(jī)制、加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管的執(zhí)法力度以及房地產(chǎn)行業(yè)組織的去行政化等。
【關(guān)鍵詞】：商品房預(yù)售 風(fēng)險(xiǎn)防范 法律監(jiān)管
【學(xué)位授予單位】：南京大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：D922.29
【目錄】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-10
• 一、緒論10-14
• (一) 典型事件及問題的提出10-11
• 1. 常州“銀河灣第一城”小區(qū)事件10
• 2. 上海“蓮花河畔景苑”小區(qū)事件10
• 3. 問題的提出10-11
• (二) 相關(guān)文獻(xiàn)梳理11-12
• (三) 研究思路與方法12-14
• 二、我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)及其原因14-20
• (一) 新常態(tài)下我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)14-16
• 1. 商品房預(yù)售合同糾紛增加14
• 2. 商品房開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增加14-15
• 3. “假按揭”騙取銀行資金15
• 4. 市場信息不對稱導(dǎo)致商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范制度施行難15-16
• (二) 我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)的法律分析16-20
• 1. 商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制不夠完善16-17
• 2. 商品房預(yù)售缺乏風(fēng)險(xiǎn)對沖機(jī)制17-18
• 3. 商品房預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定不夠完善18
• 4. 商品房預(yù)售市場信息共享機(jī)制不健全18-20
• 三、商品房預(yù)售款監(jiān)管制度20-26
• (一) 域外商品房預(yù)售款監(jiān)管制度分析20-21
• 1. 美國—第三方監(jiān)管制度20
• 2. 新加坡—按施工進(jìn)度獲取預(yù)售款20-21
• 3. 香港地區(qū)—律師行的監(jiān)管21
• 4. 臺灣地區(qū)—中間人監(jiān)管制度21
• (二) 我國商品房預(yù)售款監(jiān)管制度分析21-23
• (三) 商品房預(yù)售款的凍結(jié)、扣劃之爭23-24
• (四) 域外商品房預(yù)售款監(jiān)管制度對我國的啟示24-26
• 四、我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)法律防范依據(jù)的原則與責(zé)任主體的確立26-30
• (一) 商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)法律防范依據(jù)的原則26-27
• 1. 法治原則26
• 2. 審慎性原則26-27
• 3. 有效性原則27
• 4. 協(xié)調(diào)性原則27
• (二) 商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范主體及其責(zé)任27-30
• 1. 政府及其責(zé)任27-28
• 2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其責(zé)任28
• 3. 預(yù)購人及其責(zé)任28-29
• 4. 銀行及其責(zé)任29-30
• 五、完善我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范的具體法律措施與配套制度30-37
• (一) 從立法層面完善我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范制度30-35
• 1. 商品房預(yù)售款監(jiān)管制度的完善30-31
• 2. 完善商品房預(yù)售制度相關(guān)法律責(zé)任的規(guī)定31-32
• 3. 健全商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入與退出制度32-33
• 4. 建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)體系33-34
• 5. 設(shè)立商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)�；�34-35
• 6. 規(guī)范商品房預(yù)售信息披露制度35
• (二) 從行政層面完善我國商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范制度35-37
• 1. 建立商品房開發(fā)項(xiàng)目動態(tài)監(jiān)管平臺35-36
• 2. 形成商品房預(yù)售監(jiān)管聯(lián)席會議機(jī)制36
• 3. 加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管的執(zhí)法力度36
• 4. 釋放房地產(chǎn)行業(yè)組織的監(jiān)管活力36-37
• 結(jié)語37-38
• 參考文獻(xiàn)38-40
• 致謝40-41

【參考文獻(xiàn)】

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  本文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范法律制度研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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本文編號：268945