本文關(guān)鍵詞：承租人先買權(quán)保護(hù)研究

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【摘要】：承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是我國(guó)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度重要分支,屬政策性規(guī)范,目的是保護(hù)弱勢(shì)承租人居住權(quán)。為了解實(shí)務(wù)中承租人先買權(quán)認(rèn)定、行使與保護(hù)現(xiàn)狀,通過(guò)分析兩則經(jīng)典案例以及眾多二審判決發(fā)現(xiàn)承租人先買權(quán)存在以下問(wèn)題:第一,2009年《房屋租賃合同司法解釋》施行后,承租人先買權(quán)僅具有債權(quán)效力,不能對(duì)抗第三人。承租人先買權(quán)時(shí)常受到侵害,該制度已由權(quán)利本身之保護(hù)向權(quán)利救濟(jì)之保護(hù)轉(zhuǎn)移;第二,承租人先買權(quán)存在權(quán)利擴(kuò)張與權(quán)利被架空之矛盾。司法實(shí)務(wù)承認(rèn)意定先買權(quán),將承租人先買權(quán)擴(kuò)張適用于商業(yè)用房;但承租人先買權(quán)保護(hù)力度不夠,權(quán)利受侵害業(yè)已成常態(tài);第三,法院確定承租人先買權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)不一,存在租金和房屋差價(jià)兩種標(biāo)準(zhǔn);第四,承租人訴訟主張依據(jù)不足,對(duì)先買權(quán)存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),經(jīng)常選擇訴請(qǐng)出租人與第三人之間的買賣合同無(wú)效;第五,法院未充分合理使用自身釋明權(quán),處理承租人先買權(quán)糾紛不夠徹底,導(dǎo)致一事二訴,既造成當(dāng)事人訴累,又浪費(fèi)司法資源�；诔凶馊讼荣I權(quán)存在的問(wèn)題,本文從兩個(gè)方面闡述對(duì)承租人先買權(quán)的保護(hù)。第一,構(gòu)建承租人先買權(quán)成立和行使要件體系,從權(quán)利行使方面規(guī)范承租人先買權(quán);第二,在承租人先買權(quán)受到侵害時(shí),如何才能實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人先買權(quán)的救濟(jì),并為救濟(jì)提出合理化建議。本文將承租人先買權(quán)要件概括為五個(gè)。合法有效租賃基礎(chǔ)法律關(guān)系是承租人先買權(quán)成立要件;出租人出賣租賃房屋于第三人、同等條件和合理期限是承租人先買權(quán)的三個(gè)積極行使要件,不存在限制條件是承租人先買權(quán)的消極行使要件;承租人主張行使先買權(quán)時(shí),如果缺少五要件中任何一個(gè),那么承租人便不享有或不能行使其先買權(quán),此時(shí)出租人便不可能構(gòu)成對(duì)承租人先買權(quán)的侵害。司法解釋明文規(guī)定侵害承租人先買權(quán)應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。通過(guò)對(duì)各學(xué)說(shuō)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn),將出租人承擔(dān)的損害賠償責(zé)任定性為違約責(zé)任更為合理。出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的范圍包括直接和間接損失。損害賠償依據(jù)原則上應(yīng)當(dāng)適用房屋差價(jià)標(biāo)準(zhǔn),租金并不能代表承租人先買權(quán)受到侵害時(shí)的損失。裝飾裝修費(fèi)用依個(gè)案具體認(rèn)定。為引導(dǎo)承租人對(duì)先買權(quán)的行使與權(quán)利受到侵害時(shí)的救濟(jì)以及完善法院對(duì)承租人先買權(quán)糾紛的審理,本文提出三點(diǎn)救濟(jì)建議:第一,承租人在簽訂租賃合同時(shí)與出租人約定侵害承租人先買權(quán)的賠償金;第二,承租人謹(jǐn)慎訴請(qǐng)出租人與第三人買賣合同無(wú)效;第三,法院應(yīng)合理使用自身釋明權(quán),以期高效徹底解決承租人先買權(quán)糾紛案件。
【關(guān)鍵詞】：承租人先買權(quán) 行使與保護(hù) 損害賠償
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號(hào)】：D923.6
【目錄】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 引言8-13
• 一、研究?jī)r(jià)值及意義8
• 二、文獻(xiàn)綜述8-11
• 三、主要研究方法11
• 四、論文結(jié)構(gòu)11-12
• 五、論文主要?jiǎng)?chuàng)新及不足12-13
• 第一章 承租人先買權(quán)糾紛典型案例及問(wèn)題提出13-23
• 第一節(jié) 承租人先買權(quán)糾紛典型案例13-19
• 一、案例一——于某與A房地產(chǎn)公司等確認(rèn)合同無(wú)效糾紛案13-15
• 二、案例二——黃某與A典當(dāng)公司等租賃合同糾紛案15-19
• 第二節(jié) 承租人先買權(quán)制度存在的問(wèn)題19-23
• 一、權(quán)利擴(kuò)張與權(quán)利被架空之矛盾19-20
• 二、承租人先買權(quán)要件認(rèn)定不清20-21
• 三、侵害承租人先買權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)不一21
• 四、承租人主張權(quán)利救濟(jì)存在錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和法院處理的不徹底性21-23
• 第二章 承租人先買權(quán)要件分析23-33
• 第一節(jié) 合法有效租賃基礎(chǔ)法律關(guān)系23-25
• 第二節(jié) 出租人向第三人出賣租賃房屋25-27
• 第三節(jié) 同等條件27-29
• 一、合同價(jià)款及支付方式27-28
• 二、買賣合同標(biāo)的物同一28-29
• 三、其他合理因素29
• 第四節(jié) 合理期限內(nèi)行使29-32
• 一、出租人履行通知義務(wù)時(shí)的合理期限30
• 二、出租人未履行通知義務(wù)時(shí)的合理期限30-32
• 第五節(jié) 不存在限制條件32-33
• 第三章 承租人先買權(quán)損害賠償及救濟(jì)建議33-42
• 第一節(jié) 承租人先買權(quán)之損害賠償33-38
• 一、承租人先買權(quán)之侵權(quán)認(rèn)定33-34
• 二、侵害承租人先買權(quán)之責(zé)任性質(zhì)34-35
• 三、出租人賠償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)35-38
• 第二節(jié) 承租人先買權(quán)之救濟(jì)建議38-42
• 一、承租人與出租人約定侵害先買權(quán)之賠償金38
• 二、謹(jǐn)慎訴請(qǐng)出租人與第三人的買賣合同無(wú)效38-40
• 二、合理使用法官釋明權(quán)40-42
• 結(jié)語(yǔ)42-43
• 參考文獻(xiàn)43-45
• 后記45-46

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：1096874