【摘要】：隨著經濟飛速發(fā)展,房價不斷攀升,房地產市場宏觀調控政策接踵而至。為了抑制房價過快上漲,相關部門通過采取限制購房數量、收緊信貸政策、供給多種保障性住房等手段,從一定程度上遏制了炒房投機哄抬房價,另一方面“借名買房”悄然興起。近年來,囿于房屋價值巨大,因借名買房引發(fā)的訴訟較多且矛盾沖突較大。司法實踐中,對于借名買房糾紛的法律關系的認定、合同效力的認定、所有權歸屬、權利實現與義務承擔等各方面,各地裁判結果迥異�！巴覆煌小爆F象,損害當事人合法權益的同時,嚴重損害了司法公信力,減弱了生效司法裁判的引導作用,加劇了矛盾糾紛化解的難度。筆者擬以中國裁判文書網公開的民事判決書為樣本,以調研司法案例不同裁判結果為先導,在判定借名買房合同性質的基礎上,深入分析借名買房合同關系成立及合同效力認定的幾方面關鍵因素的影響作用。關于合同性質的認定,借名買房合同系無名合同,區(qū)別于委托合同和代理購房。為了避免更多借名買房糾紛的產生,應采取謙抑原則,采用更加嚴格的標準判定借名買房合同關系的成立,即雙方意思表示一致、借名人全額出資、借名人占有使用爭議房屋且持有相關購房手續(xù)等,但不以書面借名買房協(xié)議為必要。關于合同效力的判定,主要依托合同法第52條認定合同無效條款,逐一論述違反限購政策并不等于違反效力性強制性規(guī)定,借名購買政策性保障住房或享用他人信貸優(yōu)惠并不等于損害社會公共利益,以借名買房合同形式掩蓋非法目的的范疇等影響合同效力認定的關鍵性因素。從尊重意思自治原則和維護市場經濟秩序的角度綜合分析得出,不論訴爭房屋性質是商品住房還是政策性保障住房,都需要尊重雙方當事人意思自治,以有效為原則,無效為例外。但合同有效并不等于借名人一定取得不動產登記物權,合同的履行內容還需要綜合考慮合同是否具備客觀履行條件等多種情況確定,而不能唯“結果論”,以客觀履行不能倒推合同無效。關于借名合同雙方的權利實現或義務承擔,毋庸置疑,應當以不動產登記內容為準,由出名人享有登記物權。借名人提起訴訟的訴訟請求,一般為要求出名人履行協(xié)助其辦理過戶登記手續(xù)的債權,而并非直接行使物權。這就涉及兩方主體的權利實現方式的不同。一方面是指借名人的權利實現,如果借名人具備過戶登記的主體資格,不論是商品房還是政策性保障住房,不論是眼前還是可預期的將來,在房屋具備上市交易條件后,借名人具備了登記過戶的主體資格,出名人應配合借名人辦理房屋過戶手續(xù)。另一方面是指出名人的登記物權,在借名人不能取得不動產登記物權的情況下,出名人繼續(xù)享有登記物權,出名人向借名人支付經濟損失。誠然,簡單的返還原物,對于借名人來說有失公平,且助漲了不誠信的風氣。因房屋升值,經濟損失的計算方式和賠償比例的判定,事關雙方重大經濟利益。實踐中,在出名人占有使用房屋之前,必須先處理完畢房屋升值所帶來的經濟利益的分配問題,否則不論是返還原物之訴、所有權確認之訴、買賣合同無效之訴都無法取回房屋的實際控制權。從公平角度出發(fā),在計算雙方因房屋升值所帶來的經濟利益分配比例及分配數額時,以房屋升值部分作為總數,視為借名人的經濟損失。然后再依據出名人、借名人雙方對合同無法履行的過錯程度,確定雙方各自擔負的損失比例。出名人需要擔負的損失金額即可視為其賠償給借名人的經濟損失。對于不構成借名買房合同關系的雙方權利義務分配,本文不再予以詳細論述,按照借貸關系、合伙關系或不當得利等其他法律關系處理即可。
【學位授予單位】：中國政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2018
【分類號】：D923.6

【參考文獻】

相關期刊論文 前2條

1 翟業(yè)虎;程婉秋;;借名買房行為法律問題初探[J];江淮論壇;2015年04期

2 楊代雄;;使用他人名義實施法律行為的效果——法律行為主體的“名”與“實”[J];中國法學;2010年04期

相關碩士學位論文 前2條

1 汪慧;借名買房法律問題研究[D];西南政法大學;2014年

2 王勝會;為規(guī)避限購令之借名買房行為效力研究[D];西南政法大學;2013年

本文編號：2771359