隨著近年來中國經(jīng)濟適用住房制度的調(diào)整,公共租賃住房逐漸成為中國經(jīng)濟適用住房制度的重要組成部分。由于公共租賃住房的發(fā)展同比增加,政府的金融和機構貸款未能滿足公共租賃住房的融資需求。有鑒于此,本文提出運用房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trust,在此之后用REITs表示）來解決公共租賃住房建設的融資問題,這不僅符合政府的要求,而且符合政府的利益,也契合資本市場、房地產(chǎn)市場,和投資者的訴求。本文首先詳細介紹了公租房的界定,REITs的概念、特點與運作模式,以及相關理論。其次,從宏觀和微觀角度,多角度深入的分析了株洲公租房引入REITs的必要性與可行性,并結(jié)合株洲市的社會經(jīng)濟環(huán)境的實際,探究在公租房融資領域引入REITs的急迫性。與此同時,采用了實地調(diào)查法、比較分析法和定量分析法等研究方法,認真對比研究了國內(nèi)外REITs先進地區(qū)的應用經(jīng)驗;在這基礎上,借鑒這些優(yōu)秀經(jīng)驗,并從中得到相關重要啟示。再次,本文并結(jié)合我國實際情況,從基本模式、運作流程和運作機制三方面出發(fā),對REITs在我國公租房建設融資中應用的運作進行了對應設計,提出從政府和投資者兩個角度來構建科學的定... 

【文章來源】：湖南工業(yè)大學湖南省

【文章頁數(shù)】：69 頁

【學位級別】：碩士

【部分圖文】：

論文技術路線圖

（1)萌芽初期。19世紀末期，出現(xiàn)的馬薩諸塞商業(yè)信托是REITs的最初的形態(tài)，主要原因在于美國法律對該模式免征公司所得稅，在此情況下商業(yè)信托模式發(fā)展成長，最為著名的是波士頓個人財產(chǎn)信托。但在1935年美國最高法院認為商業(yè)信托也必須繳納公司所得稅，自此后，商業(yè)信托在本質(zhì)上與公司性質(zhì)無異，即必須繳納公司所得稅，因稅費的增加，商業(yè)信托由此也走向低潮。而在二戰(zhàn)后在美國經(jīng)濟逐步復蘇，在此情況下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了一定發(fā)展，由此產(chǎn)生了一個新的事物——房地產(chǎn)投資信托。《國內(nèi)稅收法》（1960年）和《房地產(chǎn)投資信托法案》給予了房地產(chǎn)信托極大的優(yōu)惠條件，前者以繳納個人（股東）所得稅代替公司所得稅，后者則是通過允許其上市流通交易擴大了投資主體范圍，不僅極大地促進了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，也為后期信托上市交易的形成奠定了基礎。但《房地產(chǎn)投資信托法案》也存在一定的局限性，因為只允許設立權益型房地產(chǎn)投資信托，數(shù)據(jù)顯示，截止1963年，成功上市交易僅為2支股。

3.增信措施、退出安排和目標資產(chǎn)情況（1）增信措施a.優(yōu)先級、權益級安排。該專項計劃對優(yōu)先級和權益級的證券進行了分層設，前者的證券規(guī)模為 1.3 億元，占比為 48%，后者的規(guī)模為 1.4 億元，占比為2%。依據(jù)安排，當需公開發(fā)行或公開處置時，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的預期收益，時也支持本金將優(yōu)于權益級資產(chǎn)支持并能獲得償付。另外在專項計劃終止后進清算分配時，也需遵守優(yōu)先級證券需有限受償?shù)捻樞蛞?guī)則，而權益級證券則需優(yōu)先級提供良好的信用支持。b.標的物業(yè)現(xiàn)金流超額覆蓋。依據(jù)立信會計師事務所（特殊普通合伙）所出的《新派公寓權益性房托資產(chǎn)支持專項計劃標的物業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流預測表及審核告》，基于基礎情景下，第 1-5 年標的物業(yè)所產(chǎn)生的可分配的凈現(xiàn)金流對優(yōu)先資產(chǎn)支持證券的預期效益的增長倍數(shù)在 1.01-1.53 之間。c.儲備金機制�；鸸芾砣诵柙趯ｍ椨媱澰O立后的 3 個工作日期間，將基金

【參考文獻】：
期刊論文
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博士論文
[1]北京市保障性住房制度與中低收入家庭安居問題的數(shù)量分析[D]. 盧媛.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 2013

碩士論文
[1]REITs在上海市公共租賃住房中的應用研究[D]. 李素芳.華東理工大學 2018
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[4]青島市保障性安居工程系統(tǒng)融資模式研究[D]. 李水彥.中國海洋大學 2013
[5]我國保障性住房融資模式研究[D]. 龍志德.華中師范大學 2012
[6]保障性住房融資模式創(chuàng)新研究[D]. 胡曉霜.西南財經(jīng)大學 2012
[7]我國房地產(chǎn)信托投資基金相關問題探討[D]. 鄭娜.天津大學 2010
[8]我國房地產(chǎn)信托投資基金運行面臨的問題及其可選擇的模式研究[D]. 張以東.上海師范大學 2010
[9]我國房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）發(fā)展環(huán)境研究[D]. 王孟夏.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 2010



本文編號：3513553