本文關(guān)鍵詞：房產(chǎn)新政下政策性違約適用情勢(shì)變更原則之研究

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【摘要】：由于房?jī)r(jià)爆發(fā)性、持續(xù)性上漲及其對(duì)百姓生活的重大影響,住房問(wèn)題受到各方高度關(guān)注。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策,如“國(guó)十條”、“國(guó)五條”、“新國(guó)八條”等。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的逐步加大,地方政府也相繼采取了提高購(gòu)房貸款首付比例,提高二套房及以上貸款利率,限制購(gòu)房套數(shù)和非本地居民購(gòu)房等具體措施,即“房產(chǎn)新政”。在房產(chǎn)新政取得一些效果的同時(shí),也引發(fā)了大量房屋買(mǎi)賣(mài)合同“違約潮”和“退房潮”的出現(xiàn)。此類(lèi)糾紛中的違約一方基本是買(mǎi)房人,均將矛頭指向房地產(chǎn)調(diào)控政策,聲稱(chēng)“政策性違約”,因而主張解除合同,返還定金。但在實(shí)踐中,對(duì)此類(lèi)違約的法律依據(jù)的認(rèn)定卻有爭(zhēng)議,主要集中在情勢(shì)變更原則、不可抗力制度和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)三種觀點(diǎn)上。2009年,我國(guó)最高人民法院頒布了《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》,首次以條文的形式確定了情勢(shì)變更原則,但是由于起步較晚,對(duì)其尚無(wú)明確的適用程序和裁判標(biāo)準(zhǔn),且情勢(shì)變更與不可抗力以及商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等制度的法律邊界模糊,導(dǎo)致在司法實(shí)踐中法官自由裁量權(quán)較大,司法審判判決不一。為解決當(dāng)前房產(chǎn)新政引發(fā)的問(wèn)題糾紛,有必要明確相關(guān)法律制度的適用條件和適用程序,從而為房地產(chǎn)案件糾紛的審判工作提供法律依據(jù)。本文從房地產(chǎn)新政的背景出發(fā),主要分為四個(gè)章節(jié)進(jìn)行討論。第一章節(jié)首先介紹房產(chǎn)新政的背景和實(shí)踐中對(duì)這類(lèi)政策性違約糾紛的各種處理辦法和爭(zhēng)議,分析房產(chǎn)新政引發(fā)的政策性違約的特點(diǎn)；第二章節(jié)進(jìn)而對(duì)情勢(shì)變更原則的一般理論進(jìn)行考察,明確該原則的適用條件,分析其與不可抗力和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等制度的異同,從而為實(shí)際問(wèn)題的解決做好理論基礎(chǔ)的鋪墊；在第三章節(jié)中,筆者通過(guò)案例引入的方法,針對(duì)房產(chǎn)新政下因履行困難、按揭貸款辦理障礙、限購(gòu)禁購(gòu)政策等三種典型的合同解除事由具體如何適用情勢(shì)變更原則提出建議；第四章節(jié)是本文的重點(diǎn),筆者在該章節(jié)中對(duì)房產(chǎn)新政下政策性違約適用情勢(shì)變更原則的基本思路,司法操作程序以及適用情勢(shì)變更原則的法律后果進(jìn)行了具體構(gòu)建,以期對(duì)司法實(shí)踐中這類(lèi)問(wèn)題的有效解決做出明確的闡釋。本文認(rèn)為,在房產(chǎn)新政導(dǎo)致的違約糾紛中,對(duì)于增加貸款首付、提高利率等影響性政策而言,并不必然導(dǎo)致買(mǎi)受人不能繼續(xù)履行合同,應(yīng)認(rèn)定為屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行,但如果買(mǎi)房人能夠證明繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同將嚴(yán)重影響其經(jīng)濟(jì)狀況而無(wú)法正常生活,則可以主張適用情勢(shì)變更原則來(lái)解除合同；對(duì)于“限貸”、“限購(gòu)”等限制權(quán)利性的政策而言,這時(shí)新政已導(dǎo)致作為合同成立基礎(chǔ)的環(huán)境發(fā)生了異常變動(dòng),繼續(xù)履行合同將顯失公平,應(yīng)認(rèn)定為情勢(shì)變更,購(gòu)房者可以解除或變更合同,無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí),鑒于情勢(shì)變更原則的特殊性,在房產(chǎn)新政中處理違約糾紛需適用情勢(shì)變更原則時(shí),應(yīng)當(dāng)綜合考量各種因素,區(qū)別不同主體層次,在個(gè)案中審慎把握,嚴(yán)格遵守法律程序,合理運(yùn)用司法自由裁量權(quán)。
【關(guān)鍵詞】：房產(chǎn)新政 政策性違約 情勢(shì)變更 不可抗力 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
【學(xué)位授予單位】：南京大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2014
【分類(lèi)號(hào)】：D923.6
【目錄】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-8
• 引言8-9
• 第一章 房產(chǎn)新政及政策性違約現(xiàn)象9-12
• 一、房產(chǎn)新政的內(nèi)容9-10
• 二、政策性違約的特點(diǎn)10-11
• 三、政策性違約的司法實(shí)踐及理論困惑11-12
• 第二章 情勢(shì)變更原則的一般原理12-19
• 一、情勢(shì)變更原則的含義及構(gòu)成要件12-14
• (一) 情勢(shì)變更原則的含義12
• (二) 情勢(shì)變更原則的構(gòu)成要件12-14
• 二、情勢(shì)變更原則的比較法分析14-16
• (一) 大陸法系情勢(shì)變更理論14-15
• (二) 英美法系的合同落空制度15-16
• (三) 我國(guó)情勢(shì)變更原則的現(xiàn)狀16
• 三、情勢(shì)變更原則與相關(guān)制度的比較16-19
• (一) 情勢(shì)變更與不可抗力之比較17-18
• (二) 情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)之比較18-19
• 第三章 政策性違約適用情勢(shì)變更原則解除事由的類(lèi)型化研究19-23
• 一、履行困難與合同解除19-20
• 二、貸款障礙與合同解除20-22
• 三、限購(gòu)、禁購(gòu)與合同解除22-23
• 第四章 房產(chǎn)新政下政策性違約適用情勢(shì)變更原則的具體構(gòu)建23-28
• 一、房產(chǎn)新政適用情勢(shì)變更原則的基本思路23-25
• (一) 區(qū)分新政政策性質(zhì)23
• (二) 綜合考量各種因素23-24
• (三) 區(qū)別不同主體層次24-25
• 二、房產(chǎn)新政適用情勢(shì)變更原則的司法操作25-26
• (一) 嚴(yán)格遵守司法程序25
• (二) 合理運(yùn)用自由裁量權(quán)25-26
• (三) 更新司法理念26
• 三、房產(chǎn)新政適用情勢(shì)變更原則的法律后果26-28
• (一) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的變更或改訂26
• (二) 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的解除或終止26
• (三) 適用情勢(shì)變更解除合同后相關(guān)損失及費(fèi)用的分擔(dān)26-28
• 結(jié)語(yǔ)28-29
• 參考文獻(xiàn)29-31
• 致謝31-32

【相似文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：760451